L'autorizzazione paesaggistica e la compatibilità paesaggistica

Da leggere insieme

• Edilizia e urbanisticaIl permesso di costruire: quando serve, procedura, silenzio, diniegoQuando serve (art. 10 D.P.R. 380/2001: nuova costruzione; ristrutturazione urbanistica; ristrutturazione edilizia che porta a un organismo in tutto o in parte diverso con modifiche della volumetria complessiva, o con mutamento di destinazione d'uso in zona A, o con modifiche di sagoma, volumetria o prospetti di immobili vincolati, o demolizione e ricostruzione in aree tutelate con modifiche di sagoma, prospetti, sedime o volumetria; c. 2-3: le regioni individuano i cambi d'uso e gli ulteriori interventi soggetti a permesso; art. 23 c. 01: SCIA alternativa al permesso per le ristrutturazioni dell'art. 10 c. 1 lett. c e per le nuove costruzioni disciplinate da piani attuativi con contenuti planivolumetrici; edilizia libera, CILA e SCIA per il resto, artt. 6, 6-bis, 22), chi lo chiede (art. 11: proprietario o chi ha titolo, cioè titolare di diritto reale, promissario acquirente con consenso, conduttore autorizzato; trasferibile con l'immobile; irrevocabile; oneroso; non incide sui diritti dei terzi; art. 12: conformità agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla disciplina vigente; opere di urbanizzazione primaria esistenti o previste nel triennio o realizzate dall'interessato; misure di salvaguardia in caso di contrasto con il piano adottato, per 3 o 5 anni), la procedura (art. 20: domanda allo sportello unico con titolo, elaborati, documenti della parte II e asseverazione del progettista sulla conformità urbanistica, edilizia, antisismica, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitaria ed energetica; responsabile del procedimento comunicato entro 10 giorni; ordine cronologico; istruttoria e proposta entro 60 giorni; modifiche di modesta entità richieste nello stesso termine con sospensione; interruzione una sola volta entro 30 giorni per documenti integrativi; conferenza di servizi per gli altri atti di assenso; provvedimento del dirigente entro 30 giorni dalla proposta, 40 se c'è stato il preavviso di rigetto ex art. 10-bis; termini raddoppiati per i progetti particolarmente complessi; c. 8: silenzio-assenso decorso il termine senza motivato diniego, salvo vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali dove serve la conferenza di servizi, a meno che gli atti di assenso siano già acquisiti e validi; attestazione del decorso dei termini entro 15 giorni; c. 11: 75 giorni per gli interventi dell'art. 22 c. 7; c. 13: false dichiarazioni del progettista, reclusione da 1 a 3 anni; pubblicazione all'albo e cartello di cantiere), i costi (art. 16: contributo di costruzione = oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, pagati al rilascio anche a rate o scomputati con la realizzazione diretta delle opere, più la quota sul costo di costruzione pagata in corso d'opera entro 60 giorni dalla fine; tabelle regionali e delibere comunali; art. 17: esenzioni e riduzioni, zone agricole per l'imprenditore agricolo, ristrutturazione e ampliamento fino al 20% di edifici unifamiliari, opere pubbliche, edilizia convenzionata; art. 42: sanzioni per ritardato pagamento; diritti di segreteria), durata e decadenza (art. 15: inizio lavori entro 1 anno dal rilascio, ultimazione entro 3 anni dall'inizio; decadenza di diritto per la parte non eseguita, salvo proroga chiesta prima della scadenza per fatti sopravvenuti, mole dell'opera, difficoltà tecniche; nuovo permesso per la parte non ultimata; decadenza per contrasto con nuove previsioni urbanistiche salvo lavori iniziati e completati entro 3 anni; art. 15 c. 2-bis proroga per titoli energetici; proroga ex lege di 48 mesi dei termini di inizio e fine lavori per i permessi rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2025, su comunicazione dell'interessato, se i termini non sono già decorsi e il titolo non contrasta con nuovi strumenti urbanistici, art. 10-septies D.L. 21/2022 come modificato dal D.L. 200/2025 conv. L. 26/2026), il diniego e i ricorsi (diniego motivato preceduto dal preavviso di rigetto con 10 giorni per le osservazioni; ricorso al TAR entro 60 giorni dalla notifica, con la giurisdizione esclusiva in edilizia; motivi: erronea lettura del piano, mancata considerazione delle osservazioni, difetto di istruttoria, vincoli inesistenti; silenzio-inadempimento per i casi senza silenzio-assenso; annullamento d'ufficio del permesso rilasciato entro 6 mesi ex art. 21-nonies, come ridotto dalla L. 182/2025; ricorso del vicino contro il permesso altrui entro 60 giorni dalla conoscenza, con la prova della lesione), abusi e sanatoria (art. 44: lavori senza permesso o in totale difformità, arresto fino a 2 anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro; art. 31: demolizione; artt. 36 e 36-bis dopo il D.L. 69/2024: permesso in sanatoria con doppia conformità per l'assenza o totale difformità, conformità urbanistica attuale ed edilizia dell'epoca per le parziali difformità e le variazioni essenziali, oblazione doppia, silenzio-rifiuto in 60 giorni), differenze con SCIA, CILA, edilizia libera, condono.
