Permesso di costruire: quando serve, tempi, silenzio-assenso, diniego

In breve

Serve per nuove costruzioni, ristrutturazioni urbanistiche e ristrutturazioni edilizie con più volume, cambio d'uso in zona A, modifiche di sagoma o prospetti su immobili vincolati (art. 10 D.P.R. 380/2001); in alternativa la SCIA dell'art. 23 c. 01.
Domanda allo sportello unico con progetto asseverato; istruttoria 60 giorni + provvedimento 30 (40 con preavviso di rigetto), raddoppiati se complesso (art. 20).
Silenzio-assenso a termine scaduto, salvo vincoli senza atti già acquisiti; attestazione in 15 giorni.
Oneroso: oneri di urbanizzazione + costo di costruzione (art. 16), con esenzioni (art. 17).
Lavori entro 1 anno, fine entro 3, proroga prima della scadenza (art. 15); diniego → TAR in 60 giorni; senza permesso: reato e demolizione.

Quando serve e che cosa comporta

Art. 10, comma 1, D.P.R. 380/2001 — Interventi subordinati a permesso di costruire

«Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio […]».

Aspetto	Regola
Chi può chiederlo	Il proprietario o chi ha titolo (usufruttuario, superficiario, promissario con consenso, conduttore autorizzato); trasferibile con l'immobile; non pregiudica i diritti dei terzi (art. 11)
Presupposti	Conformità a piani, regolamenti edilizi e disciplina vigente; urbanizzazione primaria esistente, programmata nel triennio o realizzata dall'interessato; sospensione in caso di contrasto con un piano adottato (salvaguardia, 3 o 5 anni) (art. 12)
Domanda	Sportello unico per l'edilizia; titolo, elaborati, documenti; asseverazione del progettista su urbanistica, edilizia, antisismica, sicurezza, antincendio, igiene, energia (art. 20 c. 1); false attestazioni = reclusione 1-3 anni (c. 13)
Tempi	Responsabile in 10 giorni; istruttoria 60 giorni (interruzione una volta entro 30 giorni per integrazioni; sospensione per modifiche modeste); provvedimento in 30 giorni, 40 con preavviso di rigetto; raddoppio per progetti complessi; 75 giorni per gli interventi dell'art. 22 c. 7
Silenzio	Silenzio-assenso a termine scaduto senza diniego motivato; escluso con vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici, culturali (conferenza di servizi), salvo atti di assenso già acquisiti e validi; attestazione entro 15 giorni (c. 8)
Costi	Oneri di urbanizzazione al rilascio (rateizzabili o scomputabili con opere) + costo di costruzione in corso d'opera entro 60 giorni dalla fine (art. 16); esenzioni per agricoltura, ampliamenti ≤ 20% di unifamiliari, opere pubbliche, convenzionata (art. 17); diritti di segreteria
Durata	Inizio entro 1 anno, fine entro 3 dall'inizio; decadenza di diritto salvo proroga chiesta prima; nuovo permesso per la parte residua; decadenza per nuove previsioni urbanistiche salvo lavori iniziati (art. 15)
Alternative	SCIA alternativa (art. 23 c. 01) per le ristrutturazioni pesanti e le nuove costruzioni in piani attuativi con planivolumetrico; SCIA, CILA ed edilizia libera per gli altri interventi (artt. 6, 6-bis, 22)

Il permesso è l'atto con cui il comune verifica la conformità dell'intervento alla pianificazione: è vincolato (se il progetto è conforme va rilasciato, se non lo è va negato) e per questo il diniego si combatte sul piano tecnico, con la lettura delle norme del piano e dei regolamenti, non su quello dell'opportunità. La riforma del 2013 ha introdotto il silenzio-assenso, ma con l'eccezione dei vincoli, che nella pratica riguarda gran parte del territorio: dove c'è un vincolo paesaggistico senza autorizzazione già acquisita, il silenzio non forma alcun titolo e resta il silenzio-inadempimento da far valere al TAR. La scelta tra permesso e SCIA è spesso del progettista: la SCIA alternativa anticipa l'inizio dei lavori a 30 giorni dalla segnalazione, ma espone ai controlli successivi e alla inibitoria.

