L'abuso edilizio: l'ordine di demolizione e le sanzioni

L'ingiunzione a demolire e l'acquisizione

Il procedimento inizia con l'accertamento della polizia locale o dell'ufficio tecnico (spesso dopo un esposto), a cui segue di regola l'ordine di sospensione dei lavori (art. 27) e poi l'ingiunzione, atto vincolato che il Comune deve adottare senza valutazioni di opportunità e senza limiti di tempo, motivato con la sola descrizione dell'abuso e delle norme violate; è notificata al proprietario e al responsabile e indica l'area che sarà acquisita, non superiore a dieci volte la superficie abusiva. Il termine di novanta giorni può essere prorogato fino a 240 solo per serie esigenze di salute dei residenti o gravi disagi socio-economici (comma 3). Decorso il termine, l'inottemperanza è accertata con un verbale notificato all'interessato, che è titolo per l'immissione in possesso e per la trascrizione gratuita nei registri immobiliari (comma 4): la proprietà passa al Comune senza indennizzo. Contestualmente scatta la sanzione pecuniaria da 2.000 a 20.000 euro, sempre nel massimo per gli abusi in zone vincolate e a rischio idrogeologico (comma 4-bis), che le Regioni possono aumentare e rendere reiterabile. L'opera acquisita è poi demolita con ordinanza a spese dei responsabili, salvo che il consiglio comunale dichiari l'esistenza di prevalenti interessi pubblici alla conservazione (comma 5). Per gli abusi realizzati sui suoli demaniali o su aree vincolate provvede l'autorità competente sul vincolo. Il proprietario che ha ottemperato spontaneamente evita acquisizione e sanzione.

Le altre sanzioni, per tipo di abuso

La «fiscalizzazione» (la sanzione pecuniaria al posto della demolizione) è possibile solo nei casi degli artt. 33, 34 e 37, e solo quando l'ufficio tecnico accerta con motivazione che il ripristino non è possibile senza pregiudizio della parte conforme o dell'immobile: non è una scelta del privato, e il pagamento non legittima l'opera, che resta abusiva ai fini della commerciabilità e delle future pratiche, salvo sanatoria.

Tolleranze e sanatoria

1. Tolleranze costruttive (art. 34-bis): il mancato rispetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri «non costituisce violazione edilizia» entro il 2% delle misure del titolo; per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 il limite sale al 3% (unità tra 300 e 500 mq), 4% (100-300 mq), 5% (sotto i 100 mq), 6% (sotto i 60 mq). Sono tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche di finitura di minima entità e la diversa collocazione di impianti e opere interne, se non violano la disciplina urbanistica; per gli interventi entro il 24 maggio 2024 anche il minore dimensionamento dell'edificio e la mancata realizzazione di elementi non strutturali. Il tecnico le attesta nella dichiarazione allegata agli atti di trasferimento.
2. Permesso in sanatoria (art. 36): per gli interventi senza permesso o in totale difformità, fino alla scadenza dei termini per demolire e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni, il responsabile o il proprietario attuale ottengono il permesso in sanatoria se l'opera è conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia sia al momento della realizzazione sia a quello della domanda (doppia conformità), pagando un'oblazione pari al doppio del contributo di costruzione; il Comune si pronuncia entro sessanta giorni, decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.
3. Sanatoria semplificata (art. 36-bis, Salva-casa): per le parziali difformità, le variazioni essenziali e gli interventi senza SCIA basta la conformità urbanistica al momento della domanda e quella edilizia al momento della realizzazione; il Comune può condizionare il rilascio a lavori di adeguamento (sicurezza, rimozione delle parti non sanabili); l'oblazione è il doppio del contributo di costruzione (+20% salvo doppia conformità) o, per gli interventi senza SCIA, il doppio dell'aumento del valore venale tra 1.032 e 10.328 euro (516-5.164 se conforme a entrambe le discipline); sugli immobili vincolati serve il parere di compatibilità paesaggistica entro 180 giorni, anche con creazione di volumi; il Comune decide entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta. L'epoca dell'abuso si prova con documenti o con la dichiarazione del tecnico sotto responsabilità penale. La pagina sulla sanatoria approfondisce.

Il reato e il ricorso

Gli abusi più gravi sono anche contravvenzioni (art. 44): ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle prescrizioni; arresto fino a due anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro per i lavori in assenza o totale difformità dal permesso o proseguiti nonostante l'ordine di sospensione; arresto fino a due anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro per la lottizzazione abusiva e per gli interventi in zone vincolate. Il reato si prescrive dall'ultimazione dei lavori, ma il giudice penale ordina la demolizione con la sentenza di condanna, eseguibile anche dopo (art. 31, comma 9); la pagina dedicata tratta il processo. Contro l'ingiunzione, l'accertamento di inottemperanza, l'acquisizione e le sanzioni si propone ricorso al TAR entro sessanta giorni dalla notifica, con la domanda cautelare per bloccare la demolizione; i motivi tipici sono l'errata qualificazione dell'abuso (parziale invece che totale difformità), la data di realizzazione anteriore all'obbligo di titolo, il difetto di notifica, l'omessa indicazione dell'area da acquisire, la pendenza di una domanda di sanatoria che sospende l'ingiunzione. L'acquisizione non può essere disposta contro il proprietario estraneo che non era in condizione di demolire, e le sanzioni pecuniarie personali richiedono la responsabilità dell'abuso.