• TAR e Consiglio di StatoSCIA e silenzio-assenso: che cosa può ancora fare l'amministrazioneLa SCIA (art. 19 L. 241/1990: sostituisce autorizzazioni, licenze e permessi il cui rilascio dipende solo dall'accertamento di requisiti di legge senza contingenti; esclusi vincoli ambientali, paesaggistici e culturali, difesa, sicurezza, immigrazione, giustizia, finanze, zone sismiche; corredata da autocertificazioni, asseverazioni tecniche ed elaborati; attività dal giorno della presentazione, c. 2; sportello unico e SCIA unica, 19-bis), i poteri dell'amministrazione (c. 3: entro 60 giorni, accertata la carenza dei requisiti, divieto di prosecuzione e rimozione degli effetti; se l'attività è conformabile, invito a conformarsi con termine non inferiore a 30 giorni, altrimenti vietata; sospensione immediata per attestazioni false o pericolo per ambiente, paesaggio, beni culturali, salute, sicurezza; c. 6-bis: 30 giorni per la SCIA edilizia; c. 4: scaduto il termine, solo alle condizioni dell'art. 21-nonies, cioè entro sei mesi con interesse pubblico e ponderazione degli interessi, salvo false dichiarazioni accertate con sentenza), le sanzioni (c. 6: reclusione da 1 a 3 anni per false attestazioni; art. 21: nessuna conformazione né sanatoria con dichiarazioni mendaci, art. 483 c.p.; vigilanza ordinaria sempre ferma, 21 c. 2-bis), il terzo (c. 6-ter: la SCIA non è un provvedimento tacito impugnabile; il terzo sollecita le verifiche e, in caso di inerzia, propone l'azione contro il silenzio ex art. 31 c.p.a.; Corte cost. 45/2019: la sollecitazione deve arrivare entro i termini dei poteri inibitori, dopo resta la tutela risarcitoria e l'autotutela), il silenzio-assenso (art. 20: nei procedimenti a istanza di parte il silenzio oltre il termine dell'art. 2, 30 giorni o quello del regolamento fino a 90 o 180, vale accoglimento senza diffide; non si forma se la domanda non è ricevuta o manca degli elementi indispensabili; conferenza di servizi entro 30 giorni; attestazione telematica del decorso, c. 2-bis, entro 10 giorni, altrimenti dichiarazione sostitutiva del privato o del progettista, L. 182/2025; autotutela, c. 3; esclusi patrimonio culturale e paesaggio, ambiente, rischio idrogeologico, difesa, sicurezza, immigrazione, salute, casi UE e silenzio-rigetto, c. 4; Cons. St. 5746/2022: si forma anche su istanza non conforme, salvo autotutela), il silenzio tra amministrazioni (17-bis: assensi, concerti e nulla osta tra PA resi in 30 giorni, 90 per ambiente, paesaggio, beni culturali e salute, altrimenti acquisiti), il D.Lgs. 222/2016 (tabella A: per ogni attività il regime, comunicazione, SCIA, SCIA unica, SCIA condizionata, autorizzazione, silenzio-assenso), l'edilizia (DPR 380: CILA per gli interventi minori, SCIA per manutenzione straordinaria strutturale, restauro e ristrutturazione leggera, art. 22; SCIA alternativa al permesso con 30 giorni di attesa, art. 23; permesso di costruire con silenzio-assenso, condizionato agli atti di assenso in caso di vincoli, art. 20 c. 8).