Diniego, decadenza, abusi

Preavviso e diniego: prima del diniego il comune comunica i motivi ostativi (art. 10-bis L. 241/1990) con dieci giorni per le osservazioni, e il termine per il provvedimento diventa di 40 giorni (preavviso di rigetto); il diniego motivato si impugna al TAR entro 60 giorni; in alternativa, progetto modificato o richiesta di variante.
Annullamento e terzi: il permesso rilasciato può essere annullato d'ufficio entro sei mesi se illegittimo (art. 21-nonies L. 241/1990, termine ridotto da dodici a sei mesi dalla L. 182/2025) e impugnato dal vicino leso entro 60 giorni dalla conoscenza effettiva (di regola dall'inizio dei lavori con il cartello); il permesso non incide sui diritti dei terzi (distanze, servitù), che si fanno valere davanti al giudice civile.
Decadenza (art. 15): inizio entro un anno, fine entro tre; la proroga va chiesta prima della scadenza, con i motivi previsti; per i permessi rilasciati fino al 31 dicembre 2025 la proroga di legge di 48 mesi si attiva con una semplice comunicazione, se i termini non sono già decorsi (art. 10-septies D.L. 21/2022); le opere dopo la decadenza sono abusive; per la parte non ultimata serve un nuovo titolo.
Contributo (art. 16): oneri di urbanizzazione (tabelle regionali, delibere comunali) al rilascio, anche a rate o a scomputo; costo di costruzione in corso d'opera; il ritardo nel pagamento comporta le maggiorazioni dell'art. 42; l'errore di calcolo si contesta davanti al TAR nella giurisdizione esclusiva, con prescrizione decennale delle ripetizioni.
Abusi e sanatoria: lavori senza permesso o in totale difformità sono reato (arresto fino a 2 anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro, art. 44 c. 1 lett. b) e portano all'ordine di demolizione (art. 31); la sanatoria richiede la doppia conformità (art. 36) o, per le parziali difformità e le variazioni essenziali, la conformità urbanistica attuale ed edilizia dell'epoca (art. 36-bis, D.L. 69/2024), con oblazione e silenzio-rifiuto in 60 giorni (accertamento di conformità; sanzioni; reato).

Prima della domanda conviene un accesso agli atti del piano e un preesame informale con l'ufficio tecnico, la verifica dei vincoli (paesaggio, idrogeologico, cultura, fasce di rispetto) e dei diritti dei terzi (distanze, vedute, condominio), e la scelta del titolo con il progettista; durante il procedimento, rispondere alle richieste di integrazione una volta sola e per intero, perché l'interruzione è ammessa una volta, e usare il preavviso di rigetto per correggere il progetto. Dopo il rilascio, l'agibilità chiude il ciclo e la conformità dell'immobile al titolo condiziona la sua vendita (abusi e vendita); per gli abusi risalenti restano solo i condoni già chiusi.

Domande frequenti

Voglio ampliare la mia villetta di 40 metri quadri: serve il permesso di costruire o basta la SCIA?

Di regola il permesso di costruire: l'ampliamento è una nuova costruzione (o una ristrutturazione con aumento della volumetria complessiva, art. 10, c. 1, lett. a e c), e comunque un intervento che modifica volume e sagoma. In alternativa, per le ristrutturazioni dell'art. 10, c. 1, lett. c, la legge consente la SCIA «alternativa al permesso» (art. 23, c. 01), con gli stessi presupposti sostanziali e lo stesso contributo, ma con inizio dei lavori dopo 30 giorni dalla segnalazione invece che al rilascio: una scelta del progettista che non cambia i requisiti di conformità al piano, le distanze, i vincoli. Le leggi regionali possono spostare interventi da un titolo all'altro. Per l'ampliamento fino al 20% di un edificio unifamiliare il contributo di costruzione non è dovuto (art. 17, c. 3, lett. b), e nelle zone vincolate serve prima l'autorizzazione paesaggistica.

Ho presentato la domanda tre mesi fa e il comune non risponde: posso iniziare i lavori?

