I condoni edilizi (1985, 1994, 2003): pratiche aperte e silenzio-assenso

Da leggere insieme

• Edilizia e urbanisticaLa sanatoria edilizia: accertamento di conformità e Salva-casa (artt. 36 e 36-bis)Prima della sanatoria (stato legittimo ex art. 9-bis, prova dell'epoca dei lavori, tolleranze costruttive ed esecutive dell'art. 34-bis: 2% e, per le opere fino al 24 maggio 2024, dal 2 al 6% secondo la superficie; difformità interne tollerate), l'accertamento di conformità ordinario (art. 36: assenza di permesso, totale difformità, SCIA alternativa mancante; doppia conformità al momento della realizzazione e della domanda; oblazione pari al doppio del contributo di costruzione; fino alle sanzioni; 60 giorni e silenzio-rifiuto; ricorso al TAR), la sanatoria semplificata (art. 36-bis dal DL 69/2024: parziali difformità dal permesso e dalla SCIA, variazioni essenziali, assenza o difformità dalla SCIA ex art. 37; conformità urbanistica alla domanda e conformità edilizia all'epoca; dichiarazione del tecnico sull'epoca; interventi prescritti dal Comune per sicurezza e rimozione delle parti non sanabili; oblazione: doppio del contributo con +20% per difformità e variazioni essenziali, oppure doppio dell'aumento di valore da 1.032 a 10.328 euro o da 516 a 5.164 per le SCIA; 45 giorni e silenzio-assenso; zone sismiche), il vincolo paesaggistico (parere di compatibilità in 180 giorni con soprintendenza in 90, silenzio-assenso, anche con nuovi volumi, sanzione pari al maggiore tra danno e profitto), cambio d'uso e sanatoria, effetti (estinzione dei reati contravvenzionali ex art. 45 per la sanatoria ex art. 36, stato legittimo, vendita e mutuo, agibilità), che cosa non si sana (abusi in zona vincolata inedificabile, mancanza di conformità urbanistica, opere strutturali non regolarizzabili, demolizione già ordinata ed eseguita), condono edilizio come alternativa per gli abusi datati, sanatoria giurisprudenziale, costi tecnici e tempi.
• Edilizia e urbanisticaL'abuso edilizio: l'ordine di demolizione e le sanzioniTipi di abuso (assenza di permesso, totale difformità, variazioni essenziali, parziale difformità, assenza di SCIA), ingiunzione a demolire e 90 giorni (proroga fino a 240), acquisizione gratuita al patrimonio comunale, sanzione 2.000-20.000 euro, demolizione a spese del responsabile, ristrutturazione senza titolo e sanzione del doppio del valore, parziale difformità e triplo del costo (fiscalizzazione), SCIA e triplo del valore venale (minimo 1.032), tolleranze costruttive ed esecutive, sanatoria (36 e 36-bis) con oblazione e silenzio, vincolo paesaggistico, reati dell'art. 44 e prescrizione, ricorso al TAR e sospensiva, responsabilità dell'acquirente e del tecnico, atti notarili.
• Edilizia e urbanisticaIl permesso di costruire: quando serve, procedura, silenzio, diniegoQuando serve (art. 10 D.P.R. 380/2001: nuova costruzione; ristrutturazione urbanistica; ristrutturazione edilizia che porta a un organismo in tutto o in parte diverso con modifiche della volumetria complessiva, o con mutamento di destinazione d'uso in zona A, o con modifiche di sagoma, volumetria o prospetti di immobili vincolati, o demolizione e ricostruzione in aree tutelate con modifiche di sagoma, prospetti, sedime o volumetria; c. 2-3: le regioni individuano i cambi d'uso e gli ulteriori interventi soggetti a permesso; art. 23 c. 01: SCIA alternativa al permesso per le ristrutturazioni dell'art. 10 c. 1 lett. c e per le nuove costruzioni disciplinate da piani attuativi con contenuti planivolumetrici; edilizia libera, CILA e SCIA per il resto, artt. 6, 6-bis, 22), chi lo chiede (art. 11: proprietario o chi ha titolo, cioè titolare di diritto reale, promissario acquirente con consenso, conduttore autorizzato; trasferibile con l'immobile; irrevocabile; oneroso; non incide sui diritti dei terzi; art. 12: conformità agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla disciplina vigente; opere di urbanizzazione primaria esistenti o previste nel triennio o realizzate dall'interessato; misure di salvaguardia in caso di contrasto con il piano adottato, per 3 o 5 anni), la procedura (art. 20: domanda allo sportello unico