Il pignoramento della casa: dalla notifica alla vendita all'asta

Dal titolo esecutivo alla trascrizione

Nessuno pignora una casa senza un titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo esecutivo, contratto di mutuo per atto notarile, cambiale) e senza il precetto, l'intimazione a pagare entro dieci giorni. L'atto di pignoramento, notificato dall'ufficiale giudiziario, identifica l'immobile con i dati catastali, ingiunge al debitore di non sottrarlo alla garanzia del credito, lo invita a dichiarare residenza o domicilio e lo avverte che può chiedere la conversione (art. 492); poi è trascritto nei registri immobiliari, da dove chiunque lo vede. Il creditore deve iscrivere a ruolo la procedura depositando titolo, precetto, pignoramento e nota di trascrizione entro quindici giorni dalla consegna dell'atto, a pena di inefficacia (art. 557). Il debitore diventa custode: continua ad abitare la casa con i familiari fino al decreto di trasferimento (art. 560), ma non può darla in locazione senza autorizzazione, deve conservarla e consentire le visite ai potenziali acquirenti secondo le modalità fissate dal giudice; se ostacola le visite, la degrada o viola gli altri obblighi, il giudice ordina la liberazione anticipata, e ordina comunque quella dell'immobile non abitato dal debitore al più tardi con l'ordinanza di vendita. Se il debito non supera un certo importo il creditore può preferire il pignoramento dello stipendio o del conto, più rapidi ed economici; l'immobiliare è la via tipica della banca del mutuo e dei crediti alti.

La vendita all'asta

1. Istanza di vendita: il creditore la deposita non prima di dieci e non oltre quarantacinque giorni dal pignoramento (artt. 501 e 497), con l'estratto catastale e i certificati ipotecari ventennali o la certificazione notarile sostitutiva (art. 567); senza documentazione il giudice dichiara inefficace il pignoramento e ne ordina la cancellazione. Gli altri creditori possono intervenire.
2. Stima: entro quindici giorni il giudice nomina l'esperto e fissa l'udienza entro novanta giorni (art. 569); il perito calcola la superficie e il valore di mercato al metro quadro, detraendo l'assenza della garanzia per i vizi, lo stato di manutenzione e di possesso, gli oneri di regolarizzazione urbanistica e le spese condominiali insolute (art. 568). All'udienza le parti discutono tempi e modi della vendita e devono proporre, a pena di decadenza, le opposizioni agli atti.
3. Ordinanza di vendita: fissa il prezzo base, l'offerta minima, il termine (tra novanta e centoventi giorni) per le offerte, la cauzione (almeno il dieci per cento), il termine per versare il prezzo (non oltre centoventi giorni dall'aggiudicazione, anche a rate fino a dodici mesi) e di regola delega le operazioni a un notaio, avvocato o commercialista, che deve fare almeno tre esperimenti in un anno (art. 591-bis).
4. Offerte e gara: chiunque, tranne il debitore, offre in busta chiusa (anche telematica) un prezzo non inferiore di oltre un quarto a quello base (art. 571); se ci sono più offerte si fa la gara al rialzo (art. 573); l'offerta al prezzo base è accolta senz'altro, quella fino a un quarto in meno può esserlo se non c'è seria possibilità di fare meglio (art. 572); i creditori possono chiedere l'assegnazione del bene.
5. Asta deserta: il giudice o il delegato fissa un nuovo esperimento con prezzo base ridotto fino a un quarto e, dopo il quarto tentativo andato deserto, fino alla metà, con termine di 60-90 giorni per le nuove offerte (art. 591); al secondo tentativo senza offerte, se ci sono domande di assegnazione, il bene va ai creditori richiedenti.
6. Trasferimento: versato il prezzo (anche con un mutuo erogato direttamente alla procedura, art. 585), il giudice emette il decreto di trasferimento, che cancella pignoramenti e ipoteche, vale come titolo per la trascrizione e per il rilascio e contiene l'ingiunzione di lasciare l'immobile (art. 586); la liberazione la attua il custode, senza le formalità dello sfratto.
7. Distribuzione: il delegato forma entro trenta giorni il progetto di distribuzione con la graduazione dei creditori (art. 596): prima le spese di procedura, poi i creditori ipotecari e privilegiati per grado, poi i chirografari in proporzione; ciò che il ricavato non copre resta dovuto.

Come difendersi e i limiti del Fisco

Contro l'Agenzia delle Entrate-Riscossione valgono limiti speciali (art. 76 D.P.R. 602/1973): non dà corso all'espropriazione se l'immobile è l'unico del debitore, adibito ad abitazione con residenza anagrafica e non di lusso; negli altri casi procede solo se il debito supera 120.000 euro e dopo che l'ipoteca, iscrivibile da 20.000 euro con preavviso di trenta giorni (art. 77), è rimasta insoddisfatta per sei mesi. La regola non protegge dalla banca, dal condominio o da qualunque creditore privato con un titolo, e l'Agenzia può intervenire nella procedura avviata da altri. Chi è comproprietario subisce il pignoramento della sola quota, con le regole della comproprietà. Nei tempi, dalla trascrizione alla vendita passano in media da due a quattro anni, con differenze forti tra tribunali: un periodo che il debitore può usare per trattare un saldo e stralcio con il creditore ipotecario, che spesso preferisce incassare subito una parte piuttosto che aspettare aste ribassate. In pratica, il momento per agire è tra il precetto e l'ordinanza di vendita: dopo, resta solo la gara.