Divisione ereditaria: accordo, notaio, giudice, casa non divisibile

In breve

Fino alla divisione l'eredità è in comunione: ogni coerede può sempre chiederla (art. 713 c.c.); il testatore può rinviarla al massimo di 5 anni.
Tre strade: atto notarile con tutti d'accordo; ricorso congiunto per un notaio o avvocato divisore (art. 791-bis c.p.c.); causa di divisione dopo la mediazione obbligatoria.
In causa: stima con CTU, progetto dei lotti, sorteggio dei lotti uguali (art. 729); la casa non divisibile va per intero a chi la chiede con conguaglio, altrimenti all'asta (art. 720).
Vendere la quota a un estraneo richiede la prelazione dei coeredi (2 mesi, art. 732); le donazioni in vita si conferiscono (collazione).
La divisione si impugna per lesione oltre il quarto entro 2 anni (art. 763); i beni dimenticati si dividono con un supplemento (art. 762).

La comunione e le tre strade per uscirne

Art. 713 c.c. — Facoltà di domandare la divisione

«I coeredi possono sempre domandare la divisione. Quando però tutti gli eredi istituiti o alcuni di essi sono minori di età, il testatore può disporre che la divisione non abbia luogo prima che sia trascorso un anno dalla maggiore età dell'ultimo nato. Egli può anche disporre che la divisione dell'eredità o di alcuni beni di essa non abbia luogo prima che sia trascorso dalla sua morte un termine non eccedente il quinquennio».

Dal giorno della morte gli eredi che hanno accettato sono comproprietari di tutto, ciascuno per la propria quota: possono usare i beni senza impedirne l'uso agli altri, decidono a maggioranza l'ordinaria amministrazione e all'unanimità le vendite, dividono frutti e spese in proporzione. Ogni coerede può vendere la propria quota, ma se l'acquirente è un estraneo deve prima notificare agli altri coeredi la proposta con il prezzo: hanno due mesi per esercitare la prelazione e, se la notifica manca, possono riscattare la quota dal compratore finché dura la comunione (art. 732). Per sciogliere la comunione le strade sono tre. La divisione amichevole si fa con atto notarile firmato da tutti: si stimano i beni, si formano porzioni corrispondenti alle quote (con mobili, immobili e crediti «di eguale natura e qualità», art. 727), si pareggiano le differenze con conguagli in denaro; il testatore stesso può aver dettato le regole o fatto la divisione nel testamento (artt. 733-734). La divisione a domanda congiunta (art. 791-bis c.p.c.) serve quando tutti concordano sul diritto a dividere e sulle quote ma non riescono a formare i lotti: con ricorso firmato da tutti gli eredi il tribunale nomina un notaio o un avvocato che predispone il progetto o vende i beni non divisibili, e il giudice lo rende esecutivo se nessuno si oppone entro trenta giorni. La divisione giudiziale, infine, è la causa per chi non trova l'accordo: prima però la materia (divisione e successioni ereditarie) impone la mediazione obbligatoria (art. 5 D.Lgs. 28/2010).

La causa di divisione

Art. 720 c.c. — Immobili non divisibili

«Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene, e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto».

Chi partecipa: la domanda va proposta contro tutti i coeredi e i creditori che hanno fatto opposizione (litisconsorzio necessario, art. 784 c.p.c.); se manca uno, il giudice ordina di chiamarlo. Il tribunale competente è quello del luogo di apertura della successione.
La massa: si ricostruisce con tutti i beni, i crediti e i debiti; i discendenti e il coniuge conferiscono le donazioni ricevute in vita (art. 737) e ciascuno imputa alla propria quota i debiti verso il defunto (art. 724); la rendita catastale non basta, serve una stima a valori di mercato con consulente tecnico.
Diritto a dividere: se nessuno lo contesta il giudice dispone la divisione con ordinanza (art. 785), altrimenti decide con sentenza non definitiva sulle questioni pregiudiziali (validità del testamento, qualità di erede, collazione).
Il progetto: il giudice, o il notaio delegato (artt. 786 e 790), forma i lotti; ogni coerede ha diritto alla parte in natura (art. 718), ma l'immobile non comodamente divisibile va per intero a chi ha la quota maggiore o a chi lo chiede, con l'addebito dell'eccedenza da pagare agli altri; se nessuno lo vuole si vende con le regole dell'espropriazione (art. 788, che rinvia agli artt. 569 e seguenti).
Approvazione e sorteggio: il progetto si discute in udienza; senza contestazioni il giudice lo dichiara esecutivo con ordinanza, altrimenti decide con sentenza (art. 789); i lotti uguali si assegnano per estrazione a sorte, quelli diseguali per attribuzione (art. 729).
Effetti: ogni coerede si considera unico proprietario dei beni della propria quota fin dal giorno della morte (art. 757), la divisione si trascrive, i conguagli si pagano nei termini fissati e le spese di lite e di CTU si dividono di regola in proporzione alle quote.