Dipende dai vincoli. Il procedimento prevede 60 giorni per l'istruttoria (interrompibili una volta per integrazioni e sospesi da richieste di modifiche di modesta entità) e 30 giorni per il provvedimento, 40 se c'è stato il preavviso di rigetto, raddoppiati per i progetti particolarmente complessi (art. 20, c. 3-7). Decorso inutilmente il termine senza un motivato diniego, sulla domanda si forma il silenzio-assenso (c. 8); il comune deve rilasciare entro 15 giorni, su richiesta, l'attestazione del decorso dei termini in assenza di richieste inevase e dinieghi. Se però l'immobile è soggetto a vincoli idrogeologici, ambientali, paesaggistici o culturali, il silenzio non si forma e occorre la conferenza di servizi, salvo che i relativi atti di assenso (autorizzazione paesaggistica, nulla osta) siano già stati acquisiti e siano validi per lo stesso progetto. Prima di aprire il cantiere conviene sempre chiedere l'attestazione e verificare che non siano pendenti integrazioni: il permesso tacito è titolo, ma può essere annullato d'ufficio entro sei mesi se illegittimo (art. 21-nonies L. 241/1990, termine ridotto dalla L. 182/2025).

Il comune ha negato il permesso perché il progetto contrasta con il piano regolatore: che cosa posso fare?

Prima del diniego deve esserci stato il preavviso di rigetto con dieci giorni per le osservazioni (art. 10-bis L. 241/1990), e il provvedimento finale deve motivare sul loro mancato accoglimento; il diniego si impugna al TAR entro 60 giorni dalla notifica, nella giurisdizione esclusiva in materia edilizia, con i motivi tipici: lettura errata delle norme tecniche del piano, mancata considerazione delle osservazioni o di una variante adottata, difetto di istruttoria, vincoli inesistenti o scaduti, disparità rispetto ad altri permessi rilasciati, applicazione di misure di salvaguardia oltre i tre o cinque anni (art. 12, c. 3). In alternativa si ripresenta un progetto modificato, perché il permesso è un atto vincolato alla conformità urbanistica: se il contrasto con il piano è reale, il TAR conferma il diniego e la strada è la variante urbanistica o il piano attuativo. Le spese di progettazione non sono risarcite se il diniego era legittimo.

Il permesso è del 2023 e non ho ancora finito i lavori: che cosa rischio?

