Tolleranze costruttive e stato legittimo (artt. 34-bis e 9-bis)

In breve

Tolleranze costruttive (art. 34-bis c. 1): scostamenti entro il 2% delle misure del titolo su altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni parametro della singola unità; per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 la soglia sale con il diminuire della superficie: 3% (300-500 m²), 4% (100-300), 5% (sotto 100), 6% (sotto 60).
Tolleranze esecutive (c. 2 e 2-bis): irregolarità geometriche, finiture, impianti e opere interne diverse; per le opere entro il 24 maggio 2024 anche minore dimensionamento, elementi non strutturali mancanti, muri e aperture interne, errori di cantiere e di progetto. Non nei vincolati.
Nessuna sanatoria: non sono abusi; il tecnico le dichiara nelle nuove pratiche o nella dichiarazione asseverata allegata al rogito (c. 3).
Stato legittimo (art. 9-bis c. 1-bis): titolo originario o ultimo titolo sull'intero immobile, più titoli parziali, sanatorie, sanzioni pagate, tolleranze; parti comuni e unità separate (c. 1-ter).
Oltre la soglia: sanatoria semplificata ex art. 36-bis, art. 34-ter per le varianti storiche, altrimenti demolizione o sanzione del triplo (art. 34).

Che cosa è tollerato

Art. 34-bis, comma 1, DPR 380/2001

«Il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.»

La norma dice «non costituisce violazione edilizia»: lo scostamento tollerato non è un abuso, non richiede sanatoria, non comporta sanzioni e non intacca lo stato legittimo. Il 2% si calcola su ciascuna misura prevista dal titolo (altezza, distanze, volume, superficie coperta, ogni parametro) e vale, per effetto della legge di conversione del Salva-casa, anche per le misure minime imposte dalle norme sulle distanze e sui requisiti igienico-sanitari (c. 1-ter, ultimo periodo). Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, data di entrata in vigore del D.L. 69/2024, il comma 1-bis introduce una scala inversa: 2% per le unità con superficie utile superiore a 500 m², 3% tra 300 e 500, 4% tra 100 e 300, 5% sotto i 100 e 6% sotto i 60 m², dove la superficie è quella assentita dal titolo che ha abilitato l'intervento, al netto dei frazionamenti successivi (c. 1-ter). Accanto alle tolleranze di misura ci sono le tolleranze esecutive (c. 2), ammesse solo fuori dagli immobili tutelati dal codice dei beni culturali: le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture di minima entità e la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori, purché non violino la disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità; per le opere entro il 24 maggio 2024 il comma 2-bis aggiunge il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni e interni e la difforme ubicazione delle aperture interne, la difforme esecuzione di opere di manutenzione ordinaria, gli errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione. Tutto ciò che è tollerato viene dichiarato dal tecnico abilitato «ai fini dell'attestazione dello stato legittimo» nella modulistica delle nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni, oppure con dichiarazione asseverata allegata agli atti di trasferimento, costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali (c. 3); nelle zone sismiche, salvo quelle a bassa sismicità, il tecnico attesta anche il rispetto delle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione e trasmette la documentazione allo sportello unico per l'autorizzazione regionale o i controlli (c. 3-bis). Le tolleranze non limitano mai i diritti dei terzi (c. 3-ter): il vicino a cui la distanza tollerata sottrae luce conserva le sue azioni civili.

Lo stato legittimo

Elemento	Regola (art. 9-bis c. 1-bis e 1-ter)
Punto di partenza	Il titolo che ha previsto la costruzione o l'ha legittimata (licenza, concessione, permesso, condono), oppure il titolo, rilasciato o assentito, dell'ultimo intervento sull'intero immobile o sull'intera unità, a condizione che il comune, nel rilasciarlo, abbia verificato i titoli pregressi
Integrazioni	I titoli successivi per interventi parziali; i titoli in sanatoria ex artt. 34-ter, 36, 36-bis e 38 con sanzioni od oblazioni pagate; il pagamento delle sanzioni pecuniarie ex artt. 33, 34, 37 (c. 1, 3, 5 e 6) e 38; la dichiarazione delle tolleranze ex art. 34-bis
Edifici di epoca senza obbligo di titolo	Informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti (riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d'archivio, atti pubblici o privati di provenienza dimostrata), più il titolo dell'ultimo intervento sull'intero immobile; stessa regola quando c'è un principio di prova del titolo di cui non si trovano copia o estremi
Condominio	Le difformità sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) non rilevano per lo stato legittimo della singola unità; quelle sulle unità non rilevano per l'edificio
Chi lo attesta	Un tecnico abilitato, con accesso agli atti in comune (art. 9-bis c. 1: le amministrazioni acquisiscono d'ufficio i documenti in loro possesso), rilievo dello stato di fatto e confronto con i titoli; la dichiarazione falsa è reato (art. 76 DPR 445/2000)
A che cosa serve	Rogito e mutuo, nuovi titoli edilizi e SCIA, agibilità, bonus fiscali, sanatorie (l'epoca di realizzazione si prova con gli stessi documenti: art. 36-bis c. 3), divisioni ereditarie, aste

