Ripartizione delle spese condominiali: millesimi, scale, lastrici

In breve

Regola (art. 1123): in proporzione ai millesimi; in proporzione all'uso per le cose che servono i condomini in misura diversa; a carico del gruppo servito per scale, cortili, impianti parziali.
Scale e ascensore (1124): metà per millesimi, metà per altezza dal suolo. Solai (1125): metà tra i due piani. Lastrici di uso esclusivo (1126): un terzo all'utente, due terzi ai serviti.
Riscaldamento (1118): distacco lecito senza squilibri; il distaccato paga solo straordinaria e conservazione. Innovazioni gravose (1121): esonero per chi non le usa.
I criteri legali si cambiano solo all'unanimità o con regolamento contrattuale; la delibera a maggioranza con criteri diversi è nulla; tabelle rettificabili a maggioranza per errore o variazione di oltre un quinto (art. 69 disp. att.).
Inquilino: oneri accessori (art. 9 L. 392/1978); acquirente: solidale per l'anno in corso e il precedente (art. 63 disp. att.).

La regola e le sue eccezioni

Art. 1123 c.c. — Ripartizione delle spese

«Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

Spesa	Criterio	Norma
Tetto, facciata, fondazioni, androne, impianti comuni, amministratore, assicurazione, pulizie generali	Millesimi di proprietà	Art. 1123, c. 1
Cose usate in misura diversa (acqua non contabilizzata, cortile usato da alcuni come passaggio carraio)	Proporzione all'uso potenziale, non a quello effettivo	Art. 1123, c. 2
Scale, ascensore, cortile, tetto o impianto che servono solo una parte dell'edificio	Solo il gruppo servito, con i suoi millesimi (condominio parziale)	Art. 1123, c. 3
Manutenzione e sostituzione di scale e ascensori	Metà per millesimi, metà per altezza del piano dal suolo; l'installazione ex novo è innovazione	Art. 1124
Soffitti, volte e solai tra due piani	Metà ciascuno dei due proprietari; pavimento al superiore, intonaco e tinta all'inferiore	Art. 1125
Lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo	Un terzo a chi ne ha l'uso, due terzi ai condomini serviti per millesimi (anche per i danni da infiltrazioni)	Art. 1126
Riscaldamento centralizzato	Consumi contabilizzati più una quota fissa secondo la norma UNI 10200 (se non applicabile, almeno il 70% ai consumi effettivi); il distaccato paga solo straordinaria e conservazione	Art. 1118; D.Lgs. 102/2014
Innovazioni gravose o voluttuarie a uso separabile (piscina, impianto non necessario)	Solo chi le vuole; gli altri possono aderire dopo pagando la quota	Art. 1121
Portineria, servizi	Millesimi, salvo regolamento; l'inquilino rimborsa il 90% del portiere	Art. 1123; art. 9 L. 392/1978

La proporzione al valore si esprime nella tabella millesimale di proprietà, approvata da tutti o allegata al regolamento contrattuale, che può essere rettificata anche a maggioranza (quella dell'art. 1136, secondo comma) quando è frutto di un errore o quando sopraelevazioni, ampliamenti, frazionamenti hanno alterato di oltre un quinto il valore anche di una sola unità, a spese di chi ha causato la variazione (art. 69 disp. att.); in mancanza di tabelle il giudice le forma con una consulenza. Le tabelle d'uso (scale, ascensore, riscaldamento) traducono i criteri speciali. Il condominio parziale nasce automaticamente quando una parte serve solo alcuni (la scala B, il cortile interno, il tetto di un'ala): quei condomini pagano e votano da soli. Nessun condomino può sottrarsi alle spese di conservazione rinunciando al diritto sulle parti comuni o cambiando destinazione alla propria unità (art. 1118): il negozio con ingresso su strada paga comunque il tetto, non paga le scale che non lo servono. Il distacco dal riscaldamento centralizzato è un diritto se non produce squilibri o aggravi per gli altri, da provare con una relazione tecnica, e lascia a carico del distaccato le sole spese straordinarie e di conservazione e messa a norma.

