Abusi edilizi e vendita della casa: quando l'atto è nullo

In breve

L'atto è nullo solo se manca la dichiarazione degli estremi del titolo edilizio (art. 46 DPR 380/2001; art. 40 L. 47/1985); per i terreni serve il certificato di destinazione urbanistica (art. 30).
Se il titolo è dichiarato, l'atto vale anche se l'immobile è difforme (Cass. SU 8230/2019): l'abuso segue l'immobile e passa al compratore.
Non sono abusi le tolleranze del 2% (2-6% per le opere fino al 24/5/2024) e le tolleranze esecutive, con dichiarazione del tecnico (art. 34-bis).
Difformità vere: sanatoria (artt. 36 e 36-bis) a carico del venditore nel preliminare, o riduzione del prezzo; abusi insanabili = aliud pro alio.
Dopo il rogito: artt. 1489 e 1497 c.c. con 8 giorni e 1 anno; risoluzione ordinaria in 10 anni se l'immobile è incommerciabile; conformità catastale separata (art. 29 L. 52/1985).

La regola: nullità formale, non sostanziale

Art. 46, commi 1, 4 e 5-bis, DPR 6 giugno 2001, n. 380 — Nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985

«Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù. […] Se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza del permesso di costruire al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa. […] Le disposizioni del presente articolo si applicano anche agli interventi edilizi realizzati mediante segnalazione certificata di inizio attività ai sensi dell'articolo 22, comma 3, qualora nell'atto non siano indicati gli estremi della stessa».

Situazione	Effetto sull'atto	Che cosa fare
Manca la dichiarazione del titolo (o è falsa: il titolo non esiste)	Nullità (art. 46 DPR 380; art. 40 L. 47/1985); se il titolo esisteva, conferma con atto successivo	Il notaio non stipula; per gli abusi totali serve prima la sanatoria o il condono
Titolo dichiarato, immobile difforme	Atto valido (SU 8230/2019); l'abuso passa al compratore	Verifica tecnica, sanatoria a carico del venditore o prezzo ridotto; rimedi contrattuali dopo
Scostamenti entro le tolleranze (2%; 2-6% per le opere fino al 24/5/2024; tolleranze esecutive)	Non è violazione edilizia (art. 34-bis)	Dichiarazione asseverata del tecnico allegata all'atto
Opere iniziate prima del 1° settembre 1967	Dichiarazione sostitutiva del venditore sulla data al posto della licenza (art. 40 c. 2)	Stato legittimo dal catasto di primo impianto, foto, archivi (art. 9-bis c. 1-bis)
Condono chiesto e non ancora rilasciato	Vendita possibile con copia della domanda e prova delle prime due rate (art. 40 c. 3)	Clausole sul rischio di diniego e sui costi residui
Terreno senza certificato di destinazione urbanistica	Nullità (art. 30 c. 2), salvo pertinenze sotto 5.000 mq	Certificato rilasciato in 30 giorni, valido un anno
Planimetria catastale non conforme	Nullità autonoma (art. 29 c. 1-bis L. 52/1985)	Variazione catastale o attestazione del tecnico prima dell'atto
Vendita forzata (asta, fallimento)	Nessuna nullità (art. 46 c. 5)	L'aggiudicatario chiede la sanatoria entro 120 giorni, se possibile

Le Sezioni Unite hanno chiuso nel 2019 un contrasto durato anni: la nullità urbanistica è «testuale», colpisce l'atto privo della dichiarazione del titolo, che deve esistere ed essere riferibile a quell'immobile, e non l'atto che trasferisce un immobile costruito in modo diverso dal titolo dichiarato. La conseguenza pratica è che la conformità edilizia non è più un problema di validità dell'atto ma di prezzo, di garanzie e di rischio amministrativo: l'ordine di demolizione e le sanzioni seguono il bene, e l'acquirente che compra un abuso lo eredita, con la possibilità di chiedere la sanatoria come «attuale proprietario» (artt. 36 e 36-bis). Il Salva-casa del 2024 ha allargato le tolleranze e reso sanabili molte difformità parziali con la sola conformità urbanistica attuale, e ha chiarito che le tolleranze si dichiarano nell'atto con l'asseverazione del tecnico; la guida sul Salva-casa e la vendita e quella sulle tolleranze e lo stato legittimo entrano nel dettaglio.