• Edilizia e urbanisticaLa sanatoria edilizia: accertamento di conformità e Salva-casa (artt. 36 e 36-bis)Prima della sanatoria (stato legittimo ex art. 9-bis, prova dell'epoca dei lavori, tolleranze costruttive ed esecutive dell'art. 34-bis: 2% e, per le opere fino al 24 maggio 2024, dal 2 al 6% secondo la superficie; difformità interne tollerate), l'accertamento di conformità ordinario (art. 36: assenza di permesso, totale difformità, SCIA alternativa mancante; doppia conformità al momento della realizzazione e della domanda; oblazione pari al doppio del contributo di costruzione; fino alle sanzioni; 60 giorni e silenzio-rifiuto; ricorso al TAR), la sanatoria semplificata (art. 36-bis dal DL 69/2024: parziali difformità dal permesso e dalla SCIA, variazioni essenziali, assenza o difformità dalla SCIA ex art. 37; conformità urbanistica alla domanda e conformità edilizia all'epoca; dichiarazione del tecnico sull'epoca; interventi prescritti dal Comune per sicurezza e rimozione delle parti non sanabili; oblazione: doppio del contributo con +20% per difformità e variazioni essenziali, oppure doppio dell'aumento di valore da 1.032 a 10.328 euro o da 516 a 5.164 per le SCIA; 45 giorni e silenzio-assenso; zone sismiche), il vincolo paesaggistico (parere di compatibilità in 180 giorni con soprintendenza in 90, silenzio-assenso, anche con nuovi volumi, sanzione pari al maggiore tra danno e profitto), cambio d'uso e sanatoria, effetti (estinzione dei reati contravvenzionali ex art. 45 per la sanatoria ex art. 36, stato legittimo, vendita e mutuo, agibilità), che cosa non si sana (abusi in zona vincolata inedificabile, mancanza di conformità urbanistica, opere strutturali non regolarizzabili, demolizione già ordinata ed eseguita), condono edilizio come alternativa per gli abusi datati, sanatoria giurisprudenziale, costi tecnici e tempi.
• Edilizia e urbanisticaL'abuso edilizio: l'ordine di demolizione e le sanzioniTipi di abuso (assenza di permesso, totale difformità, variazioni essenziali, parziale difformità, assenza di SCIA), ingiunzione a demolire e 90 giorni (proroga fino a 240), acquisizione gratuita al patrimonio comunale, sanzione 2.000-20.000 euro, demolizione a spese del responsabile, ristrutturazione senza titolo e sanzione del doppio del valore, parziale difformità e triplo del costo (fiscalizzazione), SCIA e triplo del valore venale (minimo 1.032), tolleranze costruttive ed esecutive, sanatoria (36 e 36-bis) con oblazione e silenzio, vincolo paesaggistico, reati dell'art. 44 e prescrizione, ricorso al TAR e sospensiva, responsabilità dell'acquirente e del tecnico, atti notarili.
• Edilizia, ambiente e animaliL'abuso edilizio come reato (art. 44 D.P.R. 380/2001)Le tre contravvenzioni (art. 44 c. 1: lett. a, ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza di norme, prescrizioni, regolamenti, strumenti urbanistici e permesso; lett. b, arresto fino a 2 anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro per lavori in assenza o totale difformità dal permesso o proseguiti dopo l'ordine di sospensione; lett. c, arresto fino a 2 anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro per lottizzazione abusiva e per interventi in zone vincolate in variazione essenziale, totale difformità o assenza di permesso; c. 2-bis: stesse pene per gli interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso eseguiti senza o in totale difformità), che cosa non è reato (parziale difformità e opere in SCIA semplice senza titolo: solo sanzioni amministrative, artt. 34 e 37; edilizia libera), chi risponde (art. 29: titolare del permesso, committente, costruttore, direttore dei lavori, progettista per le SCIA; il proprietario non committente solo se consapevole; l'acquirente dell'immobile abusivo non risponde del reato ma subisce la demolizione), la natura (reato permanente che si consuma con la fine dei lavori o con la sospensione; prescrizione di 4 anni, 5 con le interruzioni, dalla cessazione della permanenza; competenza del tribunale monocratico), la sanatoria (art. 45: azione penale sospesa finché pende la domanda dell'art. 36; il permesso in sanatoria estingue i reati contravvenzionali urbanistici, non quelli paesaggistici; la doppia conformità e le novità del Salva-casa con l'art. 36-bis per parziali difformità e variazioni essenziali; il silenzio-rifiuto in 60 giorni), le altre vie (oblazione art. 162 per la lett. a con un terzo del massimo; esclusa per le lett. b e c perché arresto e ammenda sono congiunti; sospensione condizionale, patteggiamento, messa alla prova; particolare tenuità per gli abusi minimi; demolizione spontanea come attenuante), le conseguenze sull'immobile (art. 31 c. 9: il giudice ordina con la condanna la demolizione se non già eseguita, ordine che non si prescrive e si esegue anche contro il nuovo proprietario; acquisizione gratuita al comune dopo 90 giorni dall'ingiunzione; confisca dei terreni lottizzati, art. 44 c. 2, anche senza condanna se accertato il fatto, entro i limiti fissati dalla Corte EDU; nullità degli atti di vendita senza estremi del titolo, art. 46), il concorso con altri reati (art. 181 D.Lgs. 42/2004 per le zone vincolate, delitto sopra certe soglie, non estinto dalla sanatoria edilizia; art. 734 c.p. deturpamento; reati sismici, artt. 93-95 T.U.; falsità nelle SCIA e nelle asseverazioni), i condoni straordinari (1985, 1994, 2003: chiusi) e i procedimenti in corso.
