Proposta d'acquisto di una casa: quando diventa vincolante

In breve

Irrevocabile: per il tempo indicato, la proposta non si può ritirare.
Accettazione: appena il proponente la conosce, il contratto è concluso.
Preliminare: se la proposta ha tutti gli elementi essenziali, di regola nasce un preliminare.
Caparra: l'assegno può diventare caparra confirmatoria.
Provvigione: dovuta quando nasce un vincolo giuridico tra le parti.

Proposta, revoca e accettazione

Art. 1329, c. 1, c.c.

«Se il proponente si è obbligato a mantenere ferma la proposta per un certo tempo, la revoca è senza effetto.»

Il termine è l'elemento essenziale della proposta irrevocabile: se manca, la proposta è semplice ed è revocabile finché il contratto non è concluso (Cass. 20853/2014; art. 1328). Il contratto si conclude quando chi ha proposto ha conoscenza dell'accettazione (art. 1326), che si presume conosciuta quando arriva al suo indirizzo (art. 1335). Un'accettazione con modifiche, per esempio un prezzo diverso, equivale a una nuova proposta.

Che cosa nasce con l'accettazione

Contenuto della proposta accettata	Effetto	Riferimento
Tutti gli elementi essenziali: immobile, prezzo, tempi	Contratto preliminare, anche con esecuzione in forma specifica	Cass. 10777/1993
Accordo solo su alcuni punti, rinvio a un compromesso con contenuti diversi	Preliminare di preliminare: danni, non esecuzione specifica	Cass. SU 4628/2015
Mancato accordo su elementi essenziali	Nessun contratto	Cass. 18043/2024
Somma consegnata come caparra confirmatoria	Recesso con ritenzione o restituzione del doppio	Art. 1385

Il preliminare di preliminare è valido se le parti hanno un interesse meritevole a una formazione progressiva del contratto; la sua violazione è contraria a buona fede e obbliga al risarcimento (Cass. SU 4628/2015). La somma consegnata con la proposta segue ciò che la proposta prevede: può restare in deposito presso l'agenzia fino all'accettazione e poi diventare caparra.

L'agenzia e la provvigione

Il mediatore ha diritto alla provvigione se l'affare è concluso per effetto del suo intervento (art. 1755). L'affare è concluso quando tra le parti nasce un vincolo che consente di agire per l'esecuzione in forma specifica o per il risarcimento; non basta un vincolo che regola solo i passaggi successivi, come un'opzione (Cass. 28879/2022). Se la proposta era condizionata, per esempio all'ottenimento del mutuo, e la condizione non si avvera, la provvigione non è dovuta (Cass. 9435/2025). Si veda la pagina sulla mediazione e provvigione.

Leggere termine di irrevocabilità, prezzo, tempi e destinazione della somma versata.
Inserire condizioni sospensive, come il mutuo o la regolarità urbanistica.
Verificare visure, conformità e ipoteche prima di firmare.
Chiedere per iscritto la conferma di ricezione dell'accettazione.
Valutare, se si vuole uscire, gli effetti su caparra e provvigione.

Domande frequenti

Ho firmato una proposta irrevocabile: posso ritirarla prima che il venditore risponda?

No, se la proposta indica un termine entro cui resta ferma: per quel periodo la revoca è senza effetto (art. 1329 c.c.). Il termine è essenziale: se manca, la proposta è semplice e si può revocare finché il contratto non è concluso (art. 1328; Cass. 20853/2014). Scaduto il termine senza accettazione, la proposta perde efficacia e il deposito va restituito.

Il venditore ha accettato: il contratto è concluso?

Sì, nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione (art. 1326 c.c.), che si presume quando arriva al suo indirizzo (art. 1335). Se la proposta contiene tutti gli elementi essenziali, come immobile, prezzo e termini, con l'accettazione nasce di regola un contratto preliminare; se le parti hanno previsto un successivo compromesso con contenuti diversi, può trattarsi di un preliminare di preliminare, valido se c'è un interesse alla formazione progressiva del contratto (Cass. SU 4628/2015).

Che fine fa l'assegno consegnato con la proposta?

Dipende da che cosa prevede la proposta. Se non viene accettata, va restituito. Se con l'accettazione diventa caparra confirmatoria, in caso di inadempimento di chi l'ha data l'altra parte può recedere e trattenerla, e se inadempiente è chi l'ha ricevuta si può recedere e pretendere il doppio (art. 1385 c.c.).

Quando devo pagare la provvigione all'agenzia?

Quando l'affare è concluso, cioè quando tra le parti nasce un vincolo che consente a ciascuna di agire per l'esecuzione in forma specifica o per il risarcimento del danno: di regola con l'accettazione della proposta che vale come preliminare (art. 1755 c.c.; Cass. 28879/2022). Se la proposta era sottoposta a una condizione sospensiva, per esempio l'ottenimento del mutuo, e la condizione non si avvera, la provvigione non è dovuta (Cass. 9435/2025).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

ContrattiIl contratto preliminare (compromesso)Il preliminare di vendita: forma scritta, contenuto, caparra e acconti, registrazione (200 euro + 0,5%), trascrizione, inadempimento e sentenza ex art. 2932 c.c.
ContrattiCaparra confirmatoria e caparra penitenzialeCaparra confirmatoria (art. 1385 c.c.): chi non adempie la perde o la restituisce doppia, in alternativa al risarcimento; caparra penitenziale.
ContrattiL'agente immobiliare e la provvigioneProvvigione solo con affare concluso per effetto del mediatore (art. 1755 c.c.), basta il preliminare, solo se iscritto (SU 19161/2017); obblighi informativi.
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