Comproprietà di un immobile: uso, spese, maggioranze, divisione

In breve

Uso: ciascuno può servirsi del bene senza alterarne la destinazione né escludere gli altri (art. 1102 c.c.); chi lo usa da solo deve l'indennità di occupazione.
Spese per quote (art. 1104); decisioni ordinarie a maggioranza per valore, innovazioni con i 2/3, unanimità per vendere (artt. 1105-1108); impugnazione in 30 giorni (art. 1109).
La quota si vende liberamente (art. 1103); prelazione solo tra coeredi (art. 732).
Divisione chiesta da chiunque in ogni tempo (art. 1111): in natura se possibile, altrimenti attribuzione con conguaglio o vendita all'asta (art. 720).
Strade: notaio (registro 1%), divisione a domanda congiunta (art. 791-bis c.p.c.), causa con CTU e progetto (artt. 784-789), dopo la mediazione.

Vivere in comunione: uso, spese, decisioni

Artt. 1102 e 1105 c.c. — Uso della cosa comune; amministrazione

«Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso. […] Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione».

Questione	Regola	Rimedio
Uso esclusivo di un comproprietario	Lecito solo se non impedisce agli altri il pari uso; altrimenti indennità di occupazione pari alla quota del valore locativo	Domanda di indennità, anche nella causa di divisione; nessuna usucapione senza interversione del possesso
Spese di conservazione e godimento	Per quote (art. 1104); rimborso a chi le anticipa per trascuranza degli altri (art. 1110); rinuncia alla quota per liberarsene	Decreto ingiuntivo o causa per il rimborso
Ordinaria amministrazione, locazione fino a 9 anni	Maggioranza per valore delle quote, con informazione preventiva (art. 1105); regolamento e amministratore (art. 1106)	Ricorso al giudice se manca la maggioranza o la delibera non è eseguita
Innovazioni e atti eccedenti	Maggioranza dei partecipanti con almeno 2/3 del valore, senza pregiudizio per alcuno né spesa eccessiva (art. 1108)	Impugnazione entro 30 giorni (art. 1109)
Vendita, diritti reali, locazione oltre 9 anni	Unanimità (art. 1108 c. 3)	Chi vuole uscire chiede la divisione
Vendita della propria quota	Libera (art. 1103); prelazione solo tra coeredi con retratto entro 2 mesi (art. 732)	Il creditore può pignorare la quota e chiedere la divisione

La comunione ordinaria nasce per acquisto in comune (ex conviventi, coniugi in separazione dei beni, soci), per successione (comunione ereditaria, che segue anche le regole degli artt. 713 e seguenti) o per lo scioglimento della comunione legale tra coniugi. Il conflitto tipico è quello del comproprietario che occupa l'immobile senza pagare nulla agli altri: la giurisprudenza gli impone l'indennità di occupazione dal momento della richiesta, e il possesso esclusivo non porta all'usucapione della quota altrui se non con atti che escludano apertamente gli altri. Sul fronte delle spese, chi paga il mutuo cointestato o le ristrutturazioni da solo matura un credito verso gli altri, da far valere anche in sede di divisione; i creditori di un singolo comproprietario possono pignorare la quota e, se non vendibile utilmente, chiedere la divisione (pignoramento della quota).

Uscire dalla comunione: le tre strade della divisione

Art. 1111 c.c. — Scioglimento della comunione

«Ciascuno dei partecipanti può sempre domandare lo scioglimento della comunione; l'autorità giudiziaria può stabilire una congrua dilazione, in ogni caso non superiore a cinque anni, se l'immediato scioglimento può pregiudicare gli interessi degli altri. Il patto di rimanere in comunione per un tempo non maggiore di dieci anni è valido e ha effetto anche per gli aventi causa dai partecipanti. Se è stato stipulato per un termine maggiore, questo si riduce a dieci anni. Se gravi circostanze lo richiedono, l'autorità giudiziaria può ordinare lo scioglimento della comunione prima del tempo convenuto».