Lo stato legittimo è la fotografia giuridica dell'immobile e la sua determinazione è il primo passo di ogni operazione: prima del Salva-casa era necessario ricostruire l'intera storia edilizia dal primo titolo, oggi basta l'ultimo titolo sull'intero immobile quando l'amministrazione ha verificato quelli precedenti, e le parti comuni e le singole unità viaggiano separate. Il lavoro del tecnico consiste nell'accesso agli atti presso lo sportello unico, nel rilievo dello stato di fatto e nel confronto: ciò che coincide o rientra nelle tolleranze viene dichiarato; ciò che eccede viene classificato come parziale difformità, variazione essenziale o totale difformità, con i rimedi corrispondenti. La relazione va chiesta prima di firmare il preliminare, non alla vigilia del rogito, perché una sanatoria ex art. 36-bis richiede almeno 45 giorni e, con il vincolo paesaggistico, fino a 180 giorni più i tempi della soprintendenza.

Oltre la soglia: parziali difformità e rimedi

Se la differenza supera le percentuali o non rientra nelle tolleranze esecutive, l'intervento è in parziale difformità dal permesso o dalla SCIA (art. 34) e il comune ordina la rimozione o demolizione; quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte conforme, applica la sanzione pari al triplo del costo di produzione della parte difforme (immobili residenziali, secondo la L. 392/1978) o al triplo del valore venale (altri usi), e il pagamento concorre a formare lo stato legittimo. La via preferibile è però la sanatoria dell'art. 36-bis, introdotta dal Salva-casa per le parziali difformità e per le variazioni essenziali dell'art. 32: la doppia conformità è semplificata (conformità urbanistica al momento della domanda, conformità edilizia al momento della realizzazione), la può chiedere anche l'attuale proprietario, lo sportello unico può prescrivere lavori di adeguamento, l'oblazione è pari al doppio del contributo di costruzione aumentato del 20% per le parziali difformità e le variazioni essenziali (senza aumento se l'opera era conforme sia allora sia oggi), oppure, per le opere in assenza o difformità dalla SCIA, al doppio dell'aumento di valore venale tra 1.032 e 10.328 euro, ridotti a 516-5.164 euro in caso di conformità in entrambi i momenti; il silenzio sulla domanda di permesso vale accoglimento dopo 45 giorni e il privato può chiedere l'attestazione telematica della formazione del titolo, con azione ex art. 31 c.p.a. se non arriva in dieci giorni. Con vincolo paesaggistico serve il parere di compatibilità, anche per volumi e superfici, con silenzio-assenso dopo 180 giorni e sanzione pari al maggiore tra danno e profitto (c. 4 e 5-bis). L'art. 34-ter risolve due situazioni frequenti negli edifici degli anni Sessanta e Settanta: le varianti in corso d'opera rispetto a licenze anteriori alla legge 10/1977, regolarizzabili con SCIA e oblazione, con l'epoca provata dai documenti o attestata dal tecnico sotto la sua responsabilità; e le parziali difformità già accertate in un sopralluogo comunale a cui non è seguito un ordine di demolizione, se è stata rilasciata l'abitabilità o agibilità non più annullabile, che sono trattate come tolleranze. Le opere in totale difformità o senza titolo restano fuori da queste norme: per esse valgono l'accertamento di conformità ordinario dell'art. 36, con la doppia conformità piena, e le sanzioni dell'art. 31.

