Muro di confine: comunione forzosa, spese e muro di cinta

In breve

Comunione forzosa: il vicino può rendere comune il muro pagando metà del valore del muro e del suolo.
Presunzione: il muro divisorio si presume comune, salvo segni contrari.
Riparazioni del muro comune a carico di tutti, in proporzione.
Innalzare il muro si può, ma a proprie spese.
Muro di cinta negli abitati: spesa divisa a metà, alto tre metri.

La comunione forzosa del muro

Art. 874 c.c.

«Il proprietario di un fondo contiguo al muro altrui può chiederne la comunione per tutta l'altezza o per parte di essa, purché lo faccia per tutta l'estensione della sua proprietà. Per ottenere la comunione deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.»

Se il muro è a meno di un metro e mezzo dal confine, il vicino può chiederne la comunione solo per costruirvi contro, pagando anche il suolo da occupare; il proprietario, interpellato, può preferire estendere il muro fino al confine o demolirlo, rispondendo entro quindici giorni e completando i lavori entro sei mesi (art. 875). Chi vuole solo innestare un proprio muro paga un'indennità (art. 876), e chi non vuole la comunione può costruire in aderenza senza appoggiarsi (art. 877). Sulle distanze tra edifici si veda la pagina sulle distanze tra costruzioni.

Spese, interventi e muro di cinta

Situazione	Regola	Norma
Riparazioni e ricostruzioni del muro comune	A carico di tutti in proporzione; rinuncia alla comunione per non pagare, se il muro non regge un proprio edificio	Art. 882
Appoggio di costruzioni, travi, catene	Ammesso a cinque centimetri dalla superficie opposta; niente incavi che ne compromettano la stabilità	Art. 884
Innalzamento del muro comune	A spese di chi lo alza, con eventuale rinforzo e indennizzo del vicino	Art. 885
Muro di cinta negli abitati	Spesa divisa a metà; altezza di tre metri salvo regolamenti o accordi	Art. 886
Fondi a dislivello	Il fondo superiore paga il muro fino al proprio piano, poi spesa comune	Art. 887
Vicino che non vuole pagare il muro di cinta	Cede gratuitamente metà del terreno necessario	Art. 888

Chi demolisce un edificio sostenuto da un muro comune può rinunciare alla comunione, ma deve eseguire le riparazioni e le opere necessarie per evitare danni al vicino (art. 883). Il muro divisorio si presume comune fino alla sommità, salvo segni come il piovente, i cornicioni o i vani che indicano la proprietà di uno solo (artt. 880-881). Per i danni causati da un muro pericolante si veda la pagina sui danni da cose in custodia, per le liti sulla linea di confine quella sul regolamento di confini. Per le liti sui diritti reali è obbligatoria la mediazione prima della causa (art. 5 D.Lgs. 28/2010).

Verificare di chi è il muro: titoli, catasto e segni esteriori.
Far stimare il valore del muro e del suolo da un tecnico.
Proporre per iscritto al vicino la comunione o la ripartizione delle spese.
Avviare la mediazione in caso di disaccordo.
Agire in giudizio per la comunione forzosa o il rimborso delle spese.

Domande frequenti

Posso appoggiare la mia costruzione al muro del vicino?

Sì, chiedendone la comunione: il proprietario del fondo contiguo può rendere comune il muro altrui, per tutta l'altezza o parte di essa, per tutta l'estensione della sua proprietà, pagando metà del valore del muro, o della parte resa comune, e metà del valore del suolo, ed eseguendo le opere necessarie per non danneggiare il vicino (art. 874 c.c.). Senza la comunione può costruire in aderenza, ma senza appoggiarsi (art. 877).

Chi paga la riparazione del muro comune?

Tutti i comproprietari, in proporzione al loro diritto, salvo che la spesa sia stata causata da uno di loro (art. 882 c.c.). Chi non vuole contribuire può rinunciare alla comunione del muro, purché questo non sostenga un suo edificio; la rinuncia non lo libera però dai danni che ha causato personalmente.

Il vicino deve pagare metà del muro di cinta tra i nostri giardini?

Negli abitati sì: ciascuno può costringere il vicino a contribuire per metà alla spesa di costruzione dei muri di cinta che separano case, cortili e giardini, alti tre metri salvo diversi regolamenti o accordi (art. 886 c.c.). Il vicino può esimersi cedendo gratuitamente metà del terreno su cui va costruito il muro, che resta allora di chi lo costruisce (art. 888).

Come capisco se il muro tra le due proprietà è comune?

Il muro che divide edifici, cortili, giardini, orti o recinti si presume comune fino alla sommità, o fino al punto in cui un edificio diventa più alto (art. 880 c.c.). La presunzione cede davanti a segni contrari: il piovente del muro, cornicioni, mensole o vani costruiti insieme al muro indicano la proprietà del lato da cui si presentano (art. 881).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Casa e proprietàLe distanze tra costruzioni, dal confine e dalle veduteTre metri tra costruzioni, la prevenzione (SU 10318/2016), muri di confine e di cinta, luci e vedute, pozzi e fosse, riduzione in pristino e risarcimento.
Casa e proprietàLe liti sui confini tra fondi viciniArtt. 950-951 c.c.: confine incerto, ogni mezzo di prova, mappe catastali come ultima risorsa, termini a spese comuni, recinzione spostata, usucapione della striscia.
Casa e proprietàAlberi, siepi, rami e radici del vicinoArt. 892 c.c.: 3 metri per l'alto fusto, 1,5 per gli altri, 0,5 per le siepi; estirpazione, rami da far tagliare, radici da tagliare da sé, frutti caduti.
Casa e proprietàRivendicazione e azione negatoria: la difesa della proprietàArt. 948 c.c.: rivendicare il bene da chi lo occupa senza titolo, la prova rigorosa della proprietà (SU 7305/2014), imprescrittibilità; art. 949: negare servitù altrui.
Casa e proprietàLa servitù di passaggio: volontaria, coattiva, per usucapioneLa servitù di passaggio: contratto trascritto, sentenza per il fondo intercluso con indennità (art. 1051 c.c.), usucapione solo se apparente, esercizio, cancello.
Casa e proprietàL'usucapione: diventare proprietari con il possessoVenti anni di possesso continuo e pacifico, l'usucapione decennale, possesso e detenzione, la prova, la mediazione obbligatoria, i casi tra coeredi e vicini.
Risarcimento del dannoI danni da cose in custodiaResponsabilità oggettiva del custode (Cass. SU 20943/2022): infiltrazioni, pavimenti di negozi, parti comuni, alberi; caso fortuito e colpa del danneggiato.
CondominioSopraelevazione e lastrico solareSopraelevare dall'ultimo piano (art. 1127 c.c.): limiti e indennità agli altri condomini; lastrico solare di uso esclusivo, un terzo e due terzi delle spese.