Probabilmente nulla, se si attiva in tempo. I lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio e terminare entro tre anni dall'inizio, nei termini indicati nel permesso (art. 15); decorsi, il permesso decade di diritto per la parte non eseguita, salvo che prima della scadenza sia stata chiesta una proroga, che il comune concede con provvedimento motivato per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare, per la mole o le caratteristiche dell'opera o per difficoltà tecniche emerse in corso d'opera. Per i permessi rilasciati o formatisi fino al 31 dicembre 2025 vale inoltre la proroga di legge di 48 mesi dei termini di inizio e di ultimazione (art. 10-septies D.L. 21/2022, da ultimo modificato dal D.L. 200/2025 convertito dalla L. 26/2026): basta una comunicazione al comune, purché i termini non siano già scaduti al momento della comunicazione e il titolo non contrasti con strumenti urbanistici sopravvenuti. Dopo la decadenza serve un nuovo permesso per la parte non ultimata, con il pagamento del contributo per quella parte, e le opere eseguite dopo la scadenza sono abusive (art. 44); la decadenza è dichiarata con atto del comune ma opera di diritto. Se nel frattempo il piano è cambiato, il permesso decade anche per contrasto con le nuove previsioni, a meno che i lavori siano iniziati e vengano completati nei tre anni.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Edilizia e urbanisticaSCIA, CILA, edilizia libera: che cosa serve per quali lavoriI quattro regimi del DPR 380/2001: edilizia libera (art. 6: manutenzione ordinaria, barriere architettoniche, VEPA, tende e pergole bioclimatiche, opere temporanee entro 180 giorni con comunicazione, pavimentazioni entro l'indice di permeabilità, arredo e aree ludiche, serre mobili, vasche agricole; impianti fotovoltaici secondo il D.Lgs. 190/2024), CILA (art. 6-bis: tutto ciò che non è libero, SCIA o permesso, con asseverazione del tecnico e nessun intervento strutturale; sanzione 1.000 euro, ridotta a un terzo se spontanea), SCIA (art. 22: manutenzione straordinaria su parti strutturali o prospetti, restauro strutturale, ristrutturazione leggera, varianti non essenziali; efficacia immediata, controlli entro 30 giorni ex art. 19 L. 241/1990, sanzione del triplo del valore ex art. 37), SCIA alternativa al permesso (art. 23: 30 giorni prima, ristrutturazioni pesanti e nuove costruzioni in piani attuativi dettagliati, contributo di costruzione), permesso di costruire (art. 10), cambio di destinazione d'uso (art. 23-ter: categorie funzionali, sempre consentito nella stessa categoria e tra residenziale, turistico, produttivo-direzionale e commerciale nelle zone A, B, C con SCIA), vincoli paesaggistici e beni culturali, competenze regionali, agibilità (SCA entro 15 giorni), che cosa chiedere al tecnico e al notaio.
Edilizia e urbanisticaL'abuso edilizio: l'ordine di demolizione e le sanzioniTipi di abuso (assenza di permesso, totale difformità, variazioni essenziali, parziale difformità, assenza di SCIA), ingiunzione a demolire e 90 giorni (proroga fino a 240), acquisizione gratuita al patrimonio comunale, sanzione 2.000-20.000 euro, demolizione a spese del responsabile, ristrutturazione senza titolo e sanzione del doppio del valore, parziale difformità e triplo del costo (fiscalizzazione), SCIA e triplo del valore venale (minimo 1.032), tolleranze costruttive ed esecutive, sanatoria (36 e 36-bis) con oblazione e silenzio, vincolo paesaggistico, reati dell'art. 44 e prescrizione, ricorso al TAR e sospensiva, responsabilità dell'acquirente e del tecnico, atti notarili.
Edilizia e urbanisticaLa sanatoria edilizia: accertamento di conformità e Salva-casa (artt. 36 e 36-bis)Prima della sanatoria (stato legittimo ex art. 9-bis, prova dell'epoca dei lavori, tolleranze costruttive ed esecutive dell'art. 34-bis: 2% e, per le opere fino al 24 maggio 2024, dal 2 al 6% secondo la superficie; difformità interne tollerate), l'accertamento di conformità ordinario (art. 36: assenza di permesso, totale difformità, SCIA alternativa mancante; doppia conformità al momento della realizzazione e della domanda; oblazione pari al doppio del contributo di costruzione; fino alle sanzioni; 60 giorni e silenzio-rifiuto; ricorso al TAR), la sanatoria semplificata (art. 36-bis dal DL 69/2024: parziali difformità dal permesso e dalla SCIA, variazioni essenziali, assenza o difformità dalla SCIA ex art. 37; conformità urbanistica alla domanda e conformità edilizia all'epoca; dichiarazione del tecnico sull'epoca; interventi prescritti dal Comune per sicurezza e rimozione delle parti non sanabili; oblazione: doppio del contributo con +20% per