Come procedere

Accesso agli atti: il tecnico chiede allo sportello unico tutti i titoli, le pratiche di condono e sanatoria, le agibilità e i verbali di sopralluogo; dal Salva-casa l'amministrazione deve acquisire d'ufficio ciò che possiede (art. 9-bis c. 1).
Rilievo e confronto: misure dello stato di fatto contro le tavole dell'ultimo titolo sull'intero immobile; calcolo delle percentuali sulla superficie assentita originaria; classificazione di ogni scostamento.
Dichiarazione delle tolleranze: nella relazione per il rogito o nella prima pratica utile; in zona sismica con l'attestazione strutturale e la trasmissione allo sportello unico (c. 3-bis).
Sanatoria di ciò che eccede: art. 36-bis o 34-ter, con oblazione e, se serve, parere paesaggistico; oppure pagamento della sanzione ex art. 34 quando la demolizione è impossibile.
Rogito: dichiarazione degli estremi dei titoli nell'atto (art. 46), allegazione della dichiarazione asseverata, clausole di garanzia sullo stato legittimo, eventuale riduzione del prezzo o deposito fiduciario per le pratiche in corso.

Le tolleranze sono la risposta della legge all'imperfezione dei cantieri: ciò che rientra nel 2%, o nelle percentuali maggiori per il costruito fino al 24 maggio 2024, non è abuso e si dichiara; ciò che eccede si sana con l'art. 36-bis o si paga con l'art. 34, e tutto confluisce nello stato legittimo dell'art. 9-bis, il documento che permette di vendere, ottenere il mutuo e costruire ancora. La sanatoria edilizia è nella pagina dedicata; gli effetti delle difformità sul contratto sono nella pagina su abusi edilizi e vendita; le sanzioni per gli abusi veri nella pagina sull'abuso edilizio.

Domande frequenti

Il mio appartamento di 90 m² ha un muro spostato di 20 cm rispetto al progetto: è un abuso?

Per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 lo scostamento è tollerato se resta entro il 5% delle misure previste dal titolo (6% sotto i 60 m², 4% tra 100 e 300, 3% tra 300 e 500, 2% oltre); per quelle successive il limite è il 2% per tutti (art. 34-bis c. 1 e 1-bis). La diversa collocazione di tramezzi e aperture interne, senza incidere sui parametri urbanistici e sull'agibilità, rientra comunque tra le tolleranze esecutive (c. 2 e 2-bis). Il tecnico lo dichiara nella pratica o nella relazione per il rogito: non serve alcuna sanatoria.

Che cos'è lo stato legittimo e chi lo attesta?

È la fotografia giuridica dell'immobile: il titolo che lo ha costruito o legittimato, oppure il titolo dell'ultimo intervento sull'intero immobile se il comune ha verificato i titoli precedenti, integrato dai titoli parziali, dalle sanatorie, dalle sanzioni pagate e dalle tolleranze dichiarate (art. 9-bis c. 1-bis). Lo attesta un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) dopo l'accesso agli atti in comune e il confronto con lo stato di fatto; per gli edifici di epoca senza obbligo di licenza valgono il catasto di primo impianto, le foto e i documenti d'archivio.

Le difformità superano la tolleranza: che cosa posso fare prima di vendere?

Se sono parziali difformità dal permesso o dalla SCIA, la sanatoria dell'art. 36-bis: conformità urbanistica di oggi e conformità edilizia dell'epoca dei lavori, oblazione (doppio del contributo o da 516 a 10.328 euro secondo i casi), silenzio-assenso in 45 giorni, parere paesaggistico se c'è vincolo; le varianti di cantiere anteriori alla legge 10/1977 si regolarizzano con SCIA e oblazione (art. 34-ter). Se non è sanabile, resta la demolizione o, quando questa pregiudica la parte conforme, la sanzione pari al triplo del costo di produzione o del valore venale (art. 34), che rende l'immobile legittimo ai fini dello stato legittimo.

Se compro una casa con difformità la vendita è nulla?

No: la nullità dell'art. 46 scatta solo se nell'atto mancano gli estremi del titolo edilizio o sono falsi (Cass. SU 8230/2019); le difformità reali non rendono nullo il contratto ma danno diritto alla garanzia e al risarcimento verso il venditore, o alla riduzione del prezzo. Per questo prima del rogito si chiede la relazione sullo stato legittimo, si fa dichiarare le tolleranze e si sana o si sconta dal prezzo ciò che eccede.