Come si gestisce nella compravendita

Prima del preliminare: accesso agli atti in comune (titoli, varianti, agibilità, eventuali ordinanze), confronto tra titoli, planimetrie catastali e stato dei luoghi con un tecnico; ricerca di condoni pendenti; per gli immobili vincolati, autorizzazioni paesaggistiche. La verifica costa poche centinaia di euro e decide tutto il resto.
Nel preliminare: dichiarazione del venditore sulla conformità urbanistica e catastale; per le difformità trovate, obbligo del venditore di sanare (o rimuovere) entro un termine, con la sanatoria come condizione del rogito, oppure riduzione del prezzo pari al costo stimato; caparra e diritto di recesso se la sanatoria è negata.
Al rogito: estremi di tutti i titoli nell'atto (permesso, SCIA, sanatorie, condoni con oblazione pagata), dichiarazione delle tolleranze del tecnico, conformità catastale, agibilità o sua assenza dichiarata; per i terreni il certificato di destinazione urbanistica.
Dopo il rogito, se emergono abusi non dichiarati: denuncia scritta al venditore entro otto giorni dalla scoperta; azione entro un anno dalla consegna per riduzione del prezzo o risoluzione (artt. 1489, 1495, 1497 c.c.); risoluzione ordinaria in dieci anni se l'immobile è incommerciabile (aliud pro alio); risarcimento per il dolo; azione contro mediatore o tecnico che hanno attestato il falso.
Se l'abuso resta: sanatoria ove possibile; altrimenti demolizione o, nei casi degli artt. 33, 34, 37 e 38, sanzione pecuniaria che rende l'immobile regolare ai fini della circolazione (l'atto allega la prova del pagamento, art. 46 c. 2); i bonus edilizi sugli abusi non spettano e possono essere revocati.

Due errori ricorrenti. Il primo è confondere la validità dell'atto con la regolarità dell'immobile: il notaio garantisce la prima, non la seconda, e una dichiarazione vera su un titolo esistente non protegge il compratore da un sottotetto o da un piano abusivo. Il secondo è affidarsi alla sola conformità catastale, che è un altro controllo con un'altra nullità: la planimetria può essere aggiornata a una realtà abusiva, e viceversa un immobile conforme ai titoli può avere una planimetria vecchia. Chi vende con abusi rilevanti e li tace rischia, oltre ai rimedi civili, la contestazione penale se induce in errore con dichiarazioni false; chi compra e poi non sana, se l'abuso è recente, può trovarsi coinvolto nel procedimento per abuso edilizio quanto agli effetti amministrativi, mentre la responsabilità penale resta di chi ha costruito. Sui vizi della cosa venduta in generale e sulle nullità rinviamo alle guide dedicate.

Domande frequenti

Sto comprando una casa e il tecnico ha trovato una veranda chiusa senza permesso: il notaio può stipulare?

Sì, se il venditore dichiara nell'atto gli estremi del permesso di costruire (o della licenza, per gli edifici più vecchi) con cui l'edificio è stato realizzato: la nullità dell'art. 46 DPR 380/2001 colpisce solo l'atto in cui quella dichiarazione manca, non l'atto che riguarda un immobile difforme dal titolo dichiarato (Cass. SU 22 marzo 2019, n. 8230). Il problema della veranda quindi non blocca il rogito, ma passa a lei: l'abuso segue l'immobile e l'ordine di demolizione o la sanzione pecuniaria colpiscono il proprietario attuale. Prima di firmare conviene capire se la veranda è sanabile (parziale difformità o opera senza SCIA: sanatoria semplificata dell'art. 36-bis se conforme alla disciplina urbanistica di oggi e a quella edilizia dell'epoca; opera in zona vincolata: parere paesaggistico, spesso negativo), quanto costa, e scrivere nel preliminare che il venditore la sana a proprie spese prima del rogito o che il prezzo è ridotto della somma necessaria; se la sanatoria non è possibile, l'alternativa è la rimozione prima dell'atto.

