Oneri di urbanizzazione e costo di costruzione: quando e rimborsi

In breve

Due voci: oneri di urbanizzazione al rilascio, costo di costruzione durante i lavori.
Esenzioni: agricoltura, piccoli ampliamenti di unifamiliari, rinnovabili e altre.
Ritardi: maggiorazioni del 10, 20 o 40 per cento, poi riscossione coattiva.
Ricalcolo: il comune può correggere il conto entro dieci anni.
Rimborso: spetta se si rinuncia al permesso o questo decade.

Come si calcola e quando si paga

Art. 16, c. 1, DPR 380/2001

«Salvo quanto disposto dall'articolo 17, comma 3, il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione, secondo le modalità indicate nel presente articolo.»

Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria si pagano al rilascio del permesso di costruire, anche a rate, e si possono scomputare realizzando direttamente le opere; la quota sul costo di costruzione si paga durante i lavori, entro sessanta giorni dalla loro fine (art. 16, c. 2-3). Gli importi li fissa il consiglio comunale sulla base delle tabelle regionali. Per gli edifici produttivi il contributo comprende anche le opere per il trattamento dei rifiuti; per quelli commerciali, turistici e direzionali una quota fino al 10% del costo di costruzione. Se la destinazione cambia entro dieci anni dalla fine dei lavori, il contributo è dovuto nella misura massima prevista per la nuova destinazione (art. 19; si veda il cambio di destinazione d'uso). Non si paga nei casi di esenzione dell'art. 17, c. 3, e si paga ridotto nell'edilizia convenzionata e per la prima abitazione (c. 1-2).

Ritardi, ricalcoli e rimborsi

Situazione	Regola	Fonte
Pagamento entro 120 giorni dalla scadenza	Aumento del 10%	Art. 42, c. 2, lett. a)
Ritardo per altri 60 giorni	Aumento del 20%	Art. 42, c. 2, lett. b)
Ritardo per ulteriori 60 giorni	Aumento del 40%, poi riscossione coattiva	Art. 42, c. 2, lett. c), e c. 5
Fideiussione non escussa dal comune	Le sanzioni si applicano comunque	Ad. plen. 24/2016
Calcolo sbagliato	Ricalcolo in più o in meno entro dieci anni dal titolo	Ad. plen. 12/2018
Rinuncia o decadenza del permesso	Restituzione, con prescrizione decennale dalla rinuncia o dalla decadenza	Cons. Stato 349/2021

Gli atti con cui il comune calcola il contributo non sono provvedimenti autoritativi: il privato non deve impugnarli nei sessanta giorni, ma può rivolgersi al TAR, che ha giurisdizione esclusiva, entro il termine di prescrizione di dieci anni, anche con un'azione di mero accertamento (Ad. plen. 12/2018; si veda il ricorso al TAR). Per le pratiche in sanatoria si vedano le pagine sulla sanatoria e sul condono.

Chiedere il conteggio del contributo prima del rilascio del permesso.
Verificare le esenzioni e le riduzioni applicabili.
Chiedere la rateizzazione e annotare tutte le scadenze.
Pagare in tempo per evitare le maggiorazioni.
Chiedere la restituzione se si rinuncia a costruire.

Domande frequenti

Quando si pagano gli oneri di urbanizzazione?

Gli oneri di urbanizzazione si versano al comune al rilascio del permesso di costruire, anche a rate su richiesta, e si possono scomputare realizzando direttamente le opere di urbanizzazione con le garanzie fissate dal comune; la quota sul costo di costruzione si paga invece in corso d'opera, al più tardi entro sessanta giorni dalla fine dei lavori (art. 16, c. 2-3, DPR 380/2001). Gli importi dipendono dalle tabelle approvate dal consiglio comunale sulla base dei parametri regionali.

In quali casi non si paga il contributo?

Il contributo non è dovuto, tra l'altro, per le opere agricole dell'imprenditore agricolo a titolo principale, per le ristrutturazioni e gli ampliamenti fino al 20% di edifici unifamiliari, per le opere pubbliche o di interesse generale, per gli interventi dopo pubbliche calamità e per gli impianti da fonti rinnovabili e di risparmio energetico (art. 17, c. 3, DPR 380/2001). Nell'edilizia convenzionata si paga solo la parte degli oneri di urbanizzazione (c. 1).

Che cosa succede se pago in ritardo?

Il contributo aumenta del 10% se si paga nei 120 giorni successivi alla scadenza, del 20% se il ritardo dura altri 60 giorni e del 40% se dura ulteriori 60; le maggiorazioni non si sommano, si applicano anche alle singole rate e poi il comune procede alla riscossione coattiva (art. 42 DPR 380/2001). Le regioni possono prevedere sanzioni fino al doppio. Il comune le può applicare anche se non ha escusso la fideiussione prestata a garanzia delle rate (Cons. Stato, Ad. plen. 24/2016).

Se non costruisco, posso riavere quanto ho pagato?

Sì: se si rinuncia al permesso o questo decade senza che l'opera sia stata realizzata, il comune deve restituire il contributo; il diritto si prescrive in dieci anni, che decorrono dalla comunicazione della rinuncia o dalla decadenza del titolo, non dal pagamento (Cons. Stato 349/2021). Allo stesso modo il comune può correggere un calcolo sbagliato, in più o in meno, entro dieci anni dal rilascio del permesso (Cons. Stato, Ad. plen. 12/2018).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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