Il contratto preliminare (compromesso)

Forma e contenuto

Per la vendita di un immobile serve la forma scritta: una scrittura privata firmata da entrambe le parti basta, e le trattative per email o messaggi non sostituiscono la firma. Il preliminare deve contenere gli elementi essenziali del definitivo, altrimenti non è un preliminare ma un accordo preparatorio: l'identificazione dell'immobile (dati catastali, confini, pertinenze), il prezzo e le modalità di pagamento, il termine per il rogito. È prudente aggiungere: lo stato dell'immobile e la conformità urbanistica e catastale, con le eventuali pratiche da sanare a cura del venditore; l'assenza (o la cancellazione a carico del venditore prima del rogito) di ipoteche, pignoramenti e vincoli; la condizione sospensiva del mutuo, se il compratore ne ha bisogno; la ripartizione delle spese condominiali e la dichiarazione dell'amministratore; la consegna anticipata, se prevista, con le regole sui rischi; la clausola sulla mediazione e la provvigione. Per gli immobili da costruire il preliminare deve essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata, con contenuto minimo fissato dalla legge, e il costruttore deve consegnare una fideiussione a garanzia di tutte le somme incassate prima del rogito, a pena di nullità del contratto che solo l'acquirente può far valere (artt. 2 e 6 D.Lgs. 122/2005), oltre alla polizza decennale postuma al rogito.

Caparra, acconto, penale

La somma versata alla firma va qualificata con precisione. La caparra confirmatoria (art. 1385) è la garanzia reciproca dell'affare: se il compratore non adempie, il venditore può recedere trattenendola; se non adempie il venditore, il compratore può recedere ed esigere il doppio; in caso di adempimento è imputata al prezzo. Chi preferisce può invece chiedere l'esecuzione o la risoluzione con il risarcimento del danno effettivo, ma allora la caparra non funziona più da forfait. La caparra penitenziale (art. 1386) è il prezzo di un diritto di recesso pattuito: chi recede la perde (o la restituisce doppia) e basta. L'acconto è un semplice anticipo del prezzo, che in caso di inadempimento va restituito e non dà diritto ad alcun forfait. In mancanza di una qualificazione chiara la giurisprudenza tende a considerare la somma un acconto, quindi conviene scrivere «a titolo di caparra confirmatoria». Una penale (art. 1382) può aggiungersi per il ritardo nel rogito o nella consegna.

Registrazione e trascrizione: due cose diverse

Il preliminare va registrato all'Agenzia delle entrate entro trenta giorni dalla firma, con l'imposta fissa di 200 euro e le marche da bollo; se prevede caparra confirmatoria o acconti non soggetti a IVA, dal 1° gennaio 2025 si applica su queste somme l'aliquota dello 0,5% (o la minore imposta applicabile per il definitivo), scomputata poi dall'imposta dovuta per il rogito (nota all'art. 10 della Tariffa, come sostituita dal D.Lgs. 139/2024). La registrazione serve al fisco e dà data certa, ma non protegge contro i terzi. La trascrizione nei registri immobiliari (art. 2645-bis) è possibile solo se il preliminare risulta da atto pubblico o da scrittura privata con firme autenticate dal notaio, e produce un effetto prenotativo: la trascrizione del definitivo, o della sentenza ex art. 2932, «prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare». In pratica, chi trascrive è protetto contro la vendita dello stesso immobile a un altro, contro le ipoteche iscritte dopo e contro i pignoramenti dei creditori del venditore. L'effetto dura un anno dalla data convenuta per il rogito e comunque tre anni dalla trascrizione (comma 3). Se il contratto non viene eseguito, i crediti del promissario acquirente (restituzione delle somme, doppio della caparra) hanno un privilegio speciale sull'immobile (art. 2775-bis), utile soprattutto se il venditore è un'impresa che finisce in liquidazione giudiziale. Il costo della trascrizione (imposta ipotecaria e onorario notarile) è modesto rispetto al rischio che copre quando tra compromesso e rogito passano molti mesi o si versano somme consistenti.

Se una parte non firma il rogito

1. Diffida e convocazione dal notaio. Si intima per iscritto all'altra parte di presentarsi al rogito in una data fissata, con l'avvertimento delle conseguenze; il verbale notarile di mancata comparizione documenta l'inadempimento.
2. Recesso con la caparra (art. 1385, secondo comma): la parte non inadempiente comunica il recesso e trattiene la caparra o ne chiede il doppio, senza dover provare alcun danno. È la via più rapida quando la caparra è congrua.
3. Risoluzione e risarcimento (art. 1453): si chiede al giudice lo scioglimento del contratto e il danno effettivo (differenza di prezzo, spese, occasioni perdute), rinunciando al forfait della caparra.
4. Esecuzione in forma specifica (art. 2932): chi vuole l'immobile chiede una sentenza che trasferisce la proprietà al posto del rogito; deve pagare il prezzo o offrirlo nei modi di legge, se già esigibile, e la domanda va trascritta (art. 2652 n. 2) perché la sentenza prevalga sulle trascrizioni successive. La causa richiede il preventivo tentativo di mediazione, trattandosi di diritti reali.

Il termine per il rogito, se non è dichiarato essenziale, non fa risolvere il contratto da solo: serve la diffida ad adempiere di almeno quindici giorni o la domanda giudiziale. I diritti nascenti dal preliminare si prescrivono in dieci anni.

Proposta d'acquisto e preliminare di preliminare

La proposta d'acquisto raccolta dall'agenzia immobiliare è una proposta irrevocabile con caparra: se il venditore la accetta e contiene immobile, prezzo e termine, è già un preliminare vincolante, e la provvigione dell'agente è dovuta da quel momento. Spesso le parti prevedono un successivo «compromesso» più dettagliato: la Cassazione a Sezioni Unite (sentenza 4628/2015) ha stabilito che il preliminare di preliminare è valido quando le parti hanno un interesse concreto a una formazione progressiva dell'accordo, e che chi si rifiuta senza motivo di stipulare la fase successiva risponde per responsabilità contrattuale. Prima di firmare una proposta conviene quindi trattarla come un impegno definitivo: far verificare la provenienza dell'immobile, le ipoteche, la regolarità urbanistica e le spese condominiali arretrate, e inserire la condizione del mutuo se serve.