Ho scoperto dopo il rogito che il sottotetto abitabile era in realtà un abuso non sanabile: che cosa posso fare?

Dipende dalla gravità. Se l'abuso rende l'immobile incommerciabile o inservibile per l'uso pattuito, la giurisprudenza lo tratta come consegna di una cosa diversa da quella venduta (aliud pro alio): può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento entro dieci anni, senza i termini brevi della garanzia. Se l'abuso è sanabile o riguarda una parte, si applicano la mancanza di qualità (art. 1497 c.c.) e gli oneri non apparenti (art. 1489): riduzione del prezzo o risoluzione, ma con denuncia entro otto giorni dalla scoperta e azione entro un anno dalla consegna (art. 1495), salvo che il venditore abbia taciuto dolosamente, nel qual caso la denuncia non serve e si aggiunge il risarcimento. Se il venditore ha dichiarato il falso nell'atto, per esempio un titolo che non esiste, l'atto è nullo e la nullità si fa valere senza termine. Verifichi anche la posizione del mediatore, che risponde delle informazioni date o taciute sull'immobile, e del tecnico che ha attestato la conformità.

La casa è del 1960 e non troviamo nessuna licenza: si può vendere?

Sì. Per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 la legge consente di sostituire gli estremi della licenza con una dichiarazione sostitutiva di atto notorio del venditore che attesta la data di inizio dei lavori (art. 40, c. 2, L. 47/1985): la dichiarazione entra nell'atto o vi si allega. Lo stato legittimo dell'immobile, in questi casi, si ricava dal catasto di primo impianto, da foto, cartografie e documenti d'archivio, integrati dai titoli degli interventi successivi (art. 9-bis, c. 1-bis, DPR 380/2001); le modifiche fatte dopo il 1967 senza titolo restano abusi da sanare. Chi dichiara il falso sulla data risponde penalmente, e l'atto resta esposto alla nullità se la dichiarazione era una copertura per un edificio costruito dopo. Discorso diverso per i terreni: la vendita è nulla senza il certificato di destinazione urbanistica allegato, salvo le pertinenze di fabbricati sotto i 5.000 mq (art. 30, c. 2).

Le planimetrie catastali non corrispondono alla casa: è la stessa cosa?

