Innovazioni e lavori straordinari in condominio: chi decide e chi paga

In breve

Straordinaria di notevole entità: maggioranza degli intervenuti e metà del valore.
Innovazioni: da metà a due terzi del valore, secondo il tipo.
Fondo speciale: obbligatorio, pari all'importo dei lavori.
Vietate: innovazioni che mettono a rischio la sicurezza, ledono il decoro o escludono anche un solo condomino.
Singolo condomino: libero in casa propria, ma senza danni alle parti comuni e avvisando l'amministratore.

Innovazioni o manutenzione straordinaria

Art. 1120, c. 1 e ultimo, c.c.

«I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art. 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. [...] Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.»

Per la Cassazione è innovazione solo la modifica che trasforma la cosa comune o ne cambia la destinazione (Cass. 10473/2025): la sostituzione di un impianto vecchio con uno nuovo con la stessa funzione è manutenzione straordinaria (Cass. 5663/2024), mentre ridistribuire i posti auto è semplice regolamentazione dell'uso (Cass. 16902/2023). Il decoro architettonico va rispettato anche se l'edificio non ha un particolare pregio (Cass. 28908/2024). Per le innovazioni su sicurezza, barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi e rinnovabili basta una maggioranza più bassa, e l'amministratore deve convocare l'assemblea entro trenta giorni anche su richiesta di un solo condomino (art. 1120, c. 2-3). Sulla convocazione e sulle impugnazioni si vedano le pagine sull'assemblea e sull'impugnazione delle delibere.

Maggioranze e spese

Delibera	Maggioranza	Norma
Riparazioni straordinarie di notevole entità	Maggioranza degli intervenuti e metà del valore	Art. 1136, c. 2 e 4
Innovazioni per sicurezza, barriere, energia, parcheggi, rinnovabili	Maggioranza degli intervenuti e metà del valore	Artt. 1120, c. 2, e 1136, c. 4
Altre innovazioni	Maggioranza degli intervenuti e due terzi del valore	Artt. 1120, c. 1, e 1136, c. 5
Interventi del superbonus e relativi finanziamenti	Maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore	Art. 119, c. 9-bis, DL 34/2020

Insieme ai lavori straordinari e alle innovazioni l'assemblea deve costituire un fondo speciale pari al loro importo (art. 1135, n. 4). Le spese si ripartiscono secondo le regole generali (si veda la pagina sulla ripartizione delle spese), salvo l'esonero per le innovazioni gravose o voluttuarie utilizzabili separatamente (art. 1121). Chi non paga la propria quota è esposto al decreto ingiuntivo. Nella propria unità il condomino può fare lavori senza autorizzazione, purché non danneggi le parti comuni e avvisi l'amministratore (art. 1122); sulle parti comuni vale il limite dell'uso paritario. Per i profili edilizi e fiscali del superbonus si veda la pagina sul superbonus.

Qualificare i lavori: manutenzione straordinaria o innovazione.
Chiedere preventivi e una relazione tecnica prima dell'assemblea.
Verificare la maggioranza necessaria e il quorum raggiunto.
Costituire il fondo speciale insieme alla delibera.
Impugnare entro trenta giorni la delibera che si ritiene illegittima.

Domande frequenti

Che maggioranza serve per rifare tetto o facciata?

Le riparazioni straordinarie di notevole entità vanno approvate, anche in seconda convocazione, con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, c. 2 e 4, c.c.). Insieme ai lavori l'assemblea deve costituire un fondo speciale pari al loro importo, o ai singoli pagamenti se il contratto prevede stati di avanzamento (art. 1135, n. 4). L'amministratore da solo può ordinare lavori straordinari solo se urgenti, riferendone alla prima assemblea.

Quando un lavoro è un'innovazione?

Solo quando trasforma materialmente la cosa comune o ne cambia la destinazione (Cass. 10473/2025 e 5533/2025); sostituire un impianto usurato con uno nuovo con la stessa funzione, come la centrale termica, è invece manutenzione straordinaria (Cass. 5663/2024). Le innovazioni per miglioramento o maggior comodità richiedono la maggioranza degli intervenuti e due terzi del valore; quelle per sicurezza, barriere architettoniche, risparmio energetico, parcheggi e rinnovabili la maggioranza degli intervenuti e metà del valore (artt. 1120 e 1136 c.c.).

Devo pagare un'innovazione che non voglio?

Di regola le spese deliberate si ripartiscono tra tutti. Se però l'innovazione è molto gravosa o voluttuaria rispetto alle condizioni e all'importanza dell'edificio e l'opera si può usare separatamente, chi non intende trarne vantaggio è esonerato dalla spesa, e potrà partecipare in seguito pagando la sua quota; se l'uso separato non è possibile, l'innovazione è consentita solo se la maggioranza che l'ha voluta ne sostiene l'intera spesa (art. 1121 c.c.).

Posso fare lavori nel mio appartamento senza chiedere al condominio?

Sì, ma non puoi eseguire opere che danneggino le parti comuni o pregiudichino la stabilità, la sicurezza o il decoro architettonico dell'edificio, e devi darne preventiva notizia all'amministratore (art. 1122 c.c.). Un impianto di condizionamento installato sulle parti comuni senza modificarle non richiede autorizzazione (Cass. 17975/2024). L'azione del condominio per far rimuovere opere illegittime non si prescrive (Cass. 5389/2024).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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