Divisione consensuale: atto notarile con tutti i comproprietari, stima, formazione delle porzioni in natura o attribuzione a uno con conguaglio; imposta di registro dell'1% sulla massa, conguaglio oltre il 5% tassato come vendita (art. 34 D.P.R. 131/1986); in alternativa vendita a terzi con riparto del prezzo, o cessione della quota a un comproprietario con le imposte del trasferimento.
Divisione a domanda congiunta (art. 791-bis c.p.c.): se non c'è controversia sul diritto e sulle quote, ricorso congiunto al tribunale per la nomina di un notaio o di un avvocato che svolge le operazioni (stima, progetto, lotti), con procedimento camerale e decreto; più rapida ed economica della causa.
Divisione giudiziale (artt. 784-789): mediazione obbligatoria, poi citazione contro tutti i comproprietari e i creditori opponenti (litisconsorzio necessario); se il diritto alla divisione non è contestato, il giudice la dispone con ordinanza e nomina il CTU per la stima e la divisibilità; segue il progetto di divisione, discusso in udienza e reso esecutivo con ordinanza se non contestato, altrimenti deciso con sentenza; estrazione a sorte dei lotti; per gli immobili non comodamente divisibili, attribuzione al richiedente con conguaglio (art. 720) o vendita con le regole delle esecuzioni, anche delegata a un professionista (art. 788).
Tempi e costi: dai pochi mesi della divisione consensuale ai due-quattro anni della causa; spese di CTU, notaio e vendita a carico della massa, spese legali secondo la soccombenza sulle contestazioni; dilazione giudiziale fino a cinque anni solo per pregiudizio grave degli altri.
Prima di iniziare: stima condivisa, verifica urbanistica e catastale (gli abusi bloccano la vendita e l'atto di divisione), mutui e ipoteche da estinguere con il prezzo, offerta scritta di acquisto della quota, patto sull'uso e sulle spese nel frattempo.

Per le comunioni ereditarie valgono in più le regole della divisione dell'eredità (collazione, prelazione tra coeredi, divisione fatta dal testatore, diritti del coniuge sulla casa familiare), e la legittima può incidere sulle quote; per le coppie di fatto la casa cointestata con mutuo è il nodo tipico della fine della convivenza, dove la divisione si accompagna ai rimborsi per le rate pagate da uno solo. In tutti i casi la regola resta quella dell'art. 1111: nessuno può essere costretto a restare in comunione, e chi si oppone alla vendita rischia che il bene finisca all'asta a un prezzo inferiore.

Domande frequenti

Mio fratello vive nella casa che abbiamo ereditato insieme e non vuole né venderla né comprare la mia metà: che cosa posso fare?

Chiedere la divisione, che è un diritto di ciascun comproprietario in ogni tempo (art. 1111 c.c.): prima la mediazione obbligatoria, poi la causa davanti al tribunale contro tutti i comproprietari (art. 784 c.p.c.). Il giudice dispone la divisione con ordinanza, nomina un consulente per stimare la casa e dire se è comodamente divisibile; se non lo è, come quasi sempre per un appartamento, l'immobile viene attribuito per intero al comproprietario che lo chiede, con addebito dell'eccedenza (conguaglio) agli altri, e se nessuno lo vuole o può pagare il conguaglio si procede alla vendita all'asta con le regole delle esecuzioni (artt. 720 c.c. e 788 c.p.c.), dividendo il prezzo per quote. Nel frattempo suo fratello, che usa la casa da solo, le deve un'indennità di occupazione pari alla sua quota del valore locativo, che può chiedere nella stessa causa, e le spese straordinarie anticipate da lei vanno rimborsate (art. 1110). Il giudice può concedere una dilazione fino a cinque anni solo se lo scioglimento immediato pregiudica gravemente gli altri.

Posso vendere la mia quota a un estraneo senza il consenso degli altri?

