SCIA, CILA, edilizia libera: che cosa serve per quali lavori

I quattro gradini

Il criterio è la categoria dell'intervento definita dall'art. 3: manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, nuova costruzione, ristrutturazione urbanistica. Lo stesso lavoro cambia gradino se tocca le strutture o i prospetti: rifare un bagno è libero, spostare un tramezzo è CILA, aprire una finestra in facciata è SCIA, alzare il tetto è permesso. La CILA è il regime residuale: tutto ciò che non è elencato negli artt. 6, 10 e 22 si fa con una comunicazione asseverata (art. 6-bis), in cui il tecnico attesta la conformità agli strumenti urbanistici e ai regolamenti, la compatibilità sismica ed energetica e l'assenza di interventi sulle parti strutturali, e indica l'impresa. Le regioni possono ampliare l'edilizia libera e la CILA e spostare interventi dalla SCIA al permesso, per cui la prima verifica è la legge regionale e il regolamento edilizio comunale. Gli impianti fotovoltaici e solari non stanno più nell'art. 6: seguono il D.Lgs. 190/2024, che per gli interventi dell'allegato A prevede l'attività libera con il modello unico, salvo i beni vincolati e le aree protette. Le VEPA e le tende dell'art. 6 sono libere a condizione che non creino spazi stabilmente chiusi con nuovi volumi o superfici, e restano soggette al regolamento condominiale sul decoro.

Come funzionano SCIA e CILA

1. Il tecnico (geometra, architetto, ingegnere) verifica lo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis): se ci sono difformità pregresse, prima si sanano, altrimenti la nuova pratica è viziata e il tecnico rifiuta l'asseverazione.
2. Vincoli: paesaggio, beni culturali, idrogeologico, sismica. L'autorizzazione paesaggistica o il parere della Soprintendenza devono essere preventivi (art. 22, comma 6); la SCIA o la CILA non li sostituiscono. In zona sismica serve il deposito o l'autorizzazione strutturale.
3. Presentazione telematica allo sportello unico per l'edilizia con il modulo unificato nazionale, l'elaborato progettuale, l'asseverazione, i diritti di segreteria, la documentazione sull'impresa (DURC, notifica preliminare all'ASL nei cantieri con più imprese).
4. Inizio lavori: CILA e SCIA hanno efficacia immediata; la SCIA alternativa dopo 30 giorni; il permesso dopo il rilascio. Il comune controlla la SCIA entro 30 giorni (art. 19, comma 6-bis, L. 241/1990): può vietare la prosecuzione o invitare a conformare i lavori con un termine non inferiore a 30 giorni; scaduto il termine, solo l'autotutela dell'art. 21-nonies. La SCIA non è un provvedimento: il vicino non la impugna, ma può sollecitare le verifiche del comune e impugnare il silenzio.
5. Fine lavori e agibilità: comunicazione di fine lavori con l'aggiornamento catastale (che il comune inoltra all'Agenzia delle entrate per la CILA) e, per gli interventi che incidono su sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico, la segnalazione certificata di agibilità entro 15 giorni.
6. Varianti: le varianti in corso d'opera a un permesso che non toccano parametri urbanistici, volumi, destinazione e sagoma vincolata si fanno con SCIA anche a fine lavori (art. 22, commi 2 e 2-bis); le varianti essenziali richiedono un nuovo titolo.

Cambio di destinazione d'uso e sanzioni

Le categorie funzionali sono cinque: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale. Il passaggio tra le prime quattro per una singola unità nelle zone A, B e C (centri storici, zone consolidate e di espansione) è sempre consentito dal decreto Salva Casa del 2024, senza reperire nuovi standard né parcheggi, con eventuali oneri di urbanizzazione secondaria se la regione li prevede, e con la SCIA se è senza opere o con opere di edilizia libera o CILA; con opere maggiori serve il titolo delle opere. Il piano comunale può fissare condizioni, per esempio che la nuova destinazione sia quella prevalente nell'edificio; per i piani terra e i seminterrati decide la legge regionale. Le sanzioni seguono il gradino saltato: CILA omessa 1.000 euro (333 se spontanea in corso d'opera), SCIA omessa o difforme il triplo dell'aumento di valore venale con il minimo di 1.032 euro e, per restauro su immobili vincolati, il ripristino con sanzione da 516 a 10.329 euro (art. 37); interventi che richiedevano il permesso senza titolo o in totale difformità sono abusi edilizi con ordine di demolizione e reato dell'art. 44. Per le opere conformi resta la sanatoria degli artt. 36 e 36-bis, mentre gli abusi datati possono rientrare nei condoni. Prima di comprare, il notaio verifica i titoli edilizi dichiarati in atto: la difformità non dichiarata è un vizio che il compratore può far valere.