No, è un secondo controllo, con una nullità propria. Dal 2010 gli atti di trasferimento di fabbricati devono contenere, a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione dei proprietari che i dati catastali e le planimetrie sono conformi allo stato di fatto, sostituibile con l'attestazione di un tecnico (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985). La conformità catastale riguarda la corrispondenza tra il disegno in catasto e la realtà (una parete spostata, un vano diverso), e si sistema con una variazione catastale prima del rogito; la conformità urbanistica riguarda la corrispondenza tra la realtà e i titoli edilizi, e una modifica interna non autorizzata può essere sia una difformità catastale sia un abuso edilizio, da sanare o da coprire con la dichiarazione delle tolleranze esecutive del tecnico (art. 34-bis, c. 3). Il notaio verifica l'una e l'altra, ma la responsabilità di ciò che è stato costruito resta del venditore e, dopo l'atto, del compratore.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Edilizia e urbanisticaLa sanatoria edilizia: accertamento di conformità e Salva-casa (artt. 36 e 36-bis)Prima della sanatoria (stato legittimo ex art. 9-bis, prova dell'epoca dei lavori, tolleranze costruttive ed esecutive dell'art. 34-bis: 2% e, per le opere fino al 24 maggio 2024, dal 2 al 6% secondo la superficie; difformità interne tollerate), l'accertamento di conformità ordinario (art. 36: assenza di permesso, totale difformità, SCIA alternativa mancante; doppia conformità al momento della realizzazione e della domanda; oblazione pari al doppio del contributo di costruzione; fino alle sanzioni; 60 giorni e silenzio-rifiuto; ricorso al TAR), la sanatoria semplificata (art. 36-bis dal DL 69/2024: parziali difformità dal permesso e dalla SCIA, variazioni essenziali, assenza o difformità dalla SCIA ex art. 37; conformità urbanistica alla domanda e conformità edilizia all'epoca; dichiarazione del tecnico sull'epoca; interventi prescritti dal Comune per sicurezza e rimozione delle parti non sanabili; oblazione: doppio del contributo con +20% per difformità e variazioni essenziali, oppure doppio dell'aumento di valore da 1.032 a 10.328 euro o da 516 a 5.164 per le SCIA; 45 giorni e silenzio-assenso; zone sismiche), il vincolo paesaggistico (parere di compatibilità in 180 giorni con soprintendenza in 90, silenzio-assenso, anche con nuovi volumi, sanzione pari al maggiore tra danno e profitto), cambio d'uso e sanatoria, effetti (estinzione dei reati contravvenzionali ex art. 45 per la sanatoria ex art. 36, stato legittimo, vendita e mutuo, agibilità), che cosa non si sana (abusi in zona vincolata inedificabile, mancanza di conformità urbanistica, opere strutturali non regolarizzabili, demolizione già ordinata ed eseguita), condono edilizio come alternativa per gli abusi datati, sanatoria giurisprudenziale, costi tecnici e tempi.
Edilizia e urbanisticaL'abuso edilizio: l'ordine di demolizione e le sanzioniTipi di abuso (assenza di permesso, totale difformità, variazioni essenziali, parziale difformità, assenza di SCIA), ingiunzione a demolire e 90 giorni (proroga fino a 240), acquisizione gratuita al patrimonio comunale, sanzione 2.000-20.000 euro, demolizione a spese del responsabile, ristrutturazione senza titolo e sanzione del doppio del valore, parziale difformità e triplo del costo (fiscalizzazione), SCIA e triplo del valore venale (minimo 1.032), tolleranze costruttive ed esecutive, sanatoria (36 e 36-bis) con oblazione e silenzio, vincolo paesaggistico, reati dell'art. 44 e prescrizione, ricorso al TAR e sospensiva, responsabilità dell'acquirente e del tecnico, atti notarili.