Impugnare la divisione, creditori, costi

Rimedio	Quando	Termine
Nullità	Divisione senza un coerede (o un suo erede)	Sempre
Annullamento (art. 761)	Violenza o dolo	5 anni dalla cessazione della violenza o dalla scoperta del dolo
Rescissione per lesione (art. 763)	Chi ha ricevuto oltre un quarto in meno del dovuto, anche nella divisione del testatore	2 anni dalla divisione
Supplemento (art. 762)	Beni dimenticati	Divisione supplementare, senza annullare la prima
Rettifica dell'errore di calcolo	Sbagli aritmetici nei conguagli	Ordinario

La rescissione si evita offrendo al leso il supplemento in denaro o in natura, e non è ammessa contro la transazione con cui i coeredi hanno chiuso le liti sulla divisione (art. 764). I creditori di un coerede, e chi ha comprato da lui, possono intervenire nella divisione e impugnarla solo se hanno notificato (e per gli immobili trascritto) l'opposizione prima che si facesse (art. 1113); i creditori con ipoteca iscritta vanno chiamati perché la divisione abbia effetto verso di loro, e il creditore personale di un coerede può pignorare la sua quota indivisa e provocare lui stesso la divisione. Sul piano dei costi, la divisione sconta l'imposta di registro dell'1 per cento sul valore della massa e, se un coerede riceve beni per un valore che supera la sua quota di diritto, l'eccedenza è tassata come una vendita quando il conguaglio supera il 5 per cento della quota (art. 34 D.P.R. 131/1986, dal 2027 nel testo unico D.Lgs. 123/2025); le donazioni conferite in collazione entrano nella massa senza pagare di nuovo il registro; la causa aggiunge il contributo unificato, la CTU e gli avvocati, e dura anni quando servono aste e sentenze parziali. In pratica, conviene quasi sempre tentare prima la divisione notarile o il procedimento congiunto, usando la stima di un tecnico condiviso: nella causa, alla fine, i lotti li fa il giudice e le case si vendono all'asta a prezzi ribassati.

Domande frequenti

Mio fratello non vuole vendere né dividere la casa dei genitori: che cosa posso fare?

Nessuno può essere costretto a restare in comunione: l'art. 713 c.c. permette a ogni coerede di chiedere la divisione in qualsiasi momento. Prima si tenta la mediazione obbligatoria; se fallisce, si fa causa di divisione contro tutti gli altri eredi. Se la casa non è comodamente divisibile, il giudice la assegna per intero a chi la chiede pagando agli altri la differenza in denaro; se nessuno la vuole, la vende all'asta e ripartisce il ricavato (art. 720). In alternativa può vendere la sua quota indivisa a un terzo, ma deve prima offrirla agli altri coeredi allo stesso prezzo (art. 732).

Quanto costa e quanto dura?

La divisione notarile costa l'onorario del notaio più l'imposta di registro dell'1 per cento sul valore della massa (con le ipotecaria e catastale fisse), e l'eccedenza assegnata a un coerede oltre la sua quota, se il conguaglio supera il 5 per cento, è tassata come vendita; si chiude in poche settimane se tutti firmano. La divisione giudiziale richiede la mediazione, poi una causa con consulente tecnico per la stima, il progetto e le eventuali aste: da due a cinque anni in media, con spese di CTU e legali; il procedimento a domanda congiunta dell'art. 791-bis c.p.c., quando tutti sono d'accordo sulle quote ma non sui lotti, è molto più rapido.

Le donazioni ricevute da un fratello contano?

Sì: figli, discendenti e coniuge devono conferire nella massa da dividere le donazioni ricevute in vita (collazione, art. 737 c.c.), salvo dispensa del defunto nei limiti della disponibile; in pratica il donatario prende meno o restituisce l'eccedenza. Chi contesta la stima o si ritiene danneggiato per oltre un quarto può chiedere la rescissione della divisione entro due anni (art. 763).

Si può vendere la propria quota prima della divisione?

Sì, ma con la prelazione ereditaria: la proposta di vendita a un estraneo, con il prezzo, va notificata agli altri coeredi, che hanno due mesi per comprare alle stesse condizioni; se la notifica manca, possono riscattare la quota dal compratore finché dura la comunione (art. 732 c.c.). La prelazione riguarda solo la quota di eredità, non la vendita di un singolo bene dopo la divisione, e non vale tra coeredi.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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