Le parti comuni del condominio (art. 1117 c.c.)

Che cosa è comune e come si prova il contrario

L'elenco dell'art. 1117, riscritto dalla riforma del 2012, ha tre categorie: le parti strutturalmente necessarie all'uso comune (n. 1), le aree e i locali per i servizi comuni, parcheggi, portineria con l'alloggio, lavanderia, stenditoi e sottotetti destinati per caratteristiche strutturali e funzionali all'uso comune (n. 2), e le opere e gli impianti destinati all'uso comune, dagli ascensori alle reti idriche, fognarie, elettriche, del gas, del riscaldamento e dei dati, comuni fino al punto di diramazione verso le singole unità o, per gli impianti unitari, fino al punto di utenza (n. 3). L'elenco è esemplificativo e la regola vale anche per il supercondominio e per gli edifici con parti in comune tra più condomini (art. 1117-bis). La formula «se non risulta il contrario dal titolo» ha un significato preciso, fissato dalle Sezioni Unite nel 1993 (sentenza 7449): l'art. 1117 non pone una semplice presunzione superabile con qualsiasi prova, ma attribuisce la proprietà comune per legge sulla base del rapporto di accessorietà tra il bene e le unità esclusive; la prova contraria si dà soltanto con il titolo, cioè l'atto costitutivo del condominio o il primo atto con cui l'originario unico proprietario ha venduto la prima unità riservandosi o attribuendo ad altri quella parte, e non con gli atti successivi tra singoli condomini, che non possono disporre di ciò che è di tutti, né con il regolamento predisposto dal costruttore quando non è richiamato negli atti di acquisto. L'uso esclusivo di fatto, anche prolungato, non toglie al bene la natura comune: solo l'usucapione ventennale, con un possesso esclusivo, visibile e incompatibile con l'uso degli altri, trasferisce la proprietà, e i giudici la riconoscono raramente perché l'uso di una parte comune è di regola tollerato o più intenso, non esclusivo. Quando una parte serve solo ad alcuni condomini, come le scale di un corpo di fabbrica o l'ascensore di una scala, si forma un condominio parziale (art. 1123 c. 3): quelli soli ne sono proprietari e ne pagano le spese.

L'uso delle parti comuni e i casi tipici

Le liti nascono quasi sempre dall'art. 1102, che consente a ciascuno un uso anche più intenso della cosa comune ma vieta di alterarne la destinazione e di impedire agli altri il pari uso: il condomino che chiude una porzione di cortile, che occupa stabilmente un locale comune, che trasforma il sottotetto comune in una stanza o che apre un accesso dal muro comune al proprio negozio compie un'appropriazione, e gli altri o l'amministratore possono chiedere la rimessione in pristino senza limiti di tempo, oltre al risarcimento; mentre chi appoggia l'unità esterna del condizionatore, fa passare un tubo nel muro maestro, apre una finestra o installa una tenda esercita un uso legittimo se rispetta il decoro e non toglie agli altri la stessa possibilità. Il decoro architettonico non è la bellezza ma l'armonia delle linee dell'edificio, e il regolamento contrattuale può renderlo più rigido; l'assemblea non può però vietare al singolo ciò che l'art. 1102 gli consente, se non con una clausola di natura contrattuale accettata da tutti. Sul lastrico solare di uso esclusivo le Sezioni Unite del 2016 hanno chiuso una lite storica: il titolare dell'uso e il condominio rispondono entrambi dei danni da infiltrazioni come custodi, di regola nella proporzione di un terzo e due terzi dell'art. 1126, e il danneggiato può chiedere l'intero a ciascuno, salvo la ripartizione interna. La sopraelevazione resta un diritto del proprietario dell'ultimo piano, ma paga agli altri un'indennità e deve ricostruire il lastrico che i condomini usavano; gli altri possono opporsi per ragioni statiche, di aspetto o di aria e luce. Le azioni per l'accertamento della proprietà comune e per la rimozione delle opere abusive spettano a ciascun condomino, oltre che all'amministratore per gli atti conservativi, e passano dalla mediazione obbligatoria; la prova della natura comune parte dal titolo e dall'atto di provenienza dell'edificio, che vanno letti prima di ogni causa.

Come si affronta una lite sulle parti comuni

1. Leggere il titolo: atto costitutivo del condominio, primo atto di vendita, regolamento contrattuale e tabelle; solo lì può risultare il contrario dell'art. 1117.
2. Qualificare la parte: necessaria all'uso comune, destinata ai servizi comuni, impianto fino alla diramazione; condominio parziale se serve solo ad alcuni.
3. Qualificare l'uso: legittimo ex art. 1102 (più intenso, migliorativo) o appropriativo (esclusivo, che altera la destinazione); verificare il decoro e la stabilità.
4. Prima della causa: diffida, delibera assembleare che autorizza l'amministratore, mediazione obbligatoria.
5. In causa: accertamento e negatoria, rimessione in pristino, risarcimento; per le infiltrazioni dal lastrico esclusivo citare titolare e condominio.

Le parti comuni sono di tutti per legge, e solo il titolo originario può dire il contrario; ciascuno può usarle meglio, nessuno può usarle da solo. Le spese che ne derivano sono nella pagina sulla ripartizione delle spese condominiali; i danni da acqua nella pagina sulle infiltrazioni in condominio; le decisioni collettive nella pagina sull'assemblea di condominio; l'acquisto per possesso nella pagina sull'usucapione.