Edilizia e urbanisticaIl permesso di costruire: quando serve, procedura, silenzio, diniegoQuando serve (art. 10 D.P.R. 380/2001: nuova costruzione; ristrutturazione urbanistica; ristrutturazione edilizia che porta a un organismo in tutto o in parte diverso con modifiche della volumetria complessiva, o con mutamento di destinazione d'uso in zona A, o con modifiche di sagoma, volumetria o prospetti di immobili vincolati, o demolizione e ricostruzione in aree tutelate con modifiche di sagoma, prospetti, sedime o volumetria; c. 2-3: le regioni individuano i cambi d'uso e gli ulteriori interventi soggetti a permesso; art. 23 c. 01: SCIA alternativa al permesso per le ristrutturazioni dell'art. 10 c. 1 lett. c e per le nuove costruzioni disciplinate da piani attuativi con contenuti planivolumetrici; edilizia libera, CILA e SCIA per il resto, artt. 6, 6-bis, 22), chi lo chiede (art. 11: proprietario o chi ha titolo, cioè titolare di diritto reale, promissario acquirente con consenso, conduttore autorizzato; trasferibile con l'immobile; irrevocabile; oneroso; non incide sui diritti dei terzi; art. 12: conformità agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla disciplina vigente; opere di urbanizzazione primaria esistenti o previste nel triennio o realizzate dall'interessato; misure di salvaguardia in caso di contrasto con il piano adottato, per 3 o 5 anni), la procedura (art. 20: domanda allo sportello unico con titolo, elaborati, documenti della parte II e asseverazione del progettista sulla conformità urbanistica, edilizia, antisismica, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitaria ed energetica; responsabile del procedimento comunicato entro 10 giorni; ordine cronologico; istruttoria e proposta entro 60 giorni; modifiche di modesta entità richieste nello stesso termine con sospensione; interruzione una sola volta entro 30 giorni per documenti integrativi; conferenza di servizi per gli altri atti di assenso; provvedimento del dirigente entro 30 giorni dalla proposta, 40 se c'è stato il preavviso di rigetto ex art. 10-bis; termini raddoppiati per i progetti particolarmente complessi; c. 8: silenzio-assenso decorso il termine senza motivato diniego, salvo vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali dove serve la conferenza di servizi, a meno che gli atti di assenso siano già acquisiti e validi; attestazione del decorso dei termini entro 15 giorni; c. 11: 75 giorni per gli interventi dell'art. 22 c. 7; c. 13: false dichiarazioni del progettista, reclusione da 1 a 3 anni; pubblicazione all'albo e cartello di cantiere), i costi (art. 16: contributo di costruzione = oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, pagati al rilascio anche a rate o scomputati con la realizzazione diretta delle opere, più la quota sul costo di costruzione pagata in corso d'opera entro 60 giorni dalla fine; tabelle regionali e delibere comunali; art. 17: esenzioni e riduzioni, zone agricole per l'imprenditore agricolo, ristrutturazione e ampliamento fino al 20% di edifici unifamiliari, opere pubbliche, edilizia convenzionata; art. 42: sanzioni per ritardato pagamento; diritti di segreteria), durata e decadenza (art. 15: inizio lavori entro 1 anno dal rilascio, ultimazione entro 3 anni dall'inizio; decadenza di diritto per la parte non eseguita, salvo proroga chiesta prima della scadenza per fatti sopravvenuti, mole dell'opera, difficoltà tecniche; nuovo permesso per la parte non ultimata; decadenza per contrasto con nuove previsioni urbanistiche salvo lavori iniziati e completati entro 3 anni; art. 15 c. 2-bis proroga per titoli energetici; proroga ex lege di 48 mesi dei termini di inizio e fine lavori per i permessi rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2025, su comunicazione dell'interessato, se i termini non sono già decorsi e il titolo non contrasta con nuovi strumenti urbanistici, art. 10-septies D.L. 21/2022 come modificato dal D.L. 200/2025 conv. L. 26/2026), il diniego e i ricorsi (diniego motivato preceduto dal preavviso di rigetto con 10 giorni per le osservazioni; ricorso al TAR entro 60 giorni dalla notifica, con la giurisdizione esclusiva in edilizia; motivi: erronea lettura del piano, mancata considerazione delle osservazioni, difetto di istruttoria, vincoli