L'agibilità (segnalazione certificata): come si ottiene e senza

In breve

SCA (art. 24 DPR 380/2001): segnalazione certificata entro 15 giorni dalla fine dei lavori per nuove costruzioni, ricostruzioni, sopraelevazioni e interventi che incidono su sicurezza, igiene, energia; uso dal deposito; niente più certificato (art. 25 abrogato).
Documenti (c. 5): attestazione del direttore dei lavori, collaudo statico, impianti, accessibilità, catasto, banda ultra larga; agibilità parziale (c. 4).
Sanzioni: 77-464 euro per l'omessa SCA (c. 3); inagibilità dichiarata dal sindaco (art. 26); falsa attestazione = reato.
Salva-casa: altezze fino a 2,40 m e monolocali 20/28 m² asseverabili (c. 5-bis); SCA senza lavori per immobili vecchi (c. 7-bis).
Vendita e affitto: validi senza agibilità; risoluzione o risarcimento secondo i casi (Cass. 23604/2023); il locatore risponde se l'immobile non è usabile.

La segnalazione certificata: chi, quando, con che cosa

Art. 24, commi 1 e 6, DPR 380/2001

«La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, e, ove previsto, di rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità sono attestati mediante segnalazione certificata. [...] L'utilizzo delle costruzioni di cui ai commi 2 e 4 può essere iniziato dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione di cui al comma 5.»

Dal 2016 l'agibilità non è più un provvedimento del comune né un silenzio-assenso: è una segnalazione certificata (SCA) che il titolare del permesso di costruire o della SCIA, o chi gli succede, presenta allo sportello unico per l'edilizia entro quindici giorni dall'ultimazione dei lavori di finitura, per le nuove costruzioni, le ricostruzioni e le sopraelevazioni totali o parziali e gli interventi sugli edifici esistenti che possono incidere sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica (c. 2). La segnalazione è corredata dall'attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato che assevera le condizioni e la conformità al progetto, dal certificato di collaudo statico o, per gli interventi minori dell'art. 67 c. 8-bis, dalla dichiarazione di regolare esecuzione, dalla dichiarazione di conformità alle norme sull'accessibilità e sulle barriere architettoniche, dagli estremi dell'aggiornamento catastale, dalla dichiarazione di conformità degli impianti dell'installatore o dal loro collaudo, e dall'attestazione di edificio predisposto alla banda ultra larga (c. 5). L'effetto è immediato: l'immobile si può usare dal giorno del deposito, e si applicano i poteri di controllo della SCIA, per cui il comune entro trenta giorni può chiedere di conformare l'attività o vietarne la prosecuzione, e successivamente può intervenire in autotutela nei limiti dell'art. 21-nonies L. 241/1990 (c. 6); regioni e comuni disciplinano i controlli, anche a campione e con ispezioni (c. 7). L'agibilità può essere parziale, per singoli edifici o porzioni funzionalmente autonome quando le urbanizzazioni primarie e le strutture sono collaudate, o per singole unità con le parti comuni completate (c. 4). L'omessa presentazione è punita con una sanzione da 77 a 464 euro (c. 3), modesta, ma la mancanza dell'agibilità ha conseguenze ben più pesanti nei rapporti privati e con la banca. Il sindaco conserva il potere di dichiarare inagibile un edificio o una sua parte per ragioni sanitarie o di sicurezza, con ordinanza di sgombero, anche dopo la segnalazione (art. 26 e art. 222 R.D. 1265/1934); il tecnico che attesta il falso risponde di falsità ideologica (art. 481 c.p.) e delle sanzioni del DPR 445/2000.

Le novità del Salva-casa e i riflessi su vendita e affitto

Situazione	Regola	Fonte
Altezze e superfici minime	In attesa del decreto sui requisiti igienico-sanitari prestazionali (art. 20 c. 1-bis), il progettista assevera la conformità per locali con altezza interna da 2,40 a 2,70 m e monolocali da 20 m² (una persona) e 28 m² (due), se l'edificio è oggetto di recupero o miglioramento igienico-sanitario o con un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative (superficie, ventilazione), e con il requisito dell'adattabilità; salve le altre deroghe	Art. 24 c. 5-bis, 5-ter, 5-quater (L. 105/2024)
Immobili legittimi senza agibilità	Segnalazione presentabile anche senza lavori per gli immobili legittimamente realizzati privi di agibilità che hanno i requisiti definiti dal decreto ministeriale attuativo	Art. 24 c. 7-bis
Vendita: validità dell'atto	Non richiesta l'agibilità; servono gli estremi del titolo edilizio	Art. 46 DPR 380/2001
Vendita: difformità non sanabili	Vendita di aliud pro alio: risoluzione senza i termini della garanzia e risarcimento	Cass. 23604/2023
Vendita: difformità sanabili	Mancanza di qualità essenziali: risoluzione o riduzione del prezzo con denuncia in 8 giorni e azione in un anno dalla consegna	Art. 1497 c.c.; Cass. 23604/2023
Vendita: pratica in ritardo	Inadempimento non grave: solo risarcimento, non risoluzione	Cass. 23604/2023
Vendita con patto	Ammessa la vendita senza agibilità con accettazione dello stato di fatto e di diritto; rogito condizionato alla SCA; clausole di garanzia e deposito prezzo	Autonomia contrattuale
Locazione	Contratto valido; inadempimento del locatore solo se la mancanza dipende da caratteristiche intrinseche che impediscono l'uso pattuito o le autorizzazioni; risoluzione e danni; nessuna responsabilità se il conduttore conosceva e l'uso è possibile	Giurisprudenza costante (Cass. 9558/2017)
Mutuo e bonus	Le banche richiedono di regola l'agibilità o la SCA per l'erogazione; i bonus edilizi non la richiedono ma presuppongono lo stato legittimo	Prassi