Le difformità nelle parti comuni del condominio bloccano la vendita del mio appartamento?

Non più: dal Salva-casa lo stato legittimo della singola unità non è influenzato dalle difformità delle parti comuni, e quello dell'edificio non è influenzato dalle difformità delle singole unità (art. 9-bis c. 1-ter). Il tecnico attesta lo stato legittimo dell'unità; l'abuso condominiale resta un problema del condominio.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Edilizia e urbanisticaLa sanatoria edilizia: accertamento di conformità e Salva-casa (artt. 36 e 36-bis)Prima della sanatoria (stato legittimo ex art. 9-bis, prova dell'epoca dei lavori, tolleranze costruttive ed esecutive dell'art. 34-bis: 2% e, per le opere fino al 24 maggio 2024, dal 2 al 6% secondo la superficie; difformità interne tollerate), l'accertamento di conformità ordinario (art. 36: assenza di permesso, totale difformità, SCIA alternativa mancante; doppia conformità al momento della realizzazione e della domanda; oblazione pari al doppio del contributo di costruzione; fino alle sanzioni; 60 giorni e silenzio-rifiuto; ricorso al TAR), la sanatoria semplificata (art. 36-bis dal DL 69/2024: parziali difformità dal permesso e dalla SCIA, variazioni essenziali, assenza o difformità dalla SCIA ex art. 37; conformità urbanistica alla domanda e conformità edilizia all'epoca; dichiarazione del tecnico sull'epoca; interventi prescritti dal Comune per sicurezza e rimozione delle parti non sanabili; oblazione: doppio del contributo con +20% per difformità e variazioni essenziali, oppure doppio dell'aumento di valore da 1.032 a 10.328 euro o da 516 a 5.164 per le SCIA; 45 giorni e silenzio-assenso; zone sismiche), il vincolo paesaggistico (parere di compatibilità in 180 giorni con soprintendenza in 90, silenzio-assenso, anche con nuovi volumi, sanzione pari al maggiore tra danno e profitto), cambio d'uso e sanatoria, effetti (estinzione dei reati contravvenzionali ex art. 45 per la sanatoria ex art. 36, stato legittimo, vendita e mutuo, agibilità), che cosa non si sana (abusi in zona vincolata inedificabile, mancanza di conformità urbanistica, opere strutturali non regolarizzabili, demolizione già ordinata ed eseguita), condono edilizio come alternativa per gli abusi datati, sanatoria giurisprudenziale, costi tecnici e tempi.
Casa e proprietàAbusi edilizi e vendita: quando l'atto è nulloLa nullità (art. 46 DPR 380/2001: atti tra vivi su edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 nulli senza la dichiarazione dell'alienante con gli estremi del permesso di costruire o in sanatoria; c. 5-bis anche per la SCIA; esclusi garanzie e servitù e le vendite forzate, con 120 giorni per la sanatoria dell'aggiudicatario; c. 4 conferma con atto successivo se il titolo esisteva; art. 40 c. 2 L. 47/1985 per gli edifici anteriori, con la dichiarazione sostitutiva per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967; art. 40 c. 3 vendita con copia della domanda di condono e prova delle prime due rate; art. 30 c. 2 per i terreni: certificato di destinazione urbanistica, salvo pertinenze sotto 5.000 mq; Cass. SU 8230/2019: nullità testuale e formale, il contratto è valido se la dichiarazione è vera anche se l'immobile è difforme; nullità sostanziale respinta), le difformità che non contano (tolleranze costruttive art. 34-bis: 2% dei parametri; per le opere fino al 24 maggio 2024 dal 2% al 5% secondo la superficie e 6% sotto 60 mq, L. 105/2024; tolleranze esecutive di cantiere; dichiarazione asseverata del tecnico allegata all'atto; stato legittimo art. 9-bis c. 1-bis con i titoli, le sanzioni pagate e, per gli immobili ante titolo, catasto di primo impianto e foto), le difformità che contano (totale difformità e assenza di titolo: sanatoria solo con doppia conformità art. 36, silenzio-rifiuto in 60 giorni; parziale difformità, variazioni essenziali e SCIA: sanatoria semplificata art. 36-bis con conformità urbanistica di oggi ed edilizia di allora, anche a cura dell'attuale proprietario; abusi insanabili in zone vincolate; ordine di demolizione che segue l'immobile e grava sul