inesistenti; silenzio-inadempimento per i casi senza silenzio-assenso; annullamento d'ufficio del permesso rilasciato entro 6 mesi ex art. 21-nonies, come ridotto dalla L. 182/2025; ricorso del vicino contro il permesso altrui entro 60 giorni dalla conoscenza, con la prova della lesione), abusi e sanatoria (art. 44: lavori senza permesso o in totale difformità, arresto fino a 2 anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro; art. 31: demolizione; artt. 36 e 36-bis dopo il D.L. 69/2024: permesso in sanatoria con doppia conformità per l'assenza o totale difformità, conformità urbanistica attuale ed edilizia dell'epoca per le parziali difformità e le variazioni essenziali, oblazione doppia, silenzio-rifiuto in 60 giorni), differenze con SCIA, CILA, edilizia libera, condono.
Edilizia e urbanisticaI condoni edilizi (1985, 1994, 2003): pratiche aperte e silenzio-assensoI tre condoni (L. 47/1985 capo IV: opere ultimate entro il 1° ottobre 1983, senza limiti di volume, domanda entro i termini del 1985-1986; art. 39 L. 724/1994: opere ultimate entro il 31 dicembre 1993 con ampliamento non oltre il 30% della volumetria originaria o 750 mc, nuove costruzioni fino a 750 mc per domanda, domanda entro il 1995; art. 32 D.L. 269/2003 conv. L. 326/2003: opere ultimate entro il 31 marzo 2003, stessi limiti, nuove costruzioni residenziali fino a 750 mc e 3.000 mc complessivi, solo le tipologie 1-3 dell'allegato ovunque e 4-6 se ammesse dalle leggi regionali, domanda tra l'11 novembre e il 10 dicembre 2004 a pena di decadenza, c. 32; Corte cost. 196/2004 e leggi regionali attuative), che cosa era condonabile e che cosa no (art. 33 L. 47/1985: esclusione delle opere in contrasto con vincoli di inedificabilità imposti prima dell'esecuzione, storici, paesaggistici, ambientali, idrogeologici, coste, difesa; art. 32: opere su aree vincolate condonabili solo con parere favorevole dell'autorità del vincolo, silenzio-rifiuto dopo 180 giorni; c. 27 D.L. 269/2003: escluse le opere dei condannati per mafia e riciclaggio, quelle non adeguabili sismicamente, su aree pubbliche senza concessione, in aree vincolate se non conformi agli strumenti urbanistici, e le opere dei numeri 4-6 senza legge regionale; ultimazione = rustico e copertura, per le opere interne il completamento funzionale, art. 31 c. 2; prova della data con foto aeree, contratti, utenze), il procedimento (domanda con oblazione e oneri; integrazione documentale; art. 35: rilascio della concessione in sanatoria; silenzio-assenso dopo 24 mesi dalla domanda se sono stati pagati tutti i conguagli e presentata la documentazione per l'accatastamento, escluse le opere dell'art. 33 e con il parere per quelle vincolate; per il 2003 il c. 37: pagamento degli oneri, documentazione, denuncia in catasto e ICI entro il 31 ottobre 2005 e 24 mesi senza provvedimento negativo equivalgono a titolo; giurisprudenza costante: il silenzio-assenso non si forma con domanda incompleta, oblazione parziale, opera non condonabile o dichiarazioni infedeli, e il comune può accertarlo in ogni tempo; diritto al conguaglio o rimborso prescritto in 36 mesi), gli effetti (art. 38: la domanda con l'oblazione sospende il procedimento penale e quello sanzionatorio; l'oblazione integrale estingue i reati contravvenzionali edilizi, sismici e sanitari, anche per i comproprietari; art. 39: se la sanatoria è negata l'oblazione estingue comunque i reati e riduce le sanzioni pecuniarie; il rilascio estingue anche il reato paesaggistico nei casi dell'art. 32; ordinanze di demolizione sospese fino alla definizione; art. 40 c. 3: vendita possibile con copia della domanda e prova delle prime due rate; clausole sul rischio), il diniego (motivato, dopo eventuale preavviso; ricorso al TAR in 60 giorni o straordinario in 120; poi demolizione o sanzione pecuniaria ex art. 40 e sanatoria ordinaria se possibile; art. 40 c. 1: sanzioni piene se la domanda è dolosamente infedele o l'oblazione non pagata), le