Immobili ereditati: voltura catastale, trascrizione, vendita

In breve

Voltura: di regola automatica con la dichiarazione di successione online.
Trascrizione: l'accettazione dell'eredità va trascritta nei registri immobiliari, altrimenti la catena si interrompe.
Vendere tutto: serve il consenso di tutti gli eredi.
Vendere la quota: prima va offerta ai coeredi, che hanno due mesi.
Retratto: senza offerta i coeredi possono riprendere la quota dal compratore.

Voltura catastale e trascrizione non sono la stessa cosa

Adempimento	A che cosa serve	Come si fa
Dichiarazione di successione	Adempimento fiscale; da sola non vale accettazione (Cass. 4843/2019)	Online, entro 12 mesi
Voltura catastale	Aggiorna gli intestatari in catasto	Automatica con la dichiarazione, salvo diversa scelta; altrimenti entro 30 giorni dalla registrazione
Trascrizione dell'accettazione	Rende l'erede titolare nei registri immobiliari e permette i passaggi successivi	Atto notarile di accettazione, o atto che comporta l'accettazione tacita

Per la dichiarazione si veda la pagina sulla dichiarazione di successione. La voltura, se richiesta dal chiamato o da chi agisce per lui, vale come accettazione tacita dell'eredità, ma non quella chiesta da un altro chiamato senza delega (Cass. 22769/2024 e 23737/2020; si veda la pagina sull'accettazione dell'eredità). Il catasto, comunque, non prova la proprietà: fuori dell'azione di rivendicazione i suoi dati possono valere solo come elemento presuntivo (Cass. 7567/2019).

Art. 2650, c. 1, c.c.

«Nei casi in cui, per le disposizioni precedenti, un atto di acquisto è soggetto a trascrizione, le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto.»

L'accettazione espressa si trascrive in base alla dichiarazione dell'erede in un atto pubblico o in una scrittura autenticata; quella tacita in base all'atto che la comporta, se risulta da sentenza, atto pubblico o scrittura autenticata, oppure in base a una dichiarazione sostitutiva di atto notorio dell'erede contenuta in un atto notarile (art. 2648). Prima di una vendita il notaio verifica che gli intestatari catastali corrispondano ai registri immobiliari, e l'atto deve contenere, a pena di nullità, il riferimento alle planimetrie e la dichiarazione della loro conformità allo stato di fatto (art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985): una planimetria vecchia o una voltura mancata possono quindi bloccare la vendita.

Vendere con più eredi

Finché non c'è la divisione, gli eredi sono comproprietari e per vendere l'intero immobile serve il consenso di tutti (art. 1108, c. 3, c.c.). Vendere un bene ereditario comporta accettazione tacita dell'eredità (artt. 476-477). Se un coerede vende da solo un singolo bene della comunione, la vendita ha solo effetto obbligatorio: il compratore diventa proprietario solo se la divisione assegna quel bene al venditore (Cass. 4831/2019); se però il bene è l'intera eredità, il compratore subentra subito nella quota del venditore (Cass. 25462/2023). Chi non riesce ad accordarsi può chiedere la divisione ereditaria.

Prelazione e retratto dei coeredi

Art. 732, c. 1, c.c.

«Il coerede, che vuole alienare a un estraneo la sua quota o parte di essa, deve notificare la proposta di alienazione, indicandone il prezzo, agli altri coeredi, i quali hanno diritto di prelazione. Questo diritto deve essere esercitato nel termine di due mesi dall'ultima delle notificazioni.»

Se la notifica manca, i coeredi possono riscattare la quota dall'acquirente e da ogni successivo acquirente finché dura la comunione ereditaria; se sono più, la quota è assegnata a tutti in parti uguali (art. 732, c. 2). La proposta va fatta per iscritto, con modalità che provino il giorno della ricezione (Cass. 5865/2016), e deve permettere di valutare l'offerta in tutti i suoi elementi (Cass. 5874/2024). Quando si vende la quota dell'unico immobile ereditario si presume venduta la quota di eredità, e la prelazione spetta (Cass. 8692/2016). Il coerede può rinunciare alla prelazione anche in anticipo (Cass. 16314/2016). Il retratto non si applica se a vendere è l'erede di un coerede (Cass. 1654/2019) né se la divisione l'ha fatta il testatore (Cass. 15032/2015).

Controllare la dichiarazione di successione e l'esito della voltura.
Trascrivere l'accettazione prima o insieme alla vendita.
Verificare le planimetrie catastali rispetto allo stato di fatto.
Offrire la quota ai coeredi per iscritto, con prezzo e condizioni.
Chiedere la divisione se non c'è accordo sulla vendita.

Domande frequenti

Dopo la successione devo fare la voltura catastale?

Di solito no: con la dichiarazione di successione presentata online l'Agenzia delle entrate esegue in automatico le volture degli immobili indicati, salvo che il dichiarante scelga diversamente. Se si è rinunciato alla voltura automatica, o se questa non è possibile, la domanda va presentata all'ufficio provinciale - territorio entro trenta giorni dalla registrazione della dichiarazione, secondo le istruzioni dell'Agenzia. La voltura, però, aggiorna solo il catasto: non sostituisce la trascrizione dell'accettazione dell'eredità.

Perché il notaio mi chiede di trascrivere l'accettazione dell'eredità?

Perché nei registri immobiliari ogni passaggio deve essere trascritto: se non risulta trascritto l'acquisto dell'erede, le trascrizioni successive a suo carico, come una vendita o un'ipoteca, non producono effetto (art. 2650 c.c.). L'accettazione espressa si trascrive in base all'atto notarile; quella tacita in base all'atto che la comporta, per esempio la stessa vendita, o in base a una dichiarazione sostitutiva di atto notorio dell'erede contenuta in un atto pubblico o in una scrittura autenticata (art. 2648).

Uno dei fratelli non vuole vendere la casa ereditata: che cosa si può fare?

Per vendere l'intero immobile serve il consenso di tutti i comproprietari (art. 1108, c. 3, c.c.). Chi vuole uscire può vendere la propria quota, offrendola prima ai coeredi, oppure chiedere la divisione, anche giudiziale: l'immobile non comodamente divisibile va di preferenza per intero a uno dei coeredi con la quota maggiore, o a più coeredi che lo chiedono insieme, con conguaglio agli altri, e se nessuno lo vuole si vende all'incanto (art. 720). Se un coerede vende da solo un singolo bene ereditario, la vendita ha solo effetti obbligatori finché la divisione non gli assegna quel bene (Cass. 4831/2019).

Mio fratello ha venduto la sua quota a un estraneo senza avvisarmi: posso intervenire?

Sì. Il coerede che vuole vendere a un estraneo la sua quota deve notificare agli altri la proposta con il prezzo, e loro hanno due mesi per esercitare la prelazione; se la notifica manca, i coeredi possono riscattare la quota dall'acquirente e da chi l'ha acquistata dopo di lui, finché dura la comunione ereditaria (art. 732 c.c.). La comunicazione deve essere scritta, provata nella ricezione e abbastanza completa da permettere di valutare l'offerta (Cass. 5865/2016 e 5874/2024).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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