compratore), nel preliminare (verifica tecnica prima della caparra: accesso agli atti in comune, titoli, planimetrie, agibilità; clausola di conformità o di sanatoria a carico del venditore prima del rogito, con termine e condizione; caparra e risoluzione se la sanatoria non arriva; relazione tecnica; conformità catastale a pena di nullità, art. 29 c. 1-bis L. 52/1985, dichiarazione o attestazione del tecnico; agibilità), i rimedi dopo il rogito (immobile insanabile o incommerciabile: aliud pro alio, risoluzione per inadempimento e risarcimento in 10 anni; difformità sanabili non dichiarate: mancanza di qualità art. 1497 e oneri non apparenti art. 1489, riduzione del prezzo o risoluzione con denuncia in 8 giorni e azione in 1 anno; dolo del venditore: annullamento e risarcimento; responsabilità del mediatore per le informazioni; del notaio nei limiti delle verifiche dovute), il fisco e i bonus (prezzo ridotto, bonus edilizi negati sugli abusi, sanzioni pecuniarie art. 33-34-37-38 come alternativa alla demolizione che rendono commerciabile: fiscalizzazione).
Edilizia e urbanisticaL'abuso edilizio: l'ordine di demolizione e le sanzioniTipi di abuso (assenza di permesso, totale difformità, variazioni essenziali, parziale difformità, assenza di SCIA), ingiunzione a demolire e 90 giorni (proroga fino a 240), acquisizione gratuita al patrimonio comunale, sanzione 2.000-20.000 euro, demolizione a spese del responsabile, ristrutturazione senza titolo e sanzione del doppio del valore, parziale difformità e triplo del costo (fiscalizzazione), SCIA e triplo del valore venale (minimo 1.032), tolleranze costruttive ed esecutive, sanatoria (36 e 36-bis) con oblazione e silenzio, vincolo paesaggistico, reati dell'art. 44 e prescrizione, ricorso al TAR e sospensiva, responsabilità dell'acquirente e del tecnico, atti notarili.
Edilizia e urbanisticaI condoni edilizi (1985, 1994, 2003): pratiche aperte e silenzio-assensoI tre condoni (L. 47/1985 capo IV: opere ultimate entro il 1° ottobre 1983, senza limiti di volume, domanda entro i termini del 1985-1986; art. 39 L. 724/1994: opere ultimate entro il 31 dicembre 1993 con ampliamento non oltre il 30% della volumetria originaria o 750 mc, nuove costruzioni fino a 750 mc per domanda, domanda entro il 1995; art. 32 D.L. 269/2003 conv. L. 326/2003: opere ultimate entro il 31 marzo 2003, stessi limiti, nuove costruzioni residenziali fino a 750 mc e 3.000 mc complessivi, solo le tipologie 1-3 dell'allegato ovunque e 4-6 se ammesse dalle leggi regionali, domanda tra l'11 novembre e il 10 dicembre 2004 a pena di decadenza, c. 32; Corte cost. 196/2004 e leggi regionali attuative), che cosa era condonabile e che cosa no (art. 33 L. 47/1985: esclusione delle opere in contrasto con vincoli di inedificabilità imposti prima dell'esecuzione, storici, paesaggistici, ambientali, idrogeologici, coste, difesa; art. 32: opere su aree vincolate condonabili solo con parere favorevole dell'autorità del vincolo, silenzio-rifiuto dopo 180 giorni; c. 27 D.L. 269/2003: escluse le opere dei condannati per mafia e riciclaggio, quelle non adeguabili sismicamente, su aree pubbliche senza concessione, in aree vincolate se non conformi agli strumenti urbanistici, e le opere dei numeri 4-6 senza legge regionale; ultimazione = rustico e copertura, per le opere interne il completamento funzionale, art. 31 c. 2; prova della data con foto aeree, contratti, utenze), il procedimento (domanda con oblazione e oneri; integrazione documentale; art. 35: rilascio della concessione in sanatoria; silenzio-assenso dopo 24 mesi dalla domanda se sono stati pagati tutti i conguagli e presentata la documentazione per l'accatastamento, escluse le opere dell'art. 33 e con il parere per quelle vincolate; per il 2003 il c. 37: pagamento degli oneri, documentazione, denuncia in catasto e ICI entro il 31 ottobre 2005 e 24 mesi senza provvedimento negativo equivalgono a titolo; giurisprudenza costante: il silenzio-assenso non si forma con domanda incompleta, oblazione parziale, opera non condonabile o dichiarazioni infedeli, e il comune può accertarlo in ogni