con titolo, elaborati, documenti della parte II e asseverazione del progettista sulla conformità urbanistica, edilizia, antisismica, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitaria ed energetica; responsabile del procedimento comunicato entro 10 giorni; ordine cronologico; istruttoria e proposta entro 60 giorni; modifiche di modesta entità richieste nello stesso termine con sospensione; interruzione una sola volta entro 30 giorni per documenti integrativi; conferenza di servizi per gli altri atti di assenso; provvedimento del dirigente entro 30 giorni dalla proposta, 40 se c'è stato il preavviso di rigetto ex art. 10-bis; termini raddoppiati per i progetti particolarmente complessi; c. 8: silenzio-assenso decorso il termine senza motivato diniego, salvo vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali dove serve la conferenza di servizi, a meno che gli atti di assenso siano già acquisiti e validi; attestazione del decorso dei termini entro 15 giorni; c. 11: 75 giorni per gli interventi dell'art. 22 c. 7; c. 13: false dichiarazioni del progettista, reclusione da 1 a 3 anni; pubblicazione all'albo e cartello di cantiere), i costi (art. 16: contributo di costruzione = oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, pagati al rilascio anche a rate o scomputati con la realizzazione diretta delle opere, più la quota sul costo di costruzione pagata in corso d'opera entro 60 giorni dalla fine; tabelle regionali e delibere comunali; art. 17: esenzioni e riduzioni, zone agricole per l'imprenditore agricolo, ristrutturazione e ampliamento fino al 20% di edifici unifamiliari, opere pubbliche, edilizia convenzionata; art. 42: sanzioni per ritardato pagamento; diritti di segreteria), durata e decadenza (art. 15: inizio lavori entro 1 anno dal rilascio, ultimazione entro 3 anni dall'inizio; decadenza di diritto per la parte non eseguita, salvo proroga chiesta prima della scadenza per fatti sopravvenuti, mole dell'opera, difficoltà tecniche; nuovo permesso per la parte non ultimata; decadenza per contrasto con nuove previsioni urbanistiche salvo lavori iniziati e completati entro 3 anni; art. 15 c. 2-bis proroga per titoli energetici; proroga ex lege di 48 mesi dei termini di inizio e fine lavori per i permessi rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2025, su comunicazione dell'interessato, se i termini non sono già decorsi e il titolo non contrasta con nuovi strumenti urbanistici, art. 10-septies D.L. 21/2022 come modificato dal D.L. 200/2025 conv. L. 26/2026), il diniego e i ricorsi (diniego motivato preceduto dal preavviso di rigetto con 10 giorni per le osservazioni; ricorso al TAR entro 60 giorni dalla notifica, con la giurisdizione esclusiva in edilizia; motivi: erronea lettura del piano, mancata considerazione delle osservazioni, difetto di istruttoria, vincoli inesistenti; silenzio-inadempimento per i casi senza silenzio-assenso; annullamento d'ufficio del permesso rilasciato entro 6 mesi ex art. 21-nonies, come ridotto dalla L. 182/2025; ricorso del vicino contro il permesso altrui entro 60 giorni dalla conoscenza, con la prova della lesione), abusi e sanatoria (art. 44: lavori senza permesso o in totale difformità, arresto fino a 2 anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro; art. 31: demolizione; artt. 36 e 36-bis dopo il D.L. 69/2024: permesso in sanatoria con doppia conformità per l'assenza o totale difformità, conformità urbanistica attuale ed edilizia dell'epoca per le parziali difformità e le variazioni essenziali, oblazione doppia, silenzio-rifiuto in 60 giorni), differenze con SCIA, CILA, edilizia libera, condono.
• TAR e Consiglio di StatoIl silenzio della pubblica amministrazione: il ricorso contro l'inerziaTermini del procedimento, silenzio-inadempimento, diffida facoltativa, ricorso ex artt. 31 e 117 c.p.a. entro un anno, commissario ad acta, silenzio-assenso e rigetto, indennizzo e risarcimento.
• TAR e Consiglio di StatoIl ricorso al TAR: termini, procedura, costiSessanta giorni dalla conoscenza, notifica e deposito, i tre vizi, sospensiva collegiale e monocratica, contributo unificato, motivi aggiunti, udienza, appello.