Sì: ciascun partecipante può disporre della propria quota, venderla, donarla, ipotecarla (art. 1103 c.c.), e l'acquirente subentra nella comunione con gli stessi diritti. Non esiste una prelazione generale dei comproprietari; esiste solo tra coeredi finché dura la comunione ereditaria (art. 732 c.c.): chi vuole vendere la quota ereditaria a un estraneo deve notificare la proposta agli altri coeredi, che hanno due mesi per esercitare la prelazione, altrimenti possono riscattare la quota dall'acquirente (retratto). In pratica la quota di un immobile indiviso vale meno del suo valore proporzionale, perché l'acquirente compra una lite; per questo la vendita a terzi si usa soprattutto come leva per convincere gli altri a dividere o a comprare, e il creditore di un comproprietario che pignora la quota chiede di regola la divisione (art. 600 c.p.c.).

Come si decidono i lavori e chi paga?

Le spese necessarie per conservare e godere la cosa comune e quelle deliberate dalla maggioranza si dividono in proporzione alle quote (art. 1104), e il comproprietario che le anticipa per l'inerzia degli altri ha diritto al rimborso (art. 1110). Le decisioni di ordinaria amministrazione (manutenzione, assicurazione, utenze, locazione entro nove anni) si prendono a maggioranza calcolata sul valore delle quote, purché tutti siano stati informati (art. 1105); le innovazioni e gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione (ristrutturazioni, cambio di destinazione) richiedono la maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore (art. 1108); vendere, costituire diritti reali e locare oltre nove anni richiede l'unanimità. La minoranza dissenziente impugna le delibere gravemente pregiudizievoli o prese senza informazione entro 30 giorni (art. 1109); se non si forma una maggioranza, ciascuno può ricorrere al giudice, che provvede anche nominando un amministratore. Chi non vuole più contribuire può liberarsene rinunciando alla quota (art. 1104), ma non per le spese già approvate.

Siamo tutti d'accordo a dividere: serve per forza la causa?

No. Se c'è accordo su quote e valori, la divisione si fa con atto notarile (divisione consensuale), con stima, formazione delle porzioni ed eventuali conguagli in denaro; l'imposta di registro è dell'1% sulla massa, ma il conguaglio che supera il 5% del valore della quota è tassato come una vendita (art. 34 D.P.R. 131/1986), per cui conviene formare porzioni equilibrate. Se l'accordo c'è sul dividere ma non su come, tutti i comproprietari possono presentare un ricorso congiunto al tribunale per la nomina di un notaio o di un avvocato che svolga le operazioni di divisione (art. 791-bis c.p.c.), con costi e tempi inferiori alla causa; il progetto, se non contestato, viene dichiarato esecutivo. La causa ordinaria resta per chi non è d'accordo su nulla, e anche lì la conciliazione è possibile in ogni momento, con il verbale che ha valore di titolo.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Successioni ed ereditàLa divisione ereditaria: come si esce dalla comunione tra erediLa comunione ereditaria (dal giorno della morte; quote uguali o testamentarie; ciascuno può usare i beni e vendere la propria quota, ma con la prelazione degli altri coeredi, art. 732: notifica della proposta con il prezzo, due mesi per esercitarla, riscatto contro il compratore se manca la notifica), il diritto di chiedere la divisione sempre (art. 713; il testatore può rinviarla fino a cinque anni o fino a un anno dalla maggiore età dell'ultimo erede minore; patto di restare in comunione fino a dieci anni, art. 1111), la divisione amichevole (atto notarile con tutti gli eredi; stima, formazione delle porzioni, conguagli in denaro; imposte: registro 1% sulla massa, conguaglio oltre il 5% tassato come vendita, art. 34 D.P.R. 131/1986; divisione fatta dal testatore, artt. 733-734), il procedimento a domanda congiunta (art. 791-bis c.p.c.: ricorso di tutti gli eredi al tribunale per la nomina di un notaio o avvocato che forma il progetto o vende), la mediazione obbligatoria (art. 5 D.Lgs. 28/2010), la causa di divisione (litisconsorzio necessario di tutti gli eredi e dei creditori opponenti, art. 784; ordinanza che dispone la divisione, CTU di stima, progetto del giudice o del notaio delegato, udienza sul progetto, ordinanza esecutiva o sentenza, estrazione a sorte dei lotti uguali e attribuzione dei lotti diseguali, art. 729), gli immobili non comodamente divisibili (art. 720: attribuzione per intero a chi ha la quota maggiore o a chi lo chiede con addebito dell'eccedenza, altrimenti vendita all'incanto con le regole dell'espropriazione, art. 788), i beni da conferire (collazione delle donazioni ricevute in vita, art. 737; imputazione dei debiti, art. 724), l'effetto dichiarativo (art. 757: ogni erede è considerato proprietario dal giorno della morte), le impugnazioni (nullità, annullamento per violenza o dolo, art. 761; rescissione per lesione oltre il quarto entro due anni, art. 763; supplemento di divisione per beni omessi, art. 762), costi e durata (notarile settimane; giudiziale anni, CTU, aste), il rapporto con i creditori (intervento e opposizione, art. 1113; pignoramento della quota).
Il processo civileLa mediazione obbligatoria: materie, procedura, costiMaterie obbligatorie (art. 5), esclusioni (decreti ingiuntivi, sfratti, cautelari, consulenza preventiva), mediazione demandata dal giudice, come si avvia e dove, primo incontro (20-40 giorni), assistenza degli avvocati, durata di 6 mesi, effetti su prescrizione e decadenza, riservatezza, proposta del mediatore e conseguenze sulle spese, accordo titolo esecutivo (con avvocati) o omologato, mancata partecipazione (argomenti di prova, doppio del contributo unificato), costi (DM 150/2023), riduzione di un quinto, patrocinio gratuito, crediti d'imposta, esenzioni fiscali.
Casa e proprietàL'usucapione: diventare proprietari con il possessoVenti anni di possesso continuo e pacifico, l'usucapione decennale, possesso e detenzione, la prova, la mediazione obbligatoria, i casi tra coeredi e vicini.
Matrimonio, unioni civili e convivenzeFine della convivenza: la casa, i soldi, i figliNessun mantenimento tra ex conviventi ma alimenti in stato di bisogno per un periodo proporzionale alla convivenza (art. 1, comma 65, L. 76/2016), la casa (proprietà esclusiva: nessun diritto di restare salvo figli; comproprietà: uso e divisione, artt. 1102 e 1111; affitto: subentro nel contratto, comma 44; contratto di convivenza: preavviso di 90 giorni, comma 61), assegnazione della casa al genitore con i figli (art. 337-sexies), mutuo cointestato e regresso (art. 1298), spese e lavori nella casa dell'altro (art. 2034 obbligazione naturale, art. 2041 arricchimento, art. 936), conto cointestato e regali (artt. 782-783), impresa familiare (art. 230-ter), scioglimento della comunione del contratto di convivenza (comma 60), prescrizione sospesa tra conviventi (Corte cost. 7/2026), mantenimento e affidamento dei figli (artt. 337-bis ss., rito 473-bis).
Successioni ed ereditàLa legittima: le quote riservate a coniuge e figliLegittimari e quote in tabella, quota disponibile, riunione fittizia e calcolo della lesione, azione di riduzione (10 anni), la riforma 2025 sui beni donati e venduti, rinuncia e imputazione.
Casa e proprietàAbusi edilizi e vendita: quando l'atto è nulloLa nullità (art. 46 DPR 380/2001: atti tra vivi su edifici iniziati dopo il 17 marzo 1985 nulli senza la dichiarazione dell'alienante con gli estremi del permesso di costruire o in sanatoria; c. 5-bis anche per la SCIA; esclusi garanzie e servitù e le vendite forzate, con 120 giorni per la sanatoria dell'aggiudicatario; c. 4 conferma con atto successivo se il titolo esisteva; art. 40 c. 2 L. 47/1985 per gli edifici anteriori, con la dichiarazione sostitutiva per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967; art. 40 c. 3 vendita con copia della domanda di condono e prova delle prime due rate; art. 30 c. 2 per i terreni: certificato di destinazione urbanistica, salvo pertinenze sotto 5.000 mq; Cass. SU 8230/2019: nullità testuale e formale, il contratto è valido se la dichiarazione è vera anche se l'immobile è difforme; nullità sostanziale respinta), le difformità che non contano (tolleranze costruttive art. 34-bis: 2% dei parametri; per le opere fino al 24 maggio 2024 dal 2% al 5% secondo la superficie e 6% sotto 60 mq, L. 105/2024; tolleranze esecutive di cantiere; dichiarazione asseverata del tecnico allegata all'atto; stato legittimo art. 9-bis c. 1-bis con i titoli, le sanzioni pagate e, per gli immobili ante titolo, catasto di primo impianto e foto), le difformità che contano (totale difformità e assenza di titolo: sanatoria solo con doppia conformità art. 36, silenzio-rifiuto in 60 giorni; parziale difformità, variazioni essenziali e SCIA: sanatoria semplificata art. 36-bis con conformità urbanistica di oggi ed edilizia di allora, anche a cura dell'attuale proprietario; abusi insanabili in zone vincolate; ordine di demolizione che segue l'immobile e grava sul compratore), nel preliminare (verifica tecnica prima della caparra: accesso agli atti in comune, titoli, planimetrie, agibilità; clausola di conformità o di sanatoria a carico del venditore prima del rogito, con termine e condizione; caparra e risoluzione se la sanatoria non arriva; relazione tecnica; conformità catastale a pena di nullità, art. 29 c. 1-bis L. 52/1985, dichiarazione o attestazione del tecnico; agibilità), i rimedi dopo il rogito (immobile insanabile o incommerciabile: aliud pro alio, risoluzione per inadempimento e risarcimento in 10 anni; difformità sanabili non dichiarate: mancanza di qualità art. 1497 e oneri non apparenti art. 1489, riduzione del prezzo o risoluzione con denuncia in 8 giorni e azione in 1 anno; dolo del venditore: annullamento e risarcimento; responsabilità del mediatore per le informazioni; del notaio nei limiti delle verifiche dovute), il fisco e i bonus (prezzo ridotto, bonus edilizi negati sugli abusi, sanzioni pecuniarie art. 33-34-37-38 come alternativa alla demolizione che rendono commerciabile: fiscalizzazione).
Successioni ed ereditàImpugnare un testamento: nullità, annullamento, incapacità, captazioneLe azioni (nullità: difetto di autografia o sottoscrizione dell'olografo, mancata redazione o sottoscrizione dell'atto notarile, testamento congiuntivo, disposizioni illecite; imprescrittibile ma sanata dalla conferma di chi conosceva il vizio, art. 590; annullamento: ogni altro difetto di forma, art. 606 c. 2, e incapacità naturale, art. 591, entro 5 anni dall'esecuzione delle disposizioni; violenza, dolo, captazione, errore sul motivo determinante, art. 624, entro 5 anni dalla notizia; falsità dell'olografo: disconoscimento ex art. 214 c.p.c. e querela di falso, consulenza grafologica; indegnità ex art. 463; riduzione per lesione di legittima entro 10 anni), chi può agire (chiunque vi ha interesse: eredi legittimi, legatari, eredi di testamenti precedenti), le prove (incapacità: cartelle cliniche, diagnosi di demenza, amministrazione di sostegno, testimoni, perizia medico-legale postuma, momento esatto della redazione e lucidi intervalli; captazione: raggiri, isolamento del testatore, ruolo del beneficiario, badanti e conviventi; olografo: originale, data, scritture di comparazione), la pubblicazione e la data (art. 620, olografo senza data annullabile), effetti dell'impugnazione (caducazione delle disposizioni, riviviscenza del testamento precedente o successione legittima, restituzione dei beni e dei frutti), la conferma ed esecuzione volontaria, la mediazione obbligatoria in materia successoria, il sequestro dei beni e le misure urgenti, tempi e costi, transazione e divisione.