Proprietari, inquilini, nuovi acquirenti, morosi

Preventivo e consuntivo: l'assemblea approva il preventivo annuale con la ripartizione e il rendiconto (art. 1135); le rate si pagano secondo il piano deliberato, e l'amministratore riscuote con decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo in base allo stato di ripartizione approvato (art. 63 disp. att.), senza che il condomino possa opporre in quella sede contestazioni sul merito se non impugnando la delibera.
Spese straordinarie: deliberate con le maggioranze dell'art. 1136 e con la costituzione obbligatoria del fondo speciale pari all'importo dei lavori, anche per stati di avanzamento; l'amministratore non può ordinarle se non urgenti, riferendone alla prima assemblea.
Proprietario e inquilino (art. 9 L. 392/1978): al conduttore spettano gli oneri accessori (pulizia, ascensore, acqua, luce e riscaldamento comuni, spurghi, servizi, 90 per cento del portiere), da pagare entro due mesi dalla richiesta con diritto di vedere i giustificativi; le spese di conservazione e straordinarie restano al proprietario, che verso il condominio risponde di tutto. Il conduttore vota in assemblea solo sul riscaldamento e sui servizi comuni.
Chi compra risponde in solido con il venditore dei contributi dell'anno in corso e del precedente (art. 63, c. 4, disp. att.); il venditore resta obbligato finché non trasmette all'amministratore copia dell'atto. Per le spese straordinarie la giurisprudenza guarda alla data della delibera: chi era proprietario quando i lavori sono stati deliberati li paga, salvo patto contrario nel contratto di vendita, che vincola solo le parti.
Morosi: i creditori del condominio devono prima escutere i condomini morosi, i cui nomi l'amministratore deve comunicare, e solo dopo possono agire contro chi è in regola (art. 63, c. 2); l'amministratore può sospendere il moroso da sei mesi dai servizi separabili (riscaldamento, acqua calda, ascensore con chiave) e deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.
Usufruttuario e nudo proprietario: l'usufruttuario paga le spese ordinarie e l'amministrazione, il nudo proprietario le straordinarie, ma verso il condominio sono obbligati in solido (art. 67 disp. att.).

Come si contesta un riparto

La delibera che ripartisce una spesa con criteri diversi da quelli legali o dal regolamento contrattuale (tutto per millesimi anche l'ascensore, la terrazza esclusiva addossata a tutti, un'innovazione voluttuaria imposta) è nulla secondo la Cassazione, perché incide sui diritti individuali, e la nullità si fa valere in ogni tempo, anche in opposizione al decreto ingiuntivo; la delibera che applica i criteri giusti ma sbaglia i conti o le voci è annullabile e va impugnata entro trenta giorni dalla riunione (presenti dissenzienti o astenuti) o dalla comunicazione del verbale (assenti), dopo la mediazione obbligatoria, davanti al tribunale; nel frattempo la delibera resta esecutiva e le rate vanno pagate, salvo sospensione chiesta al giudice. I criteri si possono cambiare solo con una convenzione unanime (che vincola anche gli acquirenti se trascritta o inserita nel regolamento contrattuale richiamato negli atti), mentre le tabelle millesimali erronee o superate si rettificano con la maggioranza qualificata. L'accesso ai giustificativi (fatture, contratti, estratti conto) è un diritto di ogni condomino, e l'amministratore che ripartisce senza delibera o con tabelle non approvate risponde delle conseguenze.

Domande frequenti

Abito al piano terra: devo pagare l'ascensore?

Sì, per la parte legata al valore: le spese di manutenzione e sostituzione di scale e ascensori si dividono per metà secondo i millesimi di proprietà e per metà secondo l'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124), quindi il piano terra paga la sua quota millesimale della prima metà e quasi nulla della seconda. L'esonero totale vale solo se il regolamento contrattuale lo prevede o se si tratta di un ascensore che serve solo una scala o un'ala diversa (art. 1123, terzo comma). Chi non ha alcuna utilità (il negozio con ingresso autonomo su strada) può contestare la sua inclusione.

L'assemblea può cambiare i criteri di riparto a maggioranza?

No: i criteri legali si derogano solo con una convenzione approvata all'unanimità o con il regolamento contrattuale accettato da tutti negli atti di acquisto; la delibera a maggioranza che ripartisce una spesa con criteri diversi da quelli di legge o del regolamento è nulla per la giurisprudenza, e si può far valere senza limiti di tempo, mentre l'errore di calcolo in una singola ripartizione rende la delibera annullabile entro trenta giorni. Le tabelle millesimali possono invece essere rettificate a maggioranza se erronee o se il valore di un'unità è cambiato di oltre un quinto (art. 69 disp. att.).

Ho comprato casa: pago i debiti del venditore?

Verso il condominio sì, in solido con il venditore, per i contributi dell'anno in corso e di quello precedente (art. 63, comma 4, disp. att.); il venditore resta obbligato in solido fino a quando l'amministratore riceve copia dell'atto di vendita. Le spese straordinarie deliberate prima del rogito restano a carico di chi era proprietario al momento della delibera, salvo diverso accordo nel contratto, che vale però solo tra le parti.

Quali spese spettano all'inquilino?

Gli oneri accessori: pulizia, funzionamento e ordinaria manutenzione dell'ascensore, acqua, luce e riscaldamento comuni, spurgo pozzi, servizi comuni e il 90% del portiere (art. 9 L. 392/1978), cioè le spese di godimento; le spese di conservazione e straordinarie (rifacimento tetto, facciata, sostituzione della caldaia) sono del proprietