Pignoramento della quota di un bene in comproprietà: come funziona

In breve

Si pignora la quota del debitore, anche se gli altri comproprietari non devono nulla.
Gli altri comproprietari ricevono un avviso e sono convocati dal giudice.
Tre strade: separazione in natura, vendita della sola quota, divisione del bene.
Con la divisione si può arrivare alla vendita dell'intero, con la ripartizione del ricavato.
Comunione legale: si pignora il bene intero e al coniuge non debitore va metà del ricavato.

Come si pignora una quota

Artt. 599 e 600 c.p.c.

«Possono essere pignorati i beni indivisi anche quando non tutti i comproprietari sono obbligati verso il creditore. In tal caso del pignoramento è notificato avviso, a cura del creditore pignorante, anche agli altri comproprietari, ai quali è fatto divieto di lasciare separare dal debitore la sua parte delle cose comuni senza ordine di giudice. [...] Il giudice dell'esecuzione, su istanza del creditore pignorante o dei comproprietari e sentiti tutti gli interessati, provvede, quando è possibile, alla separazione della quota in natura spettante al debitore. Se la separazione in natura non è chiesta o non è possibile, il giudice dispone che si proceda alla divisione a norma del codice civile, salvo che ritenga probabile la vendita della quota indivisa ad un prezzo pari o superiore al valore della stessa, determinato a norma dell'articolo 568.»

Il pignoramento segue le regole del pignoramento immobiliare, ma colpisce solo la quota del debitore: metà, un terzo, la parte ereditata. Gli altri comproprietari ricevono un avviso e non possono fare accordi con il debitore per separare la sua parte senza il giudice. Il giudice dell'esecuzione li convoca e sceglie tra tre soluzioni: separare in natura la quota del debitore, se il bene si può dividere, per esempio un terreno o un edificio con più appartamenti; vendere la sola quota, se ritiene probabile venderla a un prezzo non inferiore al suo valore di stima; oppure disporre la divisione del bene.

La divisione e la vendita dell'intero

Soluzione	Quando	Che cosa succede ai comproprietari
Separazione in natura	Il bene è comodamente divisibile	Conservano la loro parte fisica del bene
Vendita della quota indivisa	Il giudice ritiene probabile un prezzo pari o superiore al valore della quota	Restano in comunione con l'acquirente
Divisione	Negli altri casi	Esecuzione sospesa fino alla divisione (art. 601); attribuzione dell'intero a chi lo chiede con conguaglio, oppure vendita dell'intero e ripartizione del ricavato

Se si deve dividere, l'esecuzione resta sospesa finché le parti non si accordano o il giudice non decide con sentenza (art. 601). La divisione segue le regole del codice civile per la divisione delle cose comuni: se l'immobile non è comodamente divisibile, va preferibilmente attribuito per intero a chi ha la quota maggiore o a più comproprietari che lo chiedono insieme, con addebito dell'eccedenza da pagare in denaro; se nessuno lo chiede, si vende all'asta (artt. 720 e 1116 c.c.). Dopo la divisione, il creditore si soddisfa sulla porzione o sulla somma attribuita al debitore; i comproprietari non debitori ricevono la loro parte.

I beni in comunione legale tra coniugi

Per i beni acquistati durante il matrimonio in comunione legale le regole sono diverse, perché la comunione legale non è divisa in quote. I creditori personali di uno dei coniugi, anche per debiti anteriori al matrimonio, possono soddisfarsi sui beni comuni solo in via sussidiaria, se i beni personali del debitore non bastano, e fino al valore corrispondente alla sua quota (art. 189 c.c.). Per la Cassazione, il creditore pignora il bene per intero, non la metà; con la vendita la comunione si scioglie limitatamente a quel bene e al coniuge non debitore spetta la metà della somma ricavata, al lordo delle spese (Cass. 6575/2013). Le regole sulla comunione e sul suo scioglimento sono nella pagina sulla comunione dei beni.

Verificare il titolo: comproprietà ordinaria, eredità indivisa o comunione legale.
Partecipare all'udienza di convocazione dei comproprietari e proporre la soluzione migliore.
Valutare l'acquisto della quota del debitore o l'attribuzione dell'intero con conguaglio.
Controllare la stima: il prezzo della quota o dell'intero incide su quanto si riceve.
Contestare vizi e irregolarità con le opposizioni, nei termini.

Chi è il debitore può evitare la vendita con la conversione del pignoramento; la divisione tra coeredi fuori dall'esecuzione è spiegata nella pagina sulla divisione ereditaria.

Domande frequenti

Il creditore di mio fratello può pignorare la casa che abbiamo ereditato insieme?

Può pignorare la quota del fratello debitore, non quella degli altri: i beni indivisi sono pignorabili anche se non tutti i comproprietari sono debitori, e agli altri deve essere notificato un avviso (art. 599 c.p.c.). Se la casa non si può dividere in natura e il giudice non ritiene vendibile la sola quota a un prezzo adeguato, si procede alla divisione, che può portare alla vendita dell'intero immobile: in quel caso i comproprietari non debitori ricevono la loro parte del ricavato (artt. 600 e 601).

Posso evitare che la casa venga venduta all'asta?

Sì, in diversi modi. Si può trovare un accordo con il creditore o acquistare la quota del debitore; nella divisione, se l'immobile non è comodamente divisibile, il comproprietario può chiederne l'attribuzione per intero pagando in denaro il valore della quota del debitore, che va a soddisfare il creditore (artt. 720 e 1116 c.c.). Conviene muoversi subito, quando il giudice convoca i comproprietari.

La casa è in comunione legale con mio marito e il debito è solo suo: il creditore può pignorarla?

Sì, ma con regole diverse dalla comproprietà ordinaria. I creditori personali di un coniuge possono soddisfarsi sui beni della comunione in via sussidiaria, se i beni personali del debitore non bastano, fino al valore della sua quota (art. 189 c.c.). Per la Cassazione il pignoramento colpisce il bene per intero, non la metà; con la vendita la comunione si scioglie solo per quel bene e al coniuge non debitore spetta la metà del ricavato lordo (Cass. 6575/2013).

Che differenza c'è tra vendere la quota e vendere tutto l'immobile?

Una quota di un immobile si vende di solito a prezzi molto bassi, perché chi la compra entra in comunione con altri. Per questo la legge preferisce la divisione e consente al giudice di vendere la sola quota solo se ritiene probabile venderla a un prezzo pari o superiore al suo valore (art. 600 c.p.c.). La vendita dell'intero, dopo la divisione, di solito tutela meglio anche i comproprietari non debitori, che ricevono la loro parte in denaro.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Casa e proprietàComunione e divisione di un immobile in comproprietàComunione (artt. 1100-1116 c.c.): uso della cosa comune, spese per quote, maggioranze, impugnazione in 30 giorni, vendita della quota; divisione consensuale o giudiziale.
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Debiti, crediti e pignoramentiOpposizione all'esecuzione e agli atti esecutiviOpposizione all'esecuzione (art. 615 c.p.c.) contro il diritto di procedere e agli atti esecutivi (art. 617) in 20 giorni; sospensione, cauzione, opposizione di terzo.
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