La sanatoria edilizia: accertamento di conformità e Salva-casa (artt. 36 e 36-bis)

Due sanatorie, due regole

Il punto di partenza è lo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis), ricostruito dal tecnico con i titoli edilizi e, per gli edifici antichi, con le fonti dell'epoca; ciò che rientra nelle tolleranze dell'art. 34-bis non è abuso e si attesta con una dichiarazione: scostamenti fino al 2 per cento di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro, che per le opere realizzate entro il 24 maggio 2024 salgono al 3 per cento (unità tra 300 e 500 mq), 4 (tra 100 e 300), 5 (sotto i 100), 6 (sotto i 60); e le tolleranze esecutive (irregolarità geometriche, diversa collocazione di impianti e aperture interne, minori dimensioni). Il resto va sanato, e la scelta tra art. 36 e 36-bis dipende dalla qualificazione dell'abuso: totale difformità è l'organismo edilizio diverso per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione o i volumi autonomi (art. 31); variazione essenziale è il mutamento di destinazione con diversi standard, l'aumento consistente di cubatura o superficie, le modifiche sostanziali di sagoma e localizzazione, la violazione antisismica (art. 32, definite dalle regioni); parziale difformità è tutto il resto. Il Salva-casa ha spostato nella sanatoria facile anche le variazioni essenziali e, per le difformità interne e i cambi d'uso, ha allargato le tolleranze, ma non ha toccato la regola di fondo: l'opera deve essere compatibile con il piano regolatore di oggi, e l'abuso in zona inedificabile, oltre gli indici o a distanza illegale non si sana, salvo condono.

Come si procede

1. Il tecnico ricostruisce lo stato legittimo, qualifica le difformità, verifica la conformità urbanistica attuale (PRG, regolamento edilizio, distanze, vincoli) e, per l'art. 36-bis, le norme tecniche dell'epoca; prova la data dei lavori con la documentazione dell'art. 9-bis (foto aeree, catasto, contratti, fatture) o, se impossibile, con la propria dichiarazione sotto responsabilità penale.
2. La domanda allo sportello unico per l'edilizia: permesso in sanatoria o SCIA in sanatoria secondo il titolo che sarebbe servito, con la dichiarazione di conformità del tecnico, gli elaborati, la relazione, l'attestazione di versamento dell'oblazione (o la richiesta di calcolo), il deposito strutturale se l'opera è antisismica, la richiesta di compatibilità paesaggistica se vincolata.
3. Le prescrizioni: per l'art. 36-bis il Comune può subordinare il rilascio all'esecuzione, entro un termine, di interventi anche strutturali per la sicurezza e alla rimozione delle parti che non possono essere sanate; per le SCIA in sanatoria indica le misure conformative dell'art. 19, c. 3, L. 241/1990.
4. La decisione: art. 36, 60 giorni e silenzio-rifiuto, contro cui si ricorre al TAR (o si ripresenta la domanda); art. 36-bis, 45 giorni e silenzio-assenso, con i termini sospesi in attesa del parere paesaggistico e interrotti da richieste istruttorie puntuali; le determinazioni tardive sono inefficaci.
5. Dopo: aggiornamento catastale, eventuale agibilità, annotazione nello stato legittimo; l'atto di vendita potrà menzionare il titolo in sanatoria (art. 46), e il mutuo non sarà più bloccato. Se la domanda è respinta, tornano applicabili le sanzioni (demolizione o sanzione pecuniaria), e i termini per demolire ricominciano.

Effetti, limiti, alternative

La sanatoria rende l'opera legittima a tutti gli effetti: cade l'ordine di demolizione non ancora eseguito, l'immobile acquista uno stato legittimo vendibile e finanziabile, e per gli abusi puniti dall'art. 44 il rilascio del titolo ex art. 36 estingue le contravvenzioni edilizie (art. 45, c. 3), mentre restano i reati paesaggistici e antisismici, che hanno le loro sanatorie e le loro sanzioni. Le domande di sanatoria non sospendono automaticamente il procedimento sanzionatorio, ma la giurisprudenza considera inefficace l'ordine di demolizione adottato in pendenza della domanda finché il Comune non decide. Non si sana: l'opera contraria al piano urbanistico vigente (indici, destinazioni, distanze, fasce di rispetto), l'abuso in area con vincolo di inedificabilità assoluta, la costruzione su suolo demaniale, la variazione essenziale in zona vincolata quando la compatibilità è negata, l'opera già demolita per ordine eseguito; in questi casi restano la demolizione, la sanzione pecuniaria sostitutiva quando la demolizione pregiudica la parte legittima (artt. 33-34) o, per gli abusi anteriori al 2003, le pratiche di condono ancora aperte. La sanatoria «giurisprudenziale», che ammetteva la sola conformità attuale, era vietata dalla Cassazione e dal Consiglio di Stato: il Salva-casa l'ha legalizzata solo nei limiti dell'art. 36-bis. Sul piano civile, l'abuso sanabile ma non sanato scoperto dopo l'acquisto dà diritto alla riduzione del prezzo o alla risoluzione (difformità e vendita), e chi vende con una sanatoria in corso deve dichiararlo nell'atto.