Distanze tra costruzioni, dal confine e dalle vedute (art. 873 c.c.)

In breve

Tre metri tra costruzioni per il codice civile; di più se lo prevede il regolamento; dieci metri tra pareti finestrate.
Prevenzione: chi costruisce per primo sceglie e condiziona il vicino.
Vedute dirette a un metro e mezzo dal confine, oblique a settantacinque centimetri.
Pozzi e fosse a due metri, tubi a un metro.
Tutela: riduzione in pristino e risarcimento.

La distanza tra costruzioni e la prevenzione

Art. 873 c.c.

«Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.»

Il codice fissa il minimo; i regolamenti edilizi possono aumentarlo e, tra pareti finestrate, vale la distanza assoluta di dieci metri del DM 1444/1968 (si veda la pagina sulle distanze del DM 1444). Chi costruisce per primo può scegliere se edificare sul confine, alla metà della distanza prescritta o a distanza minore: nel primo caso il vicino può costruire in aderenza o chiedere la comunione del muro, negli altri può costruire fino al muro pagando il valore del suolo occupato (artt. 875 e 877). Questo meccanismo vale anche quando il regolamento fissa soltanto la distanza tra costruzioni e non quella dal confine (Cass. SU 10318/2016). Le distanze non si applicano alle costruzioni in confine con piazze e vie pubbliche, che seguono le proprie regole (art. 879).

Opera	Distanza minima dal confine o dal vicino	Norma
Costruzioni non unite o aderenti	Tre metri tra loro, o la maggiore distanza del regolamento	Art. 873
Muro di cinta o isolato	Non conta se non supera tre metri	Art. 878
Vedute dirette, balconi, terrazze	Un metro e mezzo dal fondo del vicino	Art. 905
Vedute laterali od oblique	Settantacinque centimetri	Art. 906
Nuove costruzioni davanti a una veduta acquisita	Tre metri	Art. 907
Pozzi, cisterne, fosse	Due metri; tubi un metro	Art. 889
Fossi e canali	Pari alla profondità	Art. 891

Muri, luci e tutela

Il muro che divide edifici, cortili, giardini od orti si presume comune (art. 880), e il proprietario del fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione pagando metà del valore del muro e del suolo (art. 874). Le luci, che danno luce e aria senza permettere di affacciarsi, devono avere un'inferriata, una grata fissa e il lato inferiore ad almeno due metri e mezzo dal pavimento al piano terreno e due ai piani superiori (art. 901); un'apertura che non è una veduta si considera luce e il vicino può pretendere che sia messa in regola (art. 902). Per fabbriche, stalle e depositi nocivi o pericolosi vanno rispettate le distanze dei regolamenti o quelle necessarie a evitare danni (art. 890); per alberi e siepi si veda la pagina su alberi e rami del vicino. Chi subisce la violazione delle distanze del codice o dei regolamenti che esse richiamano ha diritto al risarcimento e alla riduzione in pristino (art. 872, c. 2); contro il titolo edilizio del vicino si veda la pagina sul ricorso contro il permesso altrui.

Controllare il regolamento edilizio e il piano regolatore del comune.
Misurare distanze e vedute con un tecnico.
Chiedere al comune gli atti del titolo edilizio del vicino.
Diffidare il vicino prima che i lavori finiscano.
Agire in giudizio per la riduzione in pristino e i danni, dopo la mediazione, obbligatoria per le liti sui diritti reali (art. 5 D.Lgs. 28/2010).

Domande frequenti

A che distanza dal vicino posso costruire?

Il codice civile impone almeno tre metri tra costruzioni su fondi vicini che non siano unite o aderenti, ma i regolamenti locali possono prevedere distanze maggiori (art. 873 c.c.) e tra pareti finestrate vale la distanza di dieci metri del DM 1444/1968. Chi costruisce per primo, se il regolamento non fissa una distanza dal confine, può scegliere se costruire sul confine, a metà della distanza o a distanza inferiore, condizionando le scelte del vicino (Cass. SU 10318/2016).

Il vicino ha costruito troppo vicino: che cosa posso chiedere?

Il risarcimento del danno e la riduzione in pristino, cioè l'arretramento o la demolizione della parte che viola le distanze, quando si tratta delle norme del codice civile sulle distanze o dei regolamenti locali che esse richiamano (art. 872, c. 2, c.c.). Contro il permesso di costruire rilasciato al vicino si può anche ricorrere al TAR.

Posso aprire una finestra sul lato che guarda il giardino del vicino?

Dipende dal tipo di apertura. Una luce, che fa passare luce e aria senza permettere di affacciarsi, è ammessa con inferriata, grata e altezze minime (artt. 900-901 c.c.). Una veduta, che permette di affacciarsi, richiede almeno un metro e mezzo dal confine se diretta, come i balconi, e settantacinque centimetri se laterale od obliqua (artt. 905-906).

Il muro di cinta conta nelle distanze?

No, se non supera i tre metri di altezza: il muro di cinta e ogni altro muro isolato fino a tre metri non si considerano per il calcolo della distanza tra costruzioni (art. 878 c.c.). Se è sul confine, il vicino può chiederne la comunione anche per appoggiarvi una costruzione, salvo che al di là esista già un edificio a meno di tre metri.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Edilizia e urbanisticaLe distanze tra edifici del DM 1444/1968Art. 9 DM 1444/1968: 10 metri tra pareti finestrate, zone A e C, deroghe solo con piani attuativi, art. 2-bis DPR 380/2001, riduzione in pristino e ricorso al TAR.
Casa e proprietàAlberi, siepi, rami e radici del vicinoArt. 892 c.c.: 3 metri per l'alto fusto, 1,5 per gli altri, 0,5 per le siepi; estirpazione, rami da far tagliare, radici da tagliare da sé, frutti caduti.
Casa e proprietàLe liti sui confini tra fondi viciniArtt. 950-951 c.c.: confine incerto, ogni mezzo di prova, mappe catastali come ultima risorsa, termini a spese comuni, recinzione spostata, usucapione della striscia.
Casa e proprietàLa servitù di passaggio: volontaria, coattiva, per usucapioneLa servitù di passaggio: contratto trascritto, sentenza per il fondo intercluso con indennità (art. 1051 c.c.), usucapione solo se apparente, esercizio, cancello.
Casa e proprietàL'usucapione: diventare proprietari con il possessoVenti anni di possesso continuo e pacifico, l'usucapione decennale, possesso e detenzione, la prova, la mediazione obbligatoria, i casi tra coeredi e vicini.
Risarcimento del dannoRumori, fumi e odori dei vicini: le immissioni (art. 844 c.c.)Art. 844 c.c.: normale tollerabilità, perizia fonometrica, inibitoria e opere, danno alla vita familiare, locale sotto casa, condominio, Comune, art. 659 c.p.
Casa e proprietàRivendicazione e azione negatoria: la difesa della proprietàArt. 948 c.c.: rivendicare il bene da chi lo occupa senza titolo, la prova rigorosa della proprietà (SU 7305/2014), imprescrittibilità; art. 949: negare servitù altrui.
Edilizia e urbanisticaIl vicino che impugna il permesso di costruire altruiRicorso al TAR contro il permesso altrui: vicinitas e pregiudizio (Ad. plen. 22/2021), 60 giorni dalla piena conoscenza, SCIA del vicino, sospensiva, azione civile.