• TAR e Consiglio di StatoIl ricorso straordinario (già al Presidente della Repubblica)Che cos'è (artt. 8-15 DPR 1199/1971: rimedio giustiziale contro gli atti amministrativi definitivi per soli motivi di legittimità, proposto da chi ha interesse; non ammesso se lo stesso interessato ha già fatto ricorso giurisdizionale, art. 8; solo per le controversie devolute alla giurisdizione amministrativa, art. 7 c. 8 c.p.a., quindi non per i diritti soggettivi davanti al giudice ordinario; natura giurisdizionale dopo la L. 69/2009 che ha reso vincolante il parere: Cass. SU 23464/2012), la riforma del 2026 (art. 6 c. 4 D.L. 19/2026 conv. L. 50/2026: il capo III si intitola «Ricorso straordinario», la decisione è adottata con decreto del Presidente del Consiglio di Stato conforme al parere del Consiglio di Stato, art. 14; ogni richiamo al ricorso al Presidente della Repubblica si intende riferito al nuovo ricorso, c. 6; revocazione dei decreti del Presidente del Consiglio di Stato, art. 15), termini e forma (art. 9: 120 giorni dalla notificazione, comunicazione o piena conoscenza; notifica ad almeno un controinteressato nelle forme dei ricorsi giurisdizionali; presentazione con la prova della notifica all'organo che ha emanato l'atto o al Ministero competente, anche per raccomandata, con la data di spedizione che vale come presentazione; per gli enti senza collegamento con un Ministero alla Presidenza del Consiglio, art. 11; controinteressati: 60 giorni per deduzioni, documenti e ricorso incidentale; integrazione del contraddittorio ordinata dal Ministero o dal Consiglio di Stato; contributo unificato 650 euro, art. 13 c. 6-bis lett. e DPR 115/2002; difesa tecnica non obbligatoria ma consigliata per notifica e motivi), l'opposizione e la trasposizione (art. 10: i controinteressati, e l'ente pubblico non statale che ha emanato l'atto per Corte cost. 148/1982, possono chiedere entro 60 giorni dalla notifica che il ricorso sia deciso in sede giurisdizionale; il ricorrente che vuole insistere deposita al TAR l'atto di costituzione entro 60 giorni dal ricevimento dell'opposizione, art. 48 c.p.a., altrimenti il ricorso si estingue; le misure cautelari straordinarie perdono efficacia dopo 60 giorni dalla costituzione; chi non si oppone non può poi impugnare la decisione di accoglimento salvo vizi propri), la sospensiva (art. 3 c. 4 L. 205/2000: su richiesta, per danni gravi e irreparabili, disposta dal Ministero su conforme parere del Consiglio di Stato; tempi lunghi rispetto al TAR), il procedimento (art. 11: istruttoria del Ministero e trasmissione al Consiglio di Stato entro 120 giorni dalla scadenza del termine dei controinteressati; se non provvede, diffida e deposito diretto al Consiglio di Stato dopo 30 giorni; art. 12: parere della sezione consultiva o commissione speciale, rimessione all'Adunanza generale per i contrasti; art. 13: chiarimenti, verificazioni, integrazione del contraddittorio, questione di legittimità costituzionale alla Corte, esiti: inammissibilità con errore scusabile, regolarizzazione, reiezione, accoglimento con rimessione per incompetenza, accoglimento; art. 14: decreto conforme, pubblicità per l'annullamento di atti normativi; durata media di anni), dopo la decisione (nessun appello; revocazione ex art. 395 c.p.c. in 60 giorni, art. 15; ricorso per cassazione per soli motivi di giurisdizione, Cass. SU 23464/2012; esecuzione con il giudizio di ottemperanza davanti al Consiglio di Stato, Ad. plen. 9 e 10 del 2013 e art. 112 c. 2 lett. b c.p.a.; chi non ha partecipato può impugnare al TAR se leso), quando conviene (atti a efficacia non urgente, questioni di puro diritto, ricorrenti senza risorse per due gradi, termine dei 60 giorni scaduto ma non i 120; sconsigliato quando serve una sospensiva rapida, quando ci sono controinteressati agguerriti che trasporranno, quando servono istruttoria e udienza; differenze con i ricorsi gerarchico e in opposizione, artt. 1-7).
