Casa comprata con difetti: umidità, crepe, impianti

La garanzia e i suoi termini

Il venditore garantisce che l'immobile sia immune da vizi che lo rendono inidoneo all'uso o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore (art. 1490): umidità di risalita e infiltrazioni, crepe e cedimenti, tetto che perde, impianti pericolosi o non funzionanti, caldaia fuori uso, canna fumaria inservibile, amianto. Non garantisce i vizi che il compratore conosceva o che erano facilmente riconoscibili con la diligenza ordinaria alla visita (una macchia visibile, una finestra rotta), salvo che abbia dichiarato che la cosa ne era esente (art. 1491). Le regole che decidono la maggior parte delle liti sono i termini: la denuncia scritta entro otto giorni dalla scoperta, che per i vizi non riconoscibili subito decorre dal momento in cui il compratore ne acquisisce conoscenza certa, di regola con l'esito della perizia; l'azione entro un anno dalla consegna, che coincide con il rogito o con la consegna anticipata delle chiavi, senza che la denuncia lo interrompa (servono la domanda giudiziale, la domanda di mediazione o il ricorso per accertamento tecnico preventivo). Denuncia e termine non servono se il venditore ha riconosciuto il vizio (una mail in cui ammette l'infiltrazione) o lo ha occultato (la tinteggiatura fresca sulle macchie, il controsoffitto sulle crepe). La mancanza di qualità promesse o essenziali (art. 1497: la classe energetica dichiarata, l'assenza di amianto garantita, il riscaldamento autonomo) segue gli stessi termini. Sul piano della prova, le Sezioni Unite (11748/2019) pongono a carico del compratore la dimostrazione del vizio e della sua preesistenza alla consegna: la perizia di un tecnico, con foto e rilievi datati, va commissionata subito, e l'accertamento tecnico preventivo con finalità conciliativa (art. 696-bis c.p.c.) è lo strumento per cristallizzare la prova, interrompere il termine e spesso chiudere la lite con la relazione del consulente del giudice.

Che cosa si può chiedere

1. Riduzione del prezzo (art. 1492), in misura pari al minor valore o al costo delle riparazioni, e risarcimento dei danni (art. 1494: spese, mancato godimento, danni alle cose) se il venditore non prova di aver ignorato senza colpa il vizio; è il rimedio più usato.
2. Risoluzione del contratto con restituzione del prezzo e dell'immobile, quando il vizio è grave e non tollerabile; la scelta tra riduzione e risoluzione diventa irrevocabile con la domanda giudiziale.
3. Non la riparazione: le Sezioni Unite hanno escluso che il compratore possa pretendere dal venditore l'eliminazione dei vizi, che non è un'obbligazione della vendita; la riparazione a spese del venditore si ottiene solo con un accordo, che nella pratica è la soluzione abituale, o come voce del risarcimento.
4. Aliud pro alio: se l'immobile è radicalmente diverso da quello venduto (inabitabile, privo di agibilità non ottenibile, abusivo e insanabile, destinazione d'uso diversa) non si applica la garanzia ma la risoluzione per inadempimento, con prescrizione ordinaria di dieci anni e senza denuncia.
5. Dolo: il venditore che ha ingannato con raggiri (documenti falsi, dichiarazioni false sui lavori eseguiti) espone il contratto all'annullamento entro cinque anni dalla scoperta (art. 1439) e risponde del danno; il silenzio su un vizio conosciuto rende comunque inefficace ogni clausola di esclusione (art. 1490, secondo comma).
6. Gravi difetti di costruzione (art. 1669): contro l'impresa e il costruttore-venditore, per rovina, pericolo di rovina o gravi difetti (infiltrazioni diffuse, crepe strutturali, umidità da difetto costruttivo, impianti che compromettono l'uso) manifestatisi entro dieci anni dal compimento, con denuncia entro un anno dalla scoperta e azione entro un anno dalla denuncia; la responsabilità è extracontrattuale e spetta anche agli acquirenti successivi. Per gli immobili da costruire si aggiunge la polizza decennale postuma obbligatoria.

I casi tipici

Accanto al venditore rispondono, a seconda dei casi, l'agente immobiliare che ha taciuto circostanze conosciute o conoscibili con la diligenza professionale (art. 1759 c.c.), il tecnico che ha attestato la conformità, il notaio per i controlli documentali omessi. Il percorso: perizia di parte immediata, denuncia scritta con riserva, richiesta di negoziazione assistita (obbligatoria fino a 50.000 euro), accertamento tecnico preventivo o causa, davanti al giudice di pace fino a 10.000 euro e altrimenti al tribunale. Chi vende, all'inverso, si protegge dichiarando per iscritto i difetti noti, allegando le certificazioni e consegnando le chiavi solo al rogito: la garanzia non copre ciò che il compratore sapeva.