difformità e variazioni essenziali, oppure doppio dell'aumento di valore da 1.032 a 10.328 euro o da 516 a 5.164 per le SCIA; 45 giorni e silenzio-assenso; zone sismiche), il vincolo paesaggistico (parere di compatibilità in 180 giorni con soprintendenza in 90, silenzio-assenso, anche con nuovi volumi, sanzione pari al maggiore tra danno e profitto), cambio d'uso e sanatoria, effetti (estinzione dei reati contravvenzionali ex art. 45 per la sanatoria ex art. 36, stato legittimo, vendita e mutuo, agibilità), che cosa non si sana (abusi in zona vincolata inedificabile, mancanza di conformità urbanistica, opere strutturali non regolarizzabili, demolizione già ordinata ed eseguita), condono edilizio come alternativa per gli abusi datati, sanatoria giurisprudenziale, costi tecnici e tempi.
Edilizia e urbanisticaI condoni edilizi (1985, 1994, 2003): pratiche aperte e silenzio-assensoI tre condoni (L. 47/1985 capo IV: opere ultimate entro il 1° ottobre 1983, senza limiti di volume, domanda entro i termini del 1985-1986; art. 39 L. 724/1994: opere ultimate entro il 31 dicembre 1993 con ampliamento non oltre il 30% della volumetria originaria o 750 mc, nuove costruzioni fino a 750 mc per domanda, domanda entro il 1995; art. 32 D.L. 269/2003 conv. L. 326/2003: opere ultimate entro il 31 marzo 2003, stessi limiti, nuove costruzioni residenziali fino a 750 mc e 3.000 mc complessivi, solo le tipologie 1-3 dell'allegato ovunque e 4-6 se ammesse dalle leggi regionali, domanda tra l'11 novembre e il 10 dicembre 2004 a pena di decadenza, c. 32; Corte cost. 196/2004 e leggi regionali attuative), che cosa era condonabile e che cosa no (art. 33 L. 47/1985: esclusione delle opere in contrasto con vincoli di inedificabilità imposti prima dell'esecuzione, storici, paesaggistici, ambientali, idrogeologici, coste, difesa; art. 32: opere su aree vincolate condonabili solo con parere favorevole dell'autorità del vincolo, silenzio-rifiuto dopo 180 giorni; c. 27 D.L. 269/2003: escluse le opere dei condannati per mafia e riciclaggio, quelle non adeguabili sismicamente, su aree pubbliche senza concessione, in aree vincolate se non conformi agli strumenti urbanistici, e le opere dei numeri 4-6 senza legge regionale; ultimazione = rustico e copertura, per le opere interne il completamento funzionale, art. 31 c. 2; prova della data con foto aeree, contratti, utenze), il procedimento (domanda con oblazione e oneri; integrazione documentale; art. 35: rilascio della concessione in sanatoria; silenzio-assenso dopo 24 mesi dalla domanda se sono stati pagati tutti i conguagli e presentata la documentazione per l'accatastamento, escluse le opere dell'art. 33 e con il parere per quelle vincolate; per il 2003 il c. 37: pagamento degli oneri, documentazione, denuncia in catasto e ICI entro il 31 ottobre 2005 e 24 mesi senza provvedimento negativo equivalgono a titolo; giurisprudenza costante: il silenzio-assenso non si forma con domanda incompleta, oblazione parziale, opera non condonabile o dichiarazioni infedeli, e il comune può accertarlo in ogni tempo; diritto al conguaglio o rimborso prescritto in 36 mesi), gli effetti (art. 38: la domanda con l'oblazione sospende il procedimento penale e quello sanzionatorio; l'oblazione integrale estingue i reati contravvenzionali edilizi, sismici e sanitari, anche per i comproprietari; art. 39: se la sanatoria è negata l'oblazione estingue comunque i reati e riduce le sanzioni pecuniarie; il rilascio estingue anche il reato paesaggistico nei casi dell'art. 32; ordinanze di demolizione sospese fino alla definizione; art. 40 c. 3: vendita possibile con copia della domanda e prova delle prime due rate; clausole sul rischio), il diniego (motivato, dopo eventuale preavviso; ricorso al TAR in 60 giorni o straordinario in 120; poi demolizione o sanzione pecuniaria ex art. 40 e sanatoria ordinaria se possibile; art. 40 c. 1: sanzioni piene se la domanda è dolosamente infedele o l'oblazione non pagata), le pratiche ferme (sollecito con istanza ex art. 2 L. 241/1990, silenzio-inadempimento al TAR, richiesta di attestazione del silenzio-assenso, accesso agli atti, dichiarazione del tecnico sullo stato legittimo ex art. 9-bis DPR 380/2001 con i titoli in sanatoria; certificazione per il rogito; comuni con pratiche 1985 ancora aperte), oggi (nessun nuovo condono; le proposte ricorrenti; le sanatorie ordinarie artt. 36 e 36-bis DPR 380/2001 con conformità; le tolleranze; la fiscalizzazione ex art. 33-34; differenza tra condono, che sana l'illecito anche non conforme, e sanatoria, che presuppone la conformità).
