Il Salva-casa e la vendita dell'immobile con piccole difformità

Tolleranze e stato legittimo

La prima domanda davanti a una difformità è se sia un abuso o una tolleranza. L'art. 34-bis, nel testo modificato dal decreto Salva-casa, esclude la violazione quando lo scostamento dalle misure del titolo, in altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o altri parametri, resta entro il 2 per cento, con soglie crescenti per le unità di minori dimensioni fino al 6 per cento per quelle inferiori a 60 metri quadrati. Il secondo comma qualifica come tolleranze esecutive le irregolarità geometriche, le modifiche alle finiture, la diversa collocazione di impianti e opere interne di minima entità e la diversa collocazione delle pareti divisorie interne, realizzate durante i lavori, purché non pregiudichino l'agibilità. Le tolleranze non richiedono sanatoria ma vanno dichiarate da un tecnico abilitato, nell'atto di aggiornamento catastale o con dichiarazione asseverata, e concorrono a formare lo stato legittimo. Lo stato legittimo, a sua volta, è la fotografia giuridica dell'immobile: il titolo che ne ha previsto o legittimato la costruzione, oppure quello che ha disciplinato l'ultimo intervento sull'intera unità, a condizione che il Comune, nel rilasciarlo, abbia verificato la legittimità dei titoli precedenti, integrati dai titoli successivi per gli interventi parziali. Vi rientrano i titoli in sanatoria degli artt. 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento di sanzioni od oblazioni, e concorrono i pagamenti delle sanzioni degli artt. 33, 34, 37 e 38 e la dichiarazione di tolleranza. Per gli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo si ricava dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, come fotografie d'epoca, estratti cartografici, documenti d'archivio e atti di provenienza, insieme al titolo dell'ultimo intervento; la stessa regola vale quando esiste un principio di prova del titolo ma non se ne trovano copia o estremi. Infine il comma 1-ter separa i piani: per lo stato legittimo della singola unità non rilevano le difformità sulle parti comuni, e per quello dell'edificio non rilevano quelle sulle singole unità.

Le vie della sanatoria

Il decreto Salva-casa non ha cancellato la doppia conformità: l'ha sostituita, per le difformità minori, con una doppia conformità «incrociata», che guarda all'urbanistica di oggi e alla disciplina edilizia del tempo della realizzazione. È una semplificazione reale, perché molte difformità erano insanabili solo per il mutamento delle norme tecniche. Restano fuori le opere in assenza o totale difformità dal permesso, che seguono l'art. 36, e gli abusi in aree vincolate, per i quali serve il parere vincolante dell'autorità di tutela. Lo sportello unico può condizionare il titolo alla realizzazione di interventi, anche strutturali, necessari per la sicurezza e alla rimozione di ciò che non è sanabile: la sanatoria non è un timbro, ma una pratica con prescrizioni.

Vendere con una difformità

Alla stipula il venditore deve dichiarare gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria: senza quella menzione l'atto è nullo per gli edifici la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985 (art. 46), e regole analoghe valgono per gli immobili anteriori in base all'art. 40 della legge 47/1985; sono esclusi gli atti costitutivi di garanzie e servitù. La giurisprudenza distingue la nullità formale, che dipende dalla mancanza della dichiarazione, dalla difformità sostanziale, che non rende nullo l'atto ma consente al compratore i rimedi contrattuali, dalla riduzione del prezzo alla risoluzione, oltre alla responsabilità per dolo o reticenza. Si aggiunge la conformità catastale: nell'atto vanno dichiarate la conformità dei dati e delle planimetrie allo stato di fatto, a pena di nullità, secondo l'art. 29 c. 1-bis della legge 52/1985. Il compratore prudente chiede, prima del preliminare, una relazione tecnica che confronti titoli, planimetrie e stato dei luoghi e qualifichi ciò che trova: tolleranza da dichiarare, difformità sanabile con costi e tempi, abuso non sanabile. Nel preliminare si può prevedere che il venditore ottenga la sanatoria prima del rogito, con una caparra proporzionata e una condizione risolutiva, oppure una riduzione del prezzo con accollo della pratica al compratore. Se l'abuso emerge dopo il rogito, il compratore può chiedere la riduzione del prezzo o la risoluzione secondo la gravità, e il risarcimento; il venditore che ha taciuto risponde anche per dolo. La presenza di un abuso non sanabile blocca inoltre l'agibilità e può incidere su mutuo e detrazioni fiscali.

Che cosa fare

1. Prima di vendere: far verificare da un tecnico titoli, planimetrie catastali e stato dei luoghi, e qualificare ogni scostamento (tolleranza, difformità parziale, variazione essenziale, abuso).
2. Tolleranze: farle dichiarare con asseverazione e aggiornare il catasto; costano poco e mettono l'immobile in regola per lo stato legittimo.
3. Difformità sanabili: valutare l'art. 36-bis, i costi dell'oblazione e le prescrizioni dello sportello unico; nelle zone vincolate mettere in conto i tempi del parere.
4. Nel contratto: menzione dei titoli, dichiarazioni di conformità catastale, clausole sulla sanatoria e sui costi, condizione risolutiva in caso di esito negativo.
5. Se l'abuso non è sanabile: informare il compratore, valutare la demolizione o la sanzione pecuniaria dell'art. 34 c. 2, calcolare l'impatto su prezzo, mutuo e agibilità.

Il Salva-casa non ha reso tutto lecito: ha spostato il confine tra ciò che si dichiara, ciò che si sana pagando e ciò che resta abuso, e in una compravendita quel confine va stabilito prima del rogito, non dopo. Le soglie e le dichiarazioni sono nella pagina sulle tolleranze costruttive e stato legittimo; la procedura di sanatoria nella pagina sull'accertamento di conformità; l'uso legittimo dell'immobile nella pagina sull'agibilità; i controlli dell'acquirente nella pagina su comprare casa.