• TAR e Consiglio di StatoIl ricorso al TAR: termini, procedura, costiSessanta giorni dalla conoscenza, notifica e deposito, i tre vizi, sospensiva collegiale e monocratica, contributo unificato, motivi aggiunti, udienza, appello.
• Edilizia e urbanisticaI condoni edilizi (1985, 1994, 2003): pratiche aperte e silenzio-assensoI tre condoni (L. 47/1985 capo IV: opere ultimate entro il 1° ottobre 1983, senza limiti di volume, domanda entro i termini del 1985-1986; art. 39 L. 724/1994: opere ultimate entro il 31 dicembre 1993 con ampliamento non oltre il 30% della volumetria originaria o 750 mc, nuove costruzioni fino a 750 mc per domanda, domanda entro il 1995; art. 32 D.L. 269/2003 conv. L. 326/2003: opere ultimate entro il 31 marzo 2003, stessi limiti, nuove costruzioni residenziali fino a 750 mc e 3.000 mc complessivi, solo le tipologie 1-3 dell'allegato ovunque e 4-6 se ammesse dalle leggi regionali, domanda tra l'11 novembre e il 10 dicembre 2004 a pena di decadenza, c. 32; Corte cost. 196/2004 e leggi regionali attuative), che cosa era condonabile e che cosa no (art. 33 L. 47/1985: esclusione delle opere in contrasto con vincoli di inedificabilità imposti prima dell'esecuzione, storici, paesaggistici, ambientali, idrogeologici, coste, difesa; art. 32: opere su aree vincolate condonabili solo con parere favorevole dell'autorità del vincolo, silenzio-rifiuto dopo 180 giorni; c. 27 D.L. 269/2003: escluse le opere dei condannati per mafia e riciclaggio, quelle non adeguabili sismicamente, su aree pubbliche senza concessione, in aree vincolate se non conformi agli strumenti urbanistici, e le opere dei numeri 4-6 senza legge regionale; ultimazione = rustico e copertura, per le opere interne il completamento funzionale, art. 31 c. 2; prova della data con foto aeree, contratti, utenze), il procedimento (domanda con oblazione e oneri; integrazione documentale; art. 35: rilascio della concessione in sanatoria; silenzio-assenso dopo 24 mesi dalla domanda se sono stati pagati tutti i conguagli e presentata la documentazione per l'accatastamento, escluse le opere dell'art. 33 e con il parere per quelle vincolate; per il 2003 il c. 37: pagamento degli oneri, documentazione, denuncia in catasto e ICI entro il 31 ottobre 2005 e 24 mesi senza provvedimento negativo equivalgono a titolo; giurisprudenza costante: il silenzio-assenso non si forma con domanda incompleta, oblazione parziale, opera non condonabile o dichiarazioni infedeli, e il comune può accertarlo in ogni tempo; diritto al conguaglio o rimborso prescritto in 36 mesi), gli effetti (art. 38: la domanda con l'oblazione sospende il procedimento penale e quello sanzionatorio; l'oblazione integrale estingue i reati contravvenzionali edilizi, sismici e sanitari, anche per i comproprietari; art. 39: se la sanatoria è negata l'oblazione estingue comunque i reati e riduce le sanzioni pecuniarie; il rilascio estingue anche il reato paesaggistico nei casi dell'art. 32; ordinanze di demolizione sospese fino alla definizione; art. 40 c. 3: vendita possibile con copia della domanda e prova delle prime due rate; clausole sul rischio), il diniego (motivato, dopo eventuale preavviso; ricorso al TAR in 60 giorni o straordinario in 120; poi demolizione o sanzione pecuniaria ex art. 40 e sanatoria ordinaria se possibile; art. 40 c. 1: sanzioni piene se la domanda è dolosamente infedele o l'oblazione non pagata), le pratiche ferme (sollecito con istanza ex art. 