pratiche ferme (sollecito con istanza ex art. 2 L. 241/1990, silenzio-inadempimento al TAR, richiesta di attestazione del silenzio-assenso, accesso agli atti, dichiarazione del tecnico sullo stato legittimo ex art. 9-bis DPR 380/2001 con i titoli in sanatoria; certificazione per il rogito; comuni con pratiche 1985 ancora aperte), oggi (nessun nuovo condono; le proposte ricorrenti; le sanatorie ordinarie artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001 con conformità; le tolleranze; la fiscalizzazione ex art. 33-34; differenza tra condono, che sana l'illecito anche non conforme, e sanatoria, che presuppone la conformità).
ContrattiIl contratto preliminare (compromesso)Forma e nullità (art. 1351), che cosa scrivere, caparra confirmatoria e acconti, registrazione entro 30 giorni (200 euro + 0,5%), trascrizione e privilegio, esecuzione in forma specifica (art. 2932), recesso e risoluzione, immobili da costruire (fideiussione), preliminare di preliminare, proposta d'acquisto.
ContrattiVizi della cosa venduta: garanzia, termini, rimediVizi, mancanza di qualità e aliud pro alio; esclusioni; risoluzione, riduzione del prezzo, risarcimento; denuncia entro 8 giorni e prescrizione di 1 anno; onere della prova; garanzia legale di conformità (codice del consumo): 2 anni, presunzione di 1 anno, riparazione o sostituzione, 26 mesi; beni usati; immobili.
ContrattiCaparra confirmatoria e caparra penitenzialeFunzioni della caparra confirmatoria (garanzia, anticipo, liquidazione forfettaria), recesso con ritenzione o doppio, alternativa con risoluzione e risarcimento pieno (le due strade non si cumulano), inadempimento di non scarsa importanza, caparra penitenziale e diritto di recesso, acconto, clausola penale e riduzione, caparra eccessiva, imputazione al prezzo, registrazione, casi tipici (preliminare, locazione, ordini).
ContrattiNullità e annullabilità del contrattoLa nullità (art. 1418 c.c.: contrarietà a norme imperative salvo che la legge disponga diversamente, nullità virtuale; mancanza di accordo, causa, oggetto o forma richiesta a pena di nullità ex art. 1325, per esempio la vendita immobiliare non scritta; causa illecita, motivo illecito comune ex art. 1345, oggetto impossibile, illecito, indeterminato ex art. 1346; altri casi di legge: patto commissorio, patti successori, vendita di immobili abusivi senza menzioni urbanistiche, clausole vessatorie, interessi usurari; art. 1419: nullità parziale che travolge il contratto solo se le parti non lo avrebbero concluso senza la parte nulla, e sostituzione automatica delle clausole nulle con le norme imperative; art. 1420: contratti plurilaterali; art. 1421: azione di chiunque vi ha interesse e rilievo d'ufficio, Cass. SU 26242 e 26243/2014 anche quando è chiesta la risoluzione o l'annullamento; art. 1422: imprescrittibile, salvi usucapione e prescrizione decennale della ripetizione dell'indebito ex art. 2033; art. 1423: nessuna convalida; art. 1424: conversione in un contratto diverso di cui abbia i requisiti; nullità di protezione ex art. 36 cod. consumo, art. 127 TUB, art. 23 TUF, a vantaggio del solo contraente debole e rilevabile d'ufficio nel suo interesse), l'annullabilità (art. 1425: incapacità legale, minore, interdetto, inabilitato per gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, e incapacità naturale con pregiudizio e mala fede ex art. 428; art. 1427-1433: errore essenziale, sulla natura o oggetto del contratto, sull'identità o qualità determinante della cosa, sull'identità o qualità della persona, di diritto se ragione unica del contratto, ed errore riconoscibile con normale diligenza; errore di calcolo che si rettifica; mantenimento del contratto rettificato; art. 1434-1438: violenza morale anche del terzo, di natura da impressionare una persona sensata con un male ingiusto e notevole, anche verso coniuge, discendenti, ascendenti; timore riverenziale irrilevante; minaccia di far valere un diritto solo per vantaggi ingiusti; art. 