Luci e vedute: finestre e balconi verso il vicino, distanze

In breve

Luci: solo aria e luce, con grata e altezze minime; ammesse anche sul confine.
Vedute dirette: almeno un metro e mezzo dal fondo del vicino.
Vedute laterali: almeno settantacinque centimetri.
Balconi e terrazze: stesse distanze delle vedute dirette.
Vent'anni: la veduta può essere acquistata per usucapione.

Luci e vedute: la differenza

Art. 900 c.c.

«Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.»

Le luci possono essere aperte anche nel muro sul confine, ma devono avere un'inferriata e una grata fissa in metallo con maglie non superiori a tre centimetri quadrati, e il lato inferiore ad almeno due metri e mezzo dal pavimento al piano terreno (due metri ai piani superiori) e due metri e mezzo dal suolo del vicino (art. 901 c.c.). Un'apertura irregolare che non consente di affacciarsi resta una luce, ma il vicino può pretenderne la regolarizzazione (art. 902). Nel muro comune le luci richiedono il consenso dell'altro comproprietario (art. 903), e la presenza di luci non impedisce al vicino di costruire in aderenza (art. 904; si veda la pagina sul muro di confine).

Le distanze delle vedute

Opera	Distanza minima	Norma
Veduta diretta (finestra da cui si guarda di fronte)	1,5 m dal fondo del vicino, anche sopra il suo tetto	Art. 905, c. 1
Balconi, terrazze, lastrici e sporti con parapetto	1,5 m dalla linea esterna dell'opera	Art. 905, c. 2
Veduta laterale od obliqua	75 cm dal lato più vicino della finestra o dello sporto	Art. 906
Costruzioni di chi subisce una veduta acquistata	3 m dalla veduta	Art. 907
Fondi separati da una via pubblica	Nessun divieto	Art. 905, c. 3

La regola vale anche per le vedute aperte da una parete propria verso il cortile di proprietà esclusiva di un edificio vicino, perché altrimenti si creerebbe una servitù di fatto a carico di quel fondo (Cass. 4816/2024). Le distanze delle vedute si aggiungono a quelle tra le costruzioni (si veda la pagina sulle distanze tra costruzioni).

Usucapione e azioni

La servitù di veduta non si acquista automaticamente per il solo fatto di avere un immobile di fronte al fondo altrui: servono un titolo o l'usucapione, cioè l'esercizio per vent'anni di aperture che consentono di guardare e affacciarsi nel fondo vicino a distanza inferiore a quella legale (Cass. 33134/2023; si veda la pagina sull'usucapione). Chi subisce una veduta illegittima può agire con l'azione negatoria per il ripristino contro il proprietario dell'immobile da cui si esercita la veduta, e per i danni anche contro chi ha costruito (Cass. 36511/2023; si veda la pagina su rivendicazione e negatoria). Il giudice può accogliere soluzioni che impediscono di affacciarsi, come pannelli o schermature, invece della demolizione (Cass. 25680/2023).

Misurare la distanza dal confine con un tecnico.
Distinguere se l'apertura è una luce o una veduta.
Verificare da quanto tempo esiste l'apertura contestata.
Diffidare il vicino per iscritto prima della causa.
Proporre la mediazione, obbligatoria per i diritti reali, poi l'azione.

Domande frequenti

A che distanza posso aprire una finestra verso il vicino?

Dipende dal tipo di apertura. Una veduta diretta, da cui ci si può affacciare guardando di fronte, richiede almeno un metro e mezzo tra la faccia esterna del muro e il fondo del vicino (art. 905 c.c.); una veduta laterale od obliqua almeno settantacinque centimetri (art. 906). Una luce, che dà solo aria e luce senza permettere di affacciarsi, si può aprire anche sul confine, ma con inferriata, grata fissa e altezze minime (art. 901).

Il vicino ha costruito un balcone a un metro dal mio giardino: che cosa posso fare?

Anche balconi, terrazze e sporti con parapetto da cui ci si affaccia devono stare a un metro e mezzo dal fondo vicino (art. 905, c. 2). Si può agire contro il proprietario dell'immobile per ottenere il ripristino e contro chi ha realizzato l'opera per i danni (Cass. 36511/2023); il giudice può anche ordinare accorgimenti che impediscano di affacciarsi al posto della demolizione (Cass. 25680/2023). Il divieto non vale se tra i fondi c'è una via pubblica.

La finestra del vicino è lì da più di vent'anni: posso ancora farla chiudere?

Se la veduta è stata esercitata per vent'anni a distanza inferiore a quella legale, il vicino può averne acquistato il diritto per usucapione; non c'è però acquisto automatico senza un titolo o l'usucapione (Cass. 33134/2023). Una volta acquistata la veduta, chi la subisce non può costruire a meno di tre metri da essa (art. 907 c.c.).

Il vicino ha una finestrella senza grata sul mio lato: è regolare?

L'apertura che non permette di affacciarsi è una luce anche se non rispetta i requisiti, ma il vicino può sempre pretendere che sia resa conforme, con inferriata, grata fissa e altezze minime (artt. 901-902 c.c.). Chi ha una luce non può impedire al vicino di costruire in aderenza o di acquistare la comunione del muro (art. 904).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Casa e proprietàLe distanze tra costruzioni, dal confine e dalle veduteTre metri tra costruzioni, la prevenzione (SU 10318/2016), muri di confine e di cinta, luci e vedute, pozzi e fosse, riduzione in pristino e risarcimento.
Casa e proprietàIl muro di confine: comunione, spese e riparazioniArtt. 874-888 c.c.: rendere comune il muro del vicino, chi paga le riparazioni, innalzamento, appoggio di travi, muro di cinta a spese divise, rinuncia.
Casa e proprietàL'usucapione: diventare proprietari con il possessoVenti anni di possesso continuo e pacifico, l'usucapione decennale, possesso e detenzione, la prova, la mediazione obbligatoria, i casi tra coeredi e vicini.
Casa e proprietàRivendicazione e azione negatoria: la difesa della proprietàArt. 948 c.c.: rivendicare il bene da chi lo occupa senza titolo, la prova rigorosa della proprietà (SU 7305/2014), imprescrittibilità; art. 949: negare servitù altrui.
Casa e proprietàAlberi, siepi, rami e radici del vicinoArt. 892 c.c.: 3 metri per l'alto fusto, 1,5 per gli altri, 0,5 per le siepi; estirpazione, rami da far tagliare, radici da tagliare da sé, frutti caduti.
Casa e proprietàLa servitù di passaggio: volontaria, coattiva, per usucapioneLa servitù di passaggio: contratto trascritto, sentenza per il fondo intercluso con indennità (art. 1051 c.c.), usucapione solo se apparente, esercizio, cancello.
CondominioSopraelevazione e lastrico solareSopraelevare dall'ultimo piano (art. 1127 c.c.): limiti e indennità agli altri condomini; lastrico solare di uso esclusivo, un terzo e due terzi delle spese.
Casa e proprietàLe liti sui confini tra fondi viciniArtt. 950-951 c.c.: confine incerto, ogni mezzo di prova, mappe catastali come ultima risorsa, termini a spese comuni, recinzione spostata, usucapione della striscia.