• Casa e proprietàAbusi edilizi e vendita: quando l'atto è nulloLa nullità (art. 46 DPR 380/2001: atti tra vivi su edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 nulli senza la dichiarazione dell'alienante con gli estremi del permesso di costruire o in sanatoria; c. 5-bis anche per la SCIA; esclusi garanzie e servitù e le vendite forzate, con 120 giorni per la sanatoria dell'aggiudicatario; c. 4 conferma con atto successivo se il titolo esisteva; art. 40 c. 2 L. 47/1985 per gli edifici anteriori, con la dichiarazione sostitutiva per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967; art. 40 c. 3 vendita con copia della domanda di condono e prova delle prime due rate; art. 30 c. 2 per i terreni: certificato di destinazione urbanistica, salvo pertinenze sotto 5.000 mq; Cass. SU 8230/2019: nullità testuale e formale, il contratto è valido se la dichiarazione è vera anche se l'immobile è difforme; nullità sostanziale respinta), le difformità che non contano (tolleranze costruttive art. 34-bis: 2% dei parametri; per le opere fino al 24 maggio 2024 dal 2% al 5% secondo la superficie e 6% sotto 60 mq, L. 105/2024; tolleranze esecutive di cantiere; dichiarazione asseverata del tecnico allegata all'atto; stato legittimo art. 9-bis c. 1-bis con i titoli, le sanzioni pagate e, per gli immobili ante titolo, catasto di primo impianto e foto), le difformità che contano (totale difformità e assenza di titolo: sanatoria solo con doppia conformità art. 36, silenzio-rifiuto in 60 giorni; parziale difformità, variazioni essenziali e SCIA: sanatoria semplificata art. 36-bis con conformità urbanistica di oggi ed edilizia di allora, anche a cura dell'attuale proprietario; abusi insanabili in zone vincolate; ordine di demolizione che segue l'immobile e grava sul compratore), nel preliminare (verifica tecnica prima della caparra: accesso agli atti in comune, titoli, planimetrie, agibilità; clausola di conformità o di sanatoria a carico del venditore prima del rogito, con termine e condizione; caparra e risoluzione se la sanatoria non arriva; relazione tecnica; conformità catastale a pena di nullità, art. 29 c. 1-bis L. 52/1985, dichiarazione o attestazione del tecnico; agibilità), i rimedi dopo il rogito (immobile insanabile o incommerciabile: aliud pro alio, risoluzione per inadempimento e risarcimento in 10 anni; difformità sanabili non dichiarate: mancanza di qualità art. 1497 e oneri non apparenti art. 1489, riduzione del prezzo o risoluzione con denuncia in 8 giorni e azione in 1 anno; dolo del venditore: annullamento e risarcimento; responsabilità del mediatore per le informazioni; del notaio nei limiti delle verifiche dovute), il fisco e i bonus (prezzo ridotto, bonus edilizi negati sugli abusi, sanzioni pecuniarie art. 33-34-37-38 come alternativa alla demolizione che rendono commerciabile: fiscalizzazione).
• Edilizia, ambiente e animaliL'abuso edilizio come reato (art. 44 D.P.R. 380/2001)Le tre contravvenzioni (art. 44 c. 1: lett. a, ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza di norme, prescrizioni, regolamenti, strumenti urbanistici e permesso; lett. b, arresto fino a 2 anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro per lavori in assenza o totale difformità dal permesso o proseguiti dopo l'ordine di sospensione; lett. c, arresto fino a 2 anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro per lottizzazione abusiva e per interventi in zone vincolate in variazione essenziale, totale difformità o assenza di permesso; c. 2-bis: stesse pene per gli interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso eseguiti senza o in totale difformità), che cosa non è reato (parziale difformità e opere in SCIA semplice senza titolo: solo sanzioni amministrative, artt. 34 e 37; edilizia libera), chi risponde (art. 29: titolare del permesso, committente, costruttore, direttore dei lavori, progettista per le SCIA; il proprietario non committente solo se consapevole; l'acquirente dell'immobile abusivo non risponde del reato ma subisce la demolizione), la natura (reato permanente che si consuma con la fine dei lavori o con la sospensione; prescrizione di 4 anni, 5 con le interruzioni, dalla cessazione della permanenza; competenza del tribunale monocratico), la sanatoria (art. 45: azione penale sospesa finché pende la domanda dell'art. 36; il permesso in sanatoria estingue i reati contravvenzionali urbanistici, non quelli paesaggistici; la doppia conformità e le novità del Salva-casa con l'art. 36-bis per parziali difformità e variazioni essenziali; il silenzio-rifiuto in 60 giorni), le altre vie (oblazione art. 162 per la lett. a con un terzo del massimo; esclusa per le lett. b e c perché arresto e ammenda sono congiunti; sospensione condizionale, patteggiamento, messa alla prova; particolare tenuità per gli abusi minimi; demolizione spontanea come attenuante), le conseguenze sull'immobile (art. 31 c. 9: il giudice ordina con la condanna la demolizione se non già eseguita, ordine che non si prescrive e si esegue anche contro il nuovo proprietario; acquisizione gratuita al comune dopo 90 giorni dall'ingiunzione; confisca dei terreni lottizzati, art. 44 c. 2, anche senza condanna se accertato il fatto, entro i limiti fissati dalla Corte EDU; nullità degli atti di vendita senza estremi del titolo, art. 46), il concorso con altri reati (art. 181 D.Lgs. 42/2004 per le zone vincolate, delitto sopra certe soglie, non estinto dalla sanatoria edilizia; art. 734 c.p. deturpamento; reati sismici, artt. 93-95 T.U.; falsità nelle SCIA e nelle asseverazioni), i condoni straordinari (1985, 1994, 2003: chiusi) e i procedimenti in corso.