2 L. 241/1990, silenzio-inadempimento al TAR, richiesta di attestazione del silenzio-assenso, accesso agli atti, dichiarazione del tecnico sullo stato legittimo ex art. 9-bis DPR 380/2001 con i titoli in sanatoria; certificazione per il rogito; comuni con pratiche 1985 ancora aperte), oggi (nessun nuovo condono; le proposte ricorrenti; le sanatorie ordinarie artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001 con conformità; le tolleranze; la fiscalizzazione ex art. 33-34; differenza tra condono, che sana l'illecito anche non conforme, e sanatoria, che presuppone la conformità).
• Casa e proprietàAbusi edilizi e vendita: quando l'atto è nulloLa nullità (art. 46 DPR 380/2001: atti tra vivi su edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 nulli senza la dichiarazione dell'alienante con gli estremi del permesso di costruire o in sanatoria; c. 5-bis anche per la SCIA; esclusi garanzie e servitù e le vendite forzate, con 120 giorni per la sanatoria dell'aggiudicatario; c. 4 conferma con atto successivo se il titolo esisteva; art. 40 c. 2 L. 47/1985 per gli edifici anteriori, con la dichiarazione sostitutiva per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967; art. 40 c. 3 vendita con copia della domanda di condono e prova delle prime due rate; art. 30 c. 2 per i terreni: certificato di destinazione urbanistica, salvo pertinenze sotto 5.000 mq; Cass. SU 8230/2019: nullità testuale e formale, il contratto è valido se la dichiarazione è vera anche se l'immobile è difforme; nullità sostanziale respinta), le difformità che non contano (tolleranze costruttive art. 34-bis: 2% dei parametri; per le opere fino al 24 maggio 2024 dal 2% al 5% secondo la superficie e 6% sotto 60 mq, L. 105/2024; tolleranze esecutive di cantiere; dichiarazione asseverata del tecnico allegata all'atto; stato legittimo art. 9-bis c. 1-bis con i titoli, le sanzioni pagate e, per gli immobili ante titolo, catasto di primo impianto e foto), le difformità che contano (totale difformità e assenza di titolo: sanatoria solo con doppia conformità art. 36, silenzio-rifiuto in 60 giorni; parziale difformità, variazioni essenziali e SCIA: sanatoria semplificata art. 36-bis con conformità urbanistica di oggi ed edilizia di allora, anche a cura dell'attuale proprietario; abusi insanabili in zone vincolate; ordine di demolizione che segue l'immobile e grava sul compratore), nel preliminare (verifica tecnica prima della caparra: accesso agli atti in comune, titoli, planimetrie, agibilità; clausola di conformità o di sanatoria a carico del venditore prima del rogito, con termine e condizione; caparra e risoluzione se la sanatoria non arriva; relazione tecnica; conformità catastale a pena di nullità, art. 29 c. 1-bis L. 52/1985, dichiarazione o attestazione del tecnico; agibilità), i rimedi dopo il rogito (immobile insanabile o incommerciabile: aliud pro alio, risoluzione per inadempimento e risarcimento in 10 anni; difformità sanabili non dichiarate: mancanza di qualità art. 1497 e oneri non apparenti art. 1489, riduzione del prezzo o risoluzione con denuncia in 8 giorni e azione in 1 anno; dolo del venditore: annullamento e risarcimento; responsabilità del mediatore per le informazioni; del notaio nei limiti delle verifiche dovute), il fisco e i bonus (prezzo ridotto, bonus edilizi negati sugli abusi, sanzioni pecuniarie art. 33-34-37-38 come alternativa alla demolizione che rendono commerciabile: fiscalizzazione).