TAR e Consiglio di StatoIl preavviso di rigetto: come rispondereLa norma (art. 10-bis L. 241/1990: nei procedimenti a istanza di parte, prima della formale adozione di un provvedimento negativo, il responsabile del procedimento o l'autorità competente comunica tempestivamente i motivi che ostano all'accoglimento; 10 giorni dal ricevimento per osservazioni scritte con documenti; la comunicazione sospende i termini di conclusione, che ricominciano a decorrere 10 giorni dopo la presentazione delle osservazioni o dalla scadenza del termine; il diniego deve dare ragione del mancato accoglimento delle osservazioni e può indicare solo i motivi ostativi ulteriori che sono conseguenza delle osservazioni; dopo l'annullamento in giudizio la PA non può addurre per la prima volta motivi già emergenti dall'istruttoria; non si applica a concorsi e procedimenti previdenziali e assistenziali a istanza di parte gestiti dagli enti; non possono essere opposte inadempienze o ritardi dell'amministrazione; riforma del D.L. 76/2020), a chi si applica (tutti i procedimenti a istanza di parte: permesso di soggiorno e rinnovo, cittadinanza, permesso di costruire e autorizzazioni edilizie, SCIA solo per gli atti di divieto secondo la giurisprudenza, licenze e autorizzazioni commerciali, porto d'armi, contributi e finanziamenti, iscrizioni ad albi, sanatorie; non ai procedimenti d'ufficio come sanzioni, revoche e decadenze, dove vale la comunicazione di avvio ex art. 7; non ai concorsi), come rispondere (leggere i motivi e la norma citata; verificare i fatti; nei 10 giorni, prorogabili solo con il consenso dell'ufficio, depositare osservazioni scritte via PEC o a mano con protocollo: contestazione dei presupposti di fatto, integrazione dei documenti mancanti, prova dei requisiti, interpretazione della norma, giurisprudenza, richiesta di audizione o di accesso agli atti; chiedere l'accesso agli atti se i motivi rinviano a documenti non conosciuti; il termine di 10 giorni non è perentorio per la giurisprudenza prevalente, le osservazioni tardive vanno valutate se arrivano prima del provvedimento; il silenzio non è acquiescenza), gli effetti (sospensione dei termini; obbligo di motivazione rafforzata nel diniego sulle osservazioni; divieto di motivi nuovi non consequenziali; preclusione dei motivi già emersi dopo l'annullamento; l'omissione del preavviso è vizio del procedimento che rende annullabile il diniego e, dopo il D.L. 76/2020, senza la sanatoria dell'art. 21-octies c. 2 secondo periodo; la giurisprudenza continua però ad applicare il primo periodo dell'art. 21-octies c. 2 per gli atti vincolati; il preavviso non è impugnabile da solo perché non è lesivo, si impugna il diniego), i casi frequenti (permesso di soggiorno: preavviso della questura per reddito, alloggio, condanne, con integrazione documentale; cittadinanza: preavviso del ministero per reddito o precedenti, osservazioni entro 10 giorni; permesso di costruire: preavviso del comune per contrasti urbanistici, con progetto modificato; contributi: requisiti non provati), dopo il diniego (ricorso al TAR entro 60 giorni o ricorso straordinario entro 120; motivi: omesso preavviso, motivi nuovi, mancata risposta alle osservazioni, difetto di istruttoria; nuova istanza sempre possibile).
TAR e Consiglio di StatoIl ricorso al TAR: termini, procedura, costiSessanta giorni dalla conoscenza, notifica e deposito, i tre vizi, sospensiva collegiale e monocratica, contributo unificato, motivi aggiunti, udienza, appello.
TAR e Consiglio di StatoIl silenzio della pubblica amministrazione: il ricorso contro l'inerziaTermini del procedimento, silenzio-inadempimento, diffida facoltativa, ricorso ex artt. 31 e 117 c.p.a. entro un anno, commissario ad acta, silenzio-assenso e rigetto, indennizzo e risarcimento.
Edilizia, ambiente e animaliL'abuso edilizio come reato (art. 44 D.P.R. 380/2001)Le tre contravvenzioni (art. 44 c. 1: lett. a, ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza di norme, prescrizioni, regolamenti, strumenti urbanistici e permesso; lett. b, arresto fino a 2 anni e ammenda da 5.164 a 51.645 euro per lavori in assenza o totale difformità dal permesso o proseguiti dopo l'ordine di sospensione; lett. c, arresto fino a 2 anni e ammenda da 15.493 a 51.645 euro per lottizzazione abusiva e per interventi in zone vincolate in variazione essenziale, totale difformità o assenza di permesso; c. 2-bis: stesse pene per gli interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso eseguiti senza o in totale difformità), che cosa non è reato (parziale difformità e opere in SCIA semplice senza titolo: solo sanzioni amministrative, artt. 34 e 37; edilizia libera), chi risponde (art. 29: titolare del permesso, committente, costruttore, direttore dei lavori, progettista per le SCIA; il proprietario non committente solo se consapevole; l'acquirente dell'immobile abusivo non risponde del reato ma subisce la demolizione), la natura (reato permanente che si consuma con la fine dei lavori o con la sospensione; prescrizione di 4 anni, 5 con le interruzioni, dalla cessazione della permanenza; competenza del tribunale monocratico), la sanatoria (art. 45: azione penale sospesa finché pende la domanda dell'art. 36; il permesso in sanatoria estingue i reati contravvenzionali urbanistici, non quelli paesaggistici; la doppia conformità e le novità del Salva-casa con l'art. 36-bis per parziali difformità e variazioni essenziali; il silenzio-rifiuto in 60 giorni), le altre vie (oblazione art. 162 per la lett. a con un terzo del massimo; esclusa per le lett. b e c perché arresto e ammenda sono congiunti; sospensione condizionale, patteggiamento, messa alla prova; particolare tenuità per gli abusi minimi; demolizione spontanea come attenuante), le conseguenze sull'immobile (art. 31 c. 9: il giudice ordina con la condanna la demolizione se non già eseguita, ordine che non si prescrive e si esegue anche contro il nuovo proprietario; acquisizione gratuita al comune dopo 90 giorni dall'ingiunzione; confisca dei terreni lottizzati, art. 44 c. 2, anche senza condanna se accertato il fatto, entro i limiti fissati dalla Corte EDU; nullità degli atti di vendita senza estremi del titolo, art. 46), il concorso con altri reati (art. 181 D.Lgs. 42/2004 per le zone vincolate, delitto sopra certe soglie, non estinto dalla sanatoria edilizia; art. 734 c.p. deturpamento; reati sismici, artt. 93-95 T.U.; falsità nelle SCIA e nelle asseverazioni), i condoni straordinari (1985, 1994, 2003: chiusi) e i procedimenti in corso.
Casa e proprietàAbusi edilizi e vendita: quando l'atto è nulloLa nullità (art. 46 DPR 380/2001: atti tra vivi su edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 nulli senza la dichiarazione dell'alienante con gli estremi del permesso di costruire o in sanatoria; c. 5-bis anche per la SCIA; esclusi garanzie e servitù e le vendite forzate, con 120 giorni per la sanatoria dell'aggiudicatario; c. 4 conferma con atto successivo se il titolo esisteva; art. 40 c. 2 L. 47/1985 per gli edifici anteriori, con la dichiarazione sostitutiva per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967; art. 40 c. 3 vendita con copia della domanda di condono e prova delle prime due rate; art. 30 c. 2 per i terreni: certificato di destinazione urbanistica, salvo pertinenze sotto 5.000 mq; Cass. SU 8230/2019: nullità testuale e formale, il contratto è valido se la dichiarazione è vera anche se l'immobile è difforme; nullità sostanziale respinta), le difformità che non contano (tolleranze costruttive art. 34-bis: 2% dei parametri; per le opere fino al 24 maggio 2024 dal 2% al 5% secondo la superficie e 6% sotto 60 mq, L. 105/2024; tolleranze esecutive di cantiere; dichiarazione asseverata del tecnico allegata all'atto; stato legittimo art. 9-bis c. 1-bis con i titoli, le sanzioni pagate e, per gli immobili ante titolo, catasto di primo impianto e foto), le difformità che contano (totale difformità e assenza di titolo: sanatoria solo con doppia conformità art. 36, silenzio-rifiuto in 60 giorni; parziale difformità, variazioni essenziali e SCIA: sanatoria semplificata art. 36-bis con conformità urbanistica di oggi ed edilizia di allora, anche a cura dell'attuale proprietario; abusi insanabili in zone vincolate; ordine di demolizione che segue l'immobile e grava sul compratore), nel preliminare (verifica tecnica prima della caparra: accesso agli atti in comune, titoli, planimetrie, agibilità; clausola di conformità o di sanatoria a carico del venditore prima del rogito, con termine e condizione; caparra e risoluzione se la sanatoria non arriva; relazione tecnica; conformità catastale a pena di nullità, art. 29 c. 1-bis L. 52/1985, dichiarazione o attestazione del tecnico; agibilità), i rimedi dopo il rogito (immobile insanabile o incommerciabile: aliud pro alio, risoluzione per inadempimento e risarcimento in 10 anni; difformità sanabili non dichiarate: mancanza di qualità art. 1497 e oneri non apparenti art. 1489, riduzione del prezzo o risoluzione con denuncia in 8 giorni e azione in 1 anno; dolo del venditore: annullamento e risarcimento; responsabilità del mediatore per le informazioni; del notaio nei limiti delle verifiche dovute), il fisco e i bonus (prezzo ridotto, bonus edilizi negati sugli abusi, sanzioni pecuniarie art. 33-34-37-38 come alternativa alla demolizione che rendono commerciabile: fiscalizzazione).