Distanze tra edifici (DM 1444/1968): 10 metri, deroghe e tutela

In breve

Codice civile: almeno tre metri tra costruzioni, o di più se lo dice il comune.
DM 1444/1968: dieci metri tra pareti finestrate e edifici antistanti, fuori dai centri storici.
Inderogabile: prevale sui regolamenti comunali e vale tra vicini.
Eccezioni: piani particolareggiati, deroghe regionali negli strumenti urbanistici, ricostruzioni.
Tutela: riduzione in pristino e danni davanti al giudice, ricorso al TAR contro il permesso.

Le regole sulle distanze

Art. 873 c.c.

«Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.»

Zona	Distanza minima	Fonte
Qualsiasi zona, nessuna delle pareti finestrata	Tre metri, o la maggiore distanza del regolamento	Art. 873 c.c.
Zone A (centri storici)	Non inferiore a quella tra i volumi preesistenti	Art. 9 DM 1444/1968
Altre zone, pareti finestrate	Dieci metri, in ogni caso	Art. 9 DM 1444/1968
Zone C (espansione)	Anche pari all'altezza del fabbricato più alto	Art. 9 DM 1444/1968
Gruppi di edifici in piani particolareggiati o lottizzazioni planivolumetriche	Distanze inferiori ammesse	Art. 9, ultimo comma; Cass. 236/2024

La distanza di dieci metri tutela salubrità e sicurezza, non la riservatezza: si applica anche se le pareti si fronteggiano per un solo tratto (Cass. 24076/2018) e anche verso la parte cieca dell'edificio di fronte (Cass. 5017/2018). I limiti del decreto, che trae forza dall'art. 41-quinquies della legge urbanistica, prevalgono sui regolamenti comunali contrari e li sostituiscono automaticamente, anche nei rapporti tra privati (Cass. 29732/2017 e 15458/2016). Le regioni possono derogare solo con previsioni inserite in strumenti urbanistici funzionali a un assetto complessivo e unitario (art. 2-bis DPR 380/2001; Cass. 12712/2024), e chi demolisce e ricostruisce può mantenere le distanze legittimamente preesistenti (c. 1-ter). Per le tolleranze si veda lo stato legittimo.

Come si difende il vicino

Davanti al giudice civile il vicino può chiedere la riduzione in pristino e il risarcimento del danno (art. 872 c.c.): il diritto al ripristino consegue di diritto alla violazione accertata, anche senza una domanda specifica (Cass. 9038/2025), salvo che si tratti di un'opera pubblica, per la quale spetta solo un'indennità (Cass. 26046/2024). Può inoltre impugnare davanti al TAR il permesso di costruire rilasciato in violazione delle distanze (si veda la pagina sul ricorso contro il permesso altrui) e segnalare l'abuso al comune (si veda l'abuso edilizio). Le distanze sono fissate anche dal piano regolatore (si veda la pagina sul piano regolatore).

Chiedere al comune gli atti del permesso del vicino.
Far misurare le distanze da un tecnico, con rilievi e foto.
Verificare la zona del piano e le norme del regolamento edilizio.
Impugnare il permesso al TAR nei termini, se illegittimo.
Agire in sede civile per la riduzione in pristino e i danni.

Domande frequenti

Quanto deve distare il nuovo edificio dal mio?

Almeno tre metri secondo il codice civile, o di più se lo prevede il regolamento comunale (art. 873 c.c.); ma se una delle pareti che si fronteggiano è finestrata, fuori dai centri storici la distanza minima assoluta è di dieci metri (art. 9 DM 1444/1968), e nelle zone di espansione può essere anche pari all'altezza dell'edificio più alto. Per la Cassazione i dieci metri vanno rispettati anche se le pareti si fronteggiano solo per un tratto (Cass. 24076/2018).

Il comune può prevedere distanze inferiori?

Non in generale: i limiti del DM 1444 prevalgono sui regolamenti locali contrari e li sostituiscono automaticamente, anche nei rapporti tra vicini (Cass. 29732/2017 e 15458/2016). Distanze minori sono ammesse solo per gruppi di edifici previsti da piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planivolumetriche (Cass. 236/2024) e, per le regioni, solo negli strumenti urbanistici funzionali a un assetto complessivo e unitario di specifiche aree (art. 2-bis DPR 380/2001; Cass. 12712/2024).

Se demolisco e ricostruisco devo rispettare le nuove distanze?

Non necessariamente: in caso di demolizione e ricostruzione, anche quando il lotto non consente di spostare l'edificio, la ricostruzione è consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti; gli eventuali incentivi volumetrici possono essere realizzati anche fuori sagoma, sempre nei limiti di quelle distanze. Nei centri storici e nelle zone A la demolizione e ricostruzione è però ammessa solo nell'ambito di piani di recupero e riqualificazione (art. 2-bis, c. 1-ter, DPR 380/2001).

Il vicino ha costruito troppo vicino: che cosa posso fare?

Davanti al giudice civile puoi chiedere la riduzione in pristino, cioè l'arretramento o la demolizione della parte illegittima, e il risarcimento del danno (art. 872 c.c.); il diritto alla riduzione in pristino consegue alla violazione delle distanze (Cass. 9038/2025). Puoi anche impugnare davanti al TAR il permesso di costruire rilasciato al vicino, nei termini. Contro le opere pubbliche non si ottiene la riduzione in pristino ma solo un'indennità (Cass. 26046/2024).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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