La Cassazione ha ordinato la materia della vendita senza agibilità con tre ipotesi (sentenza 23604 del 2 agosto 2023): se le difformità che impediscono l'agibilità non sono sanabili, il compratore ha ricevuto un bene diverso da quello pattuito e può chiedere la risoluzione per aliud pro alio, senza i termini brevi della garanzia per vizi; se sono sanabili, manca una qualità essenziale del bene e valgono i rimedi dell'art. 1497 c.c. con i termini della garanzia; se la mancanza dipende solo dal ritardo nella conclusione della pratica, c'è un inadempimento non grave che dà diritto al risarcimento ma non alla risoluzione. Tutto cambia se le parti hanno regolato il punto: il compratore che accetta espressamente l'immobile senza agibilità, con la conoscenza della situazione e di regola con uno sconto, non può poi lamentarsene, e per questo i preliminari prevedono spesso l'obbligo del venditore di depositare la SCA prima del rogito o una condizione. Per la locazione la regola è che il contratto è valido anche senza agibilità, e che il locatore è inadempiente solo quando la mancanza dipende da carenze intrinseche dell'immobile che impediscono l'uso convenuto o il rilascio delle autorizzazioni, tipicamente per le attività commerciali; quando l'immobile è comunque utilizzabile e il conduttore era informato, il canone è dovuto. Il Salva-casa ha aggiunto due strumenti utili: le deroghe asseverabili su altezze e superfici minime, che consentono di rendere agibili sottotetti recuperati, seminterrati e piccoli alloggi che non rispettavano il decreto del 1975, e la segnalazione senza lavori per gli immobili legittimi ma mai dichiarati agibili, subordinata a un decreto attuativo sui requisiti; in entrambi i casi il presupposto resta lo stato legittimo dell'immobile, che il tecnico verifica prima di attestare, perché l'agibilità non sana gli abusi e la sanatoria non dà l'agibilità.

Come procedere

Durante i lavori: pianificare collaudo statico, dichiarazioni di conformità degli impianti, accessibilità e aggiornamento catastale, che sono i documenti della SCA.
Entro 15 giorni dalla fine: deposito della SCA allo sportello unico con le attestazioni; conservare la ricevuta, che è la prova dell'agibilità.
Immobile vecchio senza agibilità: verifica dello stato legittimo, uso delle deroghe, SCA senza lavori se ricorrono i requisiti del decreto.
Prima di comprare: chiedere SCA o certificato, verificare la corrispondenza con lo stato di fatto; in mancanza, condizione o sconto e clausola espressa.
Prima di affittare: dichiarare nel contratto lo stato dell'agibilità e la destinazione; per gli usi commerciali verificare che l'immobile possa ottenere le autorizzazioni.

L'agibilità è un'attestazione del tecnico che si deposita e si conserva: costa poco ottenerla e molto non averla, nei rogiti, nei mutui e negli affitti. Lo stato legittimo che la precede è nella pagina su tolleranze costruttive e stato legittimo; i vizi del bene venduto nella pagina su abusi edilizi e vendita; i contratti di affitto nelle pagine sulla locazione abitativa e sulla locazione commerciale.

Domande frequenti

Ho finito i lavori: come ottengo l'agibilità e quando posso entrare?

Entro quindici giorni dalla fine dei lavori di finitura presenti allo sportello unico per l'edilizia la segnalazione certificata di agibilità (SCA) con l'attestazione del direttore dei lavori sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità ed efficienza energetica e sulla conformità al progetto, il collaudo statico (o la dichiarazione di regolare esecuzione per gli interventi minori), la dichiarazione di conformità degli impianti, quella sulle barriere architettoniche, gli estremi dell'aggiornamento catastale e l'attestazione sulla predisposizione alla banda ultra larga (art. 24 c. 5). Puoi usare l'immobile dal giorno del deposito (c. 6): il comune ha trenta giorni per chiedere di conformare o vietare l'uso e può fare controlli anche a campione; il certificato non esiste più dal 2016.

Posso comprare o vendere una casa senza agibilità?

