Trascrizione e doppia vendita: chi trascrive prima è il proprietario

In breve

Regola: tra due acquirenti dello stesso immobile prevale chi trascrive per primo.
Chi perde il conflitto può chiedere il risarcimento al venditore.
Preliminare: se trascritto, «prenota» l'acquisto contro vendite, ipoteche e pignoramenti successivi.
Cause: trascrivere la domanda protegge l'esito della sentenza.
Notaio: deve trascrivere subito, e risponde dei danni oltre i 30 giorni.

Chi trascrive prima vince

Art. 2644 c.c.

«Gli atti enunciati nell'articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga a data anteriore.»

La proprietà si trasferisce con il semplice consenso (art. 1376 c.c.), ma la vendita di un immobile va resa pubblica con la trascrizione (art. 2643). Se lo stesso venditore vende due volte, il conflitto lo vince chi trascrive per primo: la norma guarda alla data della trascrizione, non a quella del contratto. La regola riguarda gli acquisti derivati dallo stesso autore; chi ha usucapito il bene prevale comunque, a prescindere dalle trascrizioni (Cass. 2162/2005; si veda la pagina sull'usucapione). In mancanza di trascrizioni prevale l'acquisto con data certa anteriore (Cass. 8337/1998). Le trascrizioni devono inoltre essere continue: se l'acquisto del venditore non è stato trascritto, per esempio l'accettazione dell'eredità, le trascrizioni successive non producono effetto finché non si trascrive l'atto anteriore (art. 2650; si veda la voltura degli immobili ereditati).

Preliminare, cause e pignoramenti

Che cosa si trascrive	Effetto	Norma
Vendita definitiva	Opponibile a chi trascrive dopo, anche se ha comprato prima	Art. 2644 c.c.
Preliminare per atto pubblico o con firme autenticate	Il definitivo prevale su trascrizioni e iscrizioni successive al preliminare; effetto che cessa dopo un anno dalla data del rogito e comunque dopo tre anni	Art. 2645-bis c.c.
Domanda di esecuzione in forma specifica	La sentenza prevale su trascrizioni e iscrizioni successive alla domanda	Art. 2652, n. 2, c.c.
Domanda di risoluzione	La sentenza non pregiudica chi ha trascritto prima della domanda	Art. 2652, n. 1, c.c.
Pignoramento	Le vendite trascritte dopo non valgono verso i creditori	Art. 2914 c.c.

La trascrizione del preliminare protegge anche da pignoramenti, sequestri e ipoteche giudiziali successivi (Cass. 26102/2016), e la scadenza del termine di tre anni è rilevabile d'ufficio (Cass. 22454/2014). Si possono trascrivere solo sentenze, atti pubblici e scritture private con firme autenticate o accertate dal giudice (art. 2657): un preliminare firmato solo dalle parti non si trascrive. Chi perde il conflitto per una doppia vendita può agire contro il venditore per il risarcimento; sugli strumenti contro l'inadempimento si veda la pagina su inadempimento e risoluzione, e sulle vendite fittizie quella sulla simulazione. Per il ritardo del notaio nella trascrizione si veda la pagina sulla responsabilità dei professionisti.

Fare una visura ipotecaria sull'immobile prima di firmare e prima del rogito.
Trascrivere il preliminare se il rogito è lontano o si versano somme importanti.
Controllare la continuità delle trascrizioni a favore del venditore.
Verificare che il notaio trascriva subito dopo il rogito.
Trascrivere la domanda se si fa causa per ottenere il trasferimento.

Domande frequenti

Il venditore ha venduto la stessa casa a due persone: chi è il proprietario?

Chi ha trascritto per primo il proprio acquisto nei registri immobiliari, anche se ha comprato dopo: gli atti non trascritti non hanno effetto verso chi ha acquistato in base a un atto trascritto anteriormente (art. 2644 c.c.). Chi perde il conflitto può agire contro il venditore per il risarcimento del danno. La regola vale tra acquirenti dallo stesso venditore; chi ha usucapito l'immobile prevale comunque, indipendentemente dalla trascrizione (Cass. 2162/2005).

Conviene trascrivere il preliminare?

Sì, se tra preliminare e rogito passa molto tempo o si versano somme importanti. Il preliminare si può trascrivere solo se è fatto per atto pubblico o con firme autenticate (art. 2645-bis, c. 1, c.c.); la trascrizione del definitivo prevale poi su vendite, ipoteche e pignoramenti trascritti dopo il preliminare (c. 2; Cass. 26102/2016). L'effetto cessa se il definitivo non è trascritto entro un anno dalla data fissata per il rogito e comunque entro tre anni (c. 3). Se il preliminare non viene eseguito, i crediti del promissario acquirente hanno un privilegio sull'immobile (art. 2775-bis c.c.).

Il venditore non si presenta al rogito: come evito che venda ad altri?

Con la causa per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.), trascrivendo subito la domanda: la trascrizione della sentenza che l'accoglie prevale sulle trascrizioni e iscrizioni fatte contro il venditore dopo la trascrizione della domanda (art. 2652, n. 2, c.c.). Se il preliminare era già trascritto, la domanda va trascritta prima che ne cessino gli effetti (art. 2645-bis, c. 3).

Ho firmato il rogito: chi si occupa della trascrizione?

Il notaio che ha ricevuto o autenticato l'atto deve curare la trascrizione nel più breve tempo possibile, e risponde dei danni se lascia trascorrere trenta giorni dalla data dell'atto (art. 2671 c.c.). Fino alla trascrizione l'acquisto non è opponibile a chi trascrive prima, per esempio un altro acquirente o un creditore che pignora l'immobile (artt. 2644 e 2914 c.c.).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

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ContrattiIl contratto preliminare (compromesso)Il preliminare di vendita: forma scritta, contenuto, caparra e acconti, registrazione (200 euro + 0,5%), trascrizione, inadempimento e sentenza ex art. 2932 c.c.
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