Sopraelevazione, lastrico solare e terrazze in condominio

In breve

Sopraelevare: diritto del proprietario dell'ultimo piano o del lastrico esclusivo.
Limiti: statica, aspetto architettonico, aria e luce dei piani sotto.
Indennità agli altri condomini secondo la formula dell'art. 1127.
Lastrico solare: di regola parte comune.
Lastrico in uso esclusivo: un terzo a chi lo usa, due terzi agli altri.

Il diritto di sopraelevazione

Art. 1127, c. 1-3, c.c.

«Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti.»

Chi sopraeleva deve pagare agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area occupata dalla nuova costruzione, diviso per il numero dei piani compreso quello nuovo, detratta la propria quota, e deve ricostruire il lastrico solare che gli altri avevano il diritto di usare (art. 1127, c. 4). Oltre alle regole civilistiche servono i titoli edilizi e il rispetto delle norme antisismiche e sulle distanze (si vedano le pagine sul permesso di costruire e sulle distanze).

Situazione	Regola	Norma
Sopraelevazione dell'ultimo piano	Ammessa salvo titolo contrario, statica, decoro, aria e luce	Art. 1127
Indennità agli altri condomini	Valore dell'area / numero dei piani, meno la propria quota	Art. 1127, c. 4
Lastrico solare	Parte comune salvo titolo contrario	Art. 1117
Riparazioni del lastrico in uso esclusivo	1/3 a chi lo usa, 2/3 ai condomini coperti, per valore	Art. 1126

Il lastrico solare e le spese

Art. 1126 c.c.

«Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.»

La regola si applica tipicamente alle terrazze a livello che fanno anche da copertura agli appartamenti sottostanti. Per i danni da infiltrazioni provenienti dal lastrico si veda la pagina sulle infiltrazioni in condominio; per le altre spese quella sulla ripartizione delle spese. Le liti condominiali richiedono la mediazione prima della causa.

Verificare il titolo: atti di acquisto e regolamento.
Far valutare la statica e il progetto a un tecnico.
Informare i condomini e calcolare l'indennità.
Ottenere i titoli edilizi prima dei lavori.
In caso di opposizione, tentare la mediazione prima della causa.

Domande frequenti

Abito all'ultimo piano: posso costruire un piano in più?

Sì, salvo che il titolo disponga diversamente: il proprietario dell'ultimo piano, o chi è proprietario esclusivo del lastrico solare, può sopraelevare (art. 1127 c.c.). Non può farlo se le condizioni statiche dell'edificio non lo consentono, e gli altri condomini possono opporsi se la sopraelevazione pregiudica l'aspetto architettonico o riduce notevolmente l'aria o la luce dei piani sottostanti. Servono inoltre i titoli edilizi.

Come si calcola l'indennità da pagare agli altri condomini?

È pari al valore attuale dell'area occupata dalla nuova costruzione, diviso per il numero dei piani compreso quello da costruire, detratta la quota che spetta a chi sopraeleva (art. 1127 c.c.). Chi costruisce deve inoltre ricostruire il lastrico solare che tutti o alcuni condomini avevano il diritto di usare.

Il lastrico solare è di uso esclusivo del vicino: chi paga le infiltrazioni?

Per le riparazioni e le ricostruzioni del lastrico, chi ne ha l'uso esclusivo paga un terzo della spesa e gli altri due terzi sono a carico dei condomini dell'edificio, o della parte di edificio, a cui il lastrico serve da copertura, in proporzione al valore delle loro unità (art. 1126 c.c.).

Il lastrico solare è di tutti?

Di regola sì: i lastrici solari sono tra le parti comuni dell'edificio, salvo che il titolo disponga diversamente (art. 1117 c.c.). Possono però essere in proprietà o in uso esclusivo di un condomino, per esempio come terrazza a livello di un appartamento, se lo prevedono gli atti di acquisto o il regolamento.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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