tempo; diritto al conguaglio o rimborso prescritto in 36 mesi), gli effetti (art. 38: la domanda con l'oblazione sospende il procedimento penale e quello sanzionatorio; l'oblazione integrale estingue i reati contravvenzionali edilizi, sismici e sanitari, anche per i comproprietari; art. 39: se la sanatoria è negata l'oblazione estingue comunque i reati e riduce le sanzioni pecuniarie; il rilascio estingue anche il reato paesaggistico nei casi dell'art. 32; ordinanze di demolizione sospese fino alla definizione; art. 40 c. 3: vendita possibile con copia della domanda e prova delle prime due rate; clausole sul rischio), il diniego (motivato, dopo eventuale preavviso; ricorso al TAR in 60 giorni o straordinario in 120; poi demolizione o sanzione pecuniaria ex art. 40 e sanatoria ordinaria se possibile; art. 40 c. 1: sanzioni piene se la domanda è dolosamente infedele o l'oblazione non pagata), le pratiche ferme (sollecito con istanza ex art. 2 L. 241/1990, silenzio-inadempimento al TAR, richiesta di attestazione del silenzio-assenso, accesso agli atti, dichiarazione del tecnico sullo stato legittimo ex art. 9-bis DPR 380/2001 con i titoli in sanatoria; certificazione per il rogito; comuni con pratiche 1985 ancora aperte), oggi (nessun nuovo condono; le proposte ricorrenti; le sanatorie ordinarie artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001 con conformità; le tolleranze; la fiscalizzazione ex art. 33-34; differenza tra condono, che sana l'illecito anche non conforme, e sanatoria, che presuppone la conformità).
Casa e proprietàComprare casa: le tappe della compravendita e le trappoleLe tappe (ricerca e agenzia con provvigione dovuta alla conclusione dell'affare, proposta irrevocabile d'acquisto e sua accettazione, contratto preliminare con caparra confirmatoria e trascrizione ex art. 2645-bis, rogito notarile, trascrizione e voltura), le verifiche (visura ipotecaria ventennale: ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali; visura e planimetria catastale con conformità obbligatoria ex art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985; titoli edilizi e stato legittimo, condono, agibilità, nullità ex art. 46 DPR 380/2001; attestato di prestazione energetica; regolamento e spese condominiali con la solidarietà per l'anno in corso e il precedente ex art. 63 disp. att.; provenienza, donazioni e successioni, diritti di prelazione, locazioni in corso, servitù; impianti e certificazioni), gli obblighi del venditore (artt. 1476-1489 c.c.: consegna, trasferimento, garanzia per evizione e vizi, oneri non dichiarati, sospensione del prezzo per pericolo di rivendica), mutuo e clausola condizionale, immobili da costruire (fideiussione e polizza decennale, D.Lgs. 122/2005), il rogito (prezzo e mezzi di pagamento, deposito del prezzo presso il notaio, menzioni urbanistiche e catastali, consegna delle chiavi), imposte e costi (registro 2% prima casa o 9%, imposte fisse, prezzo-valore, IVA 4/10/22% dal costruttore, notaio, agenzia, mutuo), prima casa (requisiti e decadenza), che cosa fare dopo (voltura utenze, comunicazione all'amministratore, garanzie per vizi entro 8 giorni e un anno).
Edilizia e urbanisticaIl permesso di costruire: quando serve, procedura, silenzio, diniegoQuando serve (art. 10 D.P.R. 380/2001: nuova costruzione; ristrutturazione urbanistica; ristrutturazione edilizia che porta a un organismo in tutto o in parte diverso con modifiche della volumetria complessiva, o con mutamento di destinazione d'uso in zona A, o con modifiche di sagoma, volumetria o prospetti di immobili vincolati, o demolizione e ricostruzione in aree tutelate con modifiche di sagoma, prospetti, sedime o volumetria; c. 2-3: le regioni individuano i cambi d'uso e gli ulteriori interventi soggetti a permesso; art. 23 c. 01: SCIA alternativa al permesso per le ristrutturazioni dell'art. 10 c. 1 lett. c e per le nuove costruzioni disciplinate da piani attuativi con contenuti planivolumetrici; edilizia libera, CILA e SCIA per il resto, artt. 6, 6-bis, 22), chi lo chiede (art. 11: proprietario o chi ha titolo, cioè titolare di diritto reale, promissario