1439-1440: dolo determinante con raggiri senza i quali non si sarebbe contrattato, anche del terzo se noto; dolo incidente = contratto valido e risarcimento; dolo omissivo e reticenza secondo la giurisprudenza; art. 1441: azione solo della parte protetta; art. 1442: cinque anni dalla cessazione della violenza, dalla scoperta dell'errore o del dolo, dalla cessazione dell'incapacità, altrimenti dalla conclusione, ed eccezione di annullabilità sempre opponibile a chi chiede l'esecuzione; art. 1444: convalida espressa o tacita con esecuzione volontaria; art. 1445: salvi i terzi acquirenti a titolo oneroso e in buona fede, salvo la trascrizione della domanda e salva l'incapacità legale), gli effetti (retroattività, restituzioni ex art. 2033 e seguenti, limite del vantaggio per l'incapace ex art. 1443, risarcimento del danno da responsabilità precontrattuale ex art. 1338 contro chi conosceva la causa di invalidità e contro l'autore del dolo o della violenza), le differenze con risoluzione, rescissione, simulazione e inefficacia, come si agisce (domanda di accertamento, mediazione obbligatoria per alcune materie, trascrizione della domanda per gli immobili, prova del vizio, termini).
Edilizia, ambiente e animaliL'abuso edilizio come reato (art. 44 D.P.R. 380/2001)Le tre contravvenzioni (art. 44 c. 1: lett. a, ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza di norme, prescrizioni, regolamenti, strumenti urbanistici e permesso; lett. b, arresto fino a 2 anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro per lavori in assenza o totale difformità dal permesso o proseguiti dopo l'ordine di sospensione; lett. c, arresto fino a 2 anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro per lottizzazione abusiva e per interventi in zone vincolate in variazione essenziale, totale difformità o assenza di permesso; c. 2-bis: stesse pene per gli interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso eseguiti senza o in totale difformità), che cosa non è reato (parziale difformità e opere in SCIA semplice senza titolo: solo sanzioni amministrative, artt. 34 e 37; edilizia libera), chi risponde (art. 29: titolare del permesso, committente, costruttore, direttore dei lavori, progettista per le SCIA; il proprietario non committente solo se consapevole; l'acquirente dell'immobile abusivo non risponde del reato ma subisce la demolizione), la natura (reato permanente che si consuma con la fine dei lavori o con la sospensione; prescrizione di 4 anni, 5 con le interruzioni, dalla cessazione della permanenza; competenza del tribunale monocratico), la sanatoria (art. 45: azione penale sospesa finché pende la domanda dell'art. 36; il permesso in sanatoria estingue i reati contravvenzionali urbanistici, non quelli paesaggistici; la doppia conformità e le novità del Salva-casa con l'art. 36-bis per parziali difformità e variazioni essenziali; il silenzio-rifiuto in 60 giorni), le altre vie (oblazione art. 162 per la lett. a con un terzo del massimo; esclusa per le lett. b e c perché arresto e ammenda sono congiunti; sospensione condizionale, patteggiamento, messa alla prova; particolare tenuità per gli abusi minimi; demolizione spontanea come attenuante), le conseguenze sull'immobile (art. 31 c. 9: il giudice ordina con la condanna la demolizione se non già eseguita, ordine che non si prescrive e si esegue anche contro il nuovo proprietario; acquisizione gratuita al comune dopo 90 giorni dall'ingiunzione; confisca dei terreni lottizzati, art. 44 c. 2, anche senza condanna se accertato il fatto, entro i limiti fissati dalla Corte EDU; nullità degli atti di vendita senza estremi del titolo, art. 46), il concorso con altri reati (art. 181 D.Lgs. 42/2004 per le zone vincolate, delitto sopra certe soglie, non estinto dalla sanatoria edilizia; art. 734 c.p. deturpamento; reati sismici, artt. 93-95 T.U.; falsità nelle SCIA e nelle asseverazioni), i condoni straordinari (1985, 1994, 2003: chiusi) e i procedimenti in corso.