Sì: l'atto è valido, perché la legge richiede solo la dichiarazione degli estremi del titolo edilizio, e l'agibilità non è un requisito di validità. Ma la sua mancanza incide sul contratto: secondo la Cassazione (sentenza 23604/2023) se le difformità che la impediscono non sono sanabili si tratta di un bene diverso da quello pattuito (aliud pro alio) e il compratore può chiedere la risoluzione senza i termini brevi della garanzia; se sono sanabili, manca una qualità essenziale, con risoluzione o riduzione del prezzo (art. 1497 c.c.) nei termini della garanzia; se dipende solo dal ritardo della pratica, c'è un inadempimento non grave che dà diritto al risarcimento. Le parti possono accordarsi per la vendita senza agibilità, con l'acquirente che accetta lo stato di fatto e di diritto e uno sconto, oppure condizionare il rogito al deposito della SCA; molte banche non erogano il mutuo senza agibilità.

Il mio appartamento è del 1960 e non ha mai avuto l'agibilità: che cosa faccio?

Per gli immobili di quell'epoca l'assenza del certificato è frequente e non significa abuso. Puoi presentare oggi la segnalazione certificata anche senza lavori, se l'immobile è legittimamente realizzato e ha i requisiti fissati dal decreto ministeriale previsto dall'art. 24 c. 7-bis, con le attestazioni del tecnico sulle condizioni attuali; altrimenti l'agibilità si segnala in occasione del primo intervento che incide sulle condizioni dell'edificio. Il tecnico verifica prima lo stato legittimo dell'immobile (art. 9-bis), perché la SCA presuppone la conformità al titolo, e usa le deroghe del Salva-casa per altezze e superfici minime se ricorrono le condizioni.

Affitto un locale senza agibilità: l'inquilino può non pagare?

Il contratto è valido, ma se la mancanza di agibilità dipende da caratteristiche intrinseche dell'immobile che ne impediscono l'uso pattuito (per esempio un negozio che non può ottenere le autorizzazioni commerciali, un'abitazione senza i requisiti igienici) il locatore è inadempiente e il conduttore può chiedere la risoluzione e i danni; se invece l'immobile è utilizzabile e il conduttore conosceva la situazione, o la mancanza dipende da una pratica solo da completare, il canone resta dovuto. Nei contratti conviene dichiarare lo stato dell'agibilità e regolare chi provvede alla SCA.

Che cosa cambia con il Salva-casa per altezze e superfici?

In attesa del decreto sui requisiti igienico-sanitari, il progettista può asseverare la conformità igienico-sanitaria di locali con altezza interna fino a 2,40 metri, invece dei 2,70 tradizionali, e di monolocali di 20 m² per una persona e 28 m² per due, invece di 28 e 38, purché l'edificio sia oggetto di recupero o di miglioramento igienico-sanitario, oppure sia presentato un progetto con soluzioni alternative (più superficie, ventilazione naturale) e sia rispettato il requisito dell'adattabilità (art. 24 c. 5-bis e 5-ter); sono salve le altre deroghe vigenti (c. 5-quater). Questo consente di rendere agibili sottotetti, seminterrati recuperati e piccoli alloggi che prima restavano fuori.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Edilizia e urbanisticaTolleranze costruttive e stato legittimo dell'immobileScostamenti entro il 2% (dal 2 al 6% per le opere fino al 24 maggio 2024), tolleranze esecutive, dichiarazione del tecnico, stato legittimo, sanatoria 36-bis, vendita.
Edilizia e urbanisticaLa sanatoria edilizia: accertamento di conformità e Salva-casa (artt. 36 e 36-bis)Sanare un abuso: art. 36 (doppia conformità, silenzio-rifiuto) e art. 36-bis del Salva-casa (parziali difformità, oblazione, silenzio-assenso in 45 giorni), tolleranze.
Edilizia e urbanisticaIl permesso di costruire: quando serve, procedura, silenzio, diniegoIl permesso di costruire (DPR 380/2001): interventi, sportello unico, 60+30 giorni, silenzio-assenso, contributo, decadenza a 1 e 3 anni, annullamento in 6 mesi.
Casa e proprietàAbusi edilizi e vendita: quando l'atto è nulloNullità solo senza dichiarazione del titolo (art. 46 DPR 380/2001, SU 8230/2019); difformità reali: tolleranze, sanatoria, prezzo, rimedi ex artt. 1489 e 1497 c.c.
Affitti e sfrattiIl contratto di affitto: 4+4, 3+2, transitorioTipologie (4+4, 3+2, transitorio, studenti), forma scritta e registrazione, rinnovo e disdetta, canone e ISTAT, deposito, spese, cedolare secca.
Affitti e sfrattiL'affitto di negozi e uffici (locazione commerciale)L'affitto di negozi, uffici e capannoni (L. 392/1978): 6+6 anni, disdetta motivata, recesso per gravi motivi, indennità di avviamento di 18 o 21 mensilità.