acquirente con consenso, conduttore autorizzato; trasferibile con l'immobile; irrevocabile; oneroso; non incide sui diritti dei terzi; art. 12: conformità agli strumenti urbanistici, ai regolamenti edilizi e alla disciplina vigente; opere di urbanizzazione primaria esistenti o previste nel triennio o realizzate dall'interessato; misure di salvaguardia in caso di contrasto con il piano adottato, per 3 o 5 anni), la procedura (art. 20: domanda allo sportello unico con titolo, elaborati, documenti della parte II e asseverazione del progettista sulla conformità urbanistica, edilizia, antisismica, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitaria ed energetica; responsabile del procedimento comunicato entro 10 giorni; ordine cronologico; istruttoria e proposta entro 60 giorni; modifiche di modesta entità richieste nello stesso termine con sospensione; interruzione una sola volta entro 30 giorni per documenti integrativi; conferenza di servizi per gli altri atti di assenso; provvedimento del dirigente entro 30 giorni dalla proposta, 40 se c'è stato il preavviso di rigetto ex art. 10-bis; termini raddoppiati per i progetti particolarmente complessi; c. 8: silenzio-assenso decorso il termine senza motivato diniego, salvo vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali dove serve la conferenza di servizi, a meno che gli atti di assenso siano già acquisiti e validi; attestazione del decorso dei termini entro 15 giorni; c. 11: 75 giorni per gli interventi dell'art. 22 c. 7; c. 13: false dichiarazioni del progettista, reclusione da 1 a 3 anni; pubblicazione all'albo e cartello di cantiere), i costi (art. 16: contributo di costruzione = oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, pagati al rilascio anche a rate o scomputati con la realizzazione diretta delle opere, più la quota sul costo di costruzione pagata in corso d'opera entro 60 giorni dalla fine; tabelle regionali e delibere comunali; art. 17: esenzioni e riduzioni, zone agricole per l'imprenditore agricolo, ristrutturazione e ampliamento fino al 20% di edifici unifamiliari, opere pubbliche, edilizia convenzionata; art. 42: sanzioni per ritardato pagamento; diritti di segreteria), durata e decadenza (art. 15: inizio lavori entro 1 anno dal rilascio, ultimazione entro 3 anni dall'inizio; decadenza di diritto per la parte non eseguita, salvo proroga chiesta prima della scadenza per fatti sopravvenuti, mole dell'opera, difficoltà tecniche; nuovo permesso per la parte non ultimata; decadenza per contrasto con nuove previsioni urbanistiche salvo lavori iniziati e completati entro 3 anni; art. 15 c. 2-bis proroga per titoli energetici; proroga ex lege di 48 mesi dei termini di inizio e fine lavori per i permessi rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2025, su comunicazione dell'interessato, se i termini non sono già decorsi e il titolo non contrasta con nuovi strumenti urbanistici, art. 10-septies D.L. 21/2022 come modificato dal D.L. 200/2025 conv. L. 26/2026), il diniego e i ricorsi (diniego motivato preceduto dal preavviso di rigetto con 10 giorni per le osservazioni; ricorso al TAR entro 60 giorni dalla notifica, con la giurisdizione esclusiva in edilizia; motivi: erronea lettura del piano, mancata considerazione delle osservazioni, difetto di istruttoria, vincoli inesistenti; silenzio-inadempimento per i casi senza silenzio-assenso; annullamento d'ufficio del permesso rilasciato entro 6 mesi ex art. 21-nonies, come ridotto dalla L. 182/2025; ricorso del vicino contro il permesso altrui entro 60 giorni dalla conoscenza, con la prova della lesione), abusi e sanatoria (art. 44: lavori senza permesso o in totale difformità, arresto fino a 2 anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro; art. 31: demolizione; artt. 36 e 36-bis dopo il D.L. 69/2024: permesso in sanatoria con doppia conformità per l'assenza o totale difformità, conformità urbanistica attuale ed edilizia dell'epoca per le parziali difformità e le variazioni essenziali, oblazione doppia, silenzio-rifiuto in 60 giorni), differenze con SCIA, CILA, edilizia libera, condono.