Cambio di destinazione d'uso dopo il Salva-casa: categorie e titoli

In breve

Cinque categorie: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale, rurale.
Stessa categoria: cambio sempre consentito per la singola unità.
Zone A, B e C: libero anche tra le prime quattro categorie, salvo condizioni comunali.
Titolo: SCIA se non ci sono opere o solo lavori minori.
Standard e parcheggi: non dovuti in quei casi; possibili oneri secondari.

Quando il cambio d'uso è rilevante

Art. 23-ter, c. 1, DPR 380/2001

«Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale; a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale; c) commerciale; d) rurale.»

Il cambio è «senza opere» se non richiede lavori o solo interventi di edilizia libera (art. 23-ter, c. 1). La destinazione di partenza è quella risultante dai titoli che fissano lo stato legittimo (c. 2). Le regole sono di applicazione diretta, ma le regioni possono semplificare ulteriormente e stabiliscono quali altri mutamenti richiedono permesso di costruire o SCIA (c. 3 e art. 10, c. 2).

Cambi consentiti, titoli e costi

Caso	Regola	Norma
Singola unità, stessa categoria	Sempre consentito, salvo condizioni del piano comunale	Art. 23-ter, c. 1-bis
Singola unità nelle zone A, B e C, tra residenziale, turistico, direzionale e commerciale	Sempre consentito, con eventuali condizioni comunali; niente nuove aree a standard né parcheggi minimi	C. 1-ter e 1-quater
Unità al piano terra o seminterrate	Regolate dalla legge regionale	C. 1-quater
Intero immobile, stessa categoria	Con i titoli del comma 1-quinquies, salvo diverse previsioni regionali e comunali	C. 3
Cambio senza opere o con opere di edilizia libera	SCIA	C. 1-quinquies, lett. a)
Cambio con opere	Titolo richiesto per le opere; SCIA se sono opere in CILA	C. 1-quinquies, lett. b)

Le semplificazioni sono state introdotte dal DL 69/2024, il cosiddetto Salva-casa (si veda la pagina su sanatoria e vendita dopo il Salva-casa). Nei cambi tra categorie nelle zone A, B e C resta dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria, se previsto dalla legge regionale; negli altri casi si veda la pagina sugli oneri di urbanizzazione. Sui titoli si vedano le pagine su SCIA, CILA ed edilizia libera e sul permesso di costruire; per le attività economiche servono anche i titoli di settore (si veda la pagina sulle licenze commerciali). Un cambio d'uso senza titolo è un abuso (si veda l'abuso edilizio).

Recuperare i titoli edilizi per individuare la destinazione legittima.
Verificare la zona del piano regolatore e le norme regionali e comunali.
Individuare il titolo: SCIA o titolo per le opere.
Calcolare gli oneri eventualmente dovuti.
Aggiornare catasto e agibilità dopo il cambio.

Domande frequenti

Posso trasformare un ufficio in abitazione?

Per una singola unità immobiliare situata nelle zone A, B o C del piano (centro storico, zone di completamento ed espansione), il passaggio tra residenziale, turistico-ricettivo, produttivo-direzionale e commerciale è sempre ammesso, salvo le condizioni specifiche che il piano comunale può fissare, per esempio la conformità all'uso prevalente nell'edificio (art. 23-ter, c. 1-ter e 1-quater, DPR 380/2001). Per le unità al piano terra o seminterrate decide la legge regionale. Senza opere basta la SCIA.

Serve un titolo se cambio uso senza fare lavori?

Sì: il cambio di destinazione è rilevante anche senza opere se porta l'immobile in un'altra categoria funzionale, e per i cambi consentiti dai commi 1-bis e 1-ter senza opere, o con sole opere di edilizia libera, serve la SCIA (art. 23-ter, c. 1 e 1-quinquies, DPR 380/2001). Se servono lavori, occorre il titolo richiesto per quei lavori, ma se si tratta di opere soggette a CILA basta la SCIA.

Si pagano oneri o servono parcheggi?

Nei cambi tra categorie consentiti nelle zone A, B e C non si devono reperire ulteriori aree per servizi né la dotazione minima di parcheggi; resta il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria, se e nei limiti previsti dalla legge regionale (art. 23-ter, c. 1-quater, DPR 380/2001). Negli altri casi valgono le regole ordinarie sul contributo di costruzione.

Come si dimostra la destinazione d'uso attuale?

La destinazione d'uso è quella risultante dai titoli edilizi che stabiliscono lo stato legittimo dell'immobile: il titolo che ne ha previsto la costruzione o quello dell'ultimo intervento sull'intero immobile, integrati dai titoli successivi (art. 23-ter, c. 2, e art. 9-bis, c. 1-bis, DPR 380/2001). Il catasto conta solo per gli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio, attraverso le informazioni catastali di primo impianto (art. 9-bis, c. 1-bis): prima di comprare o di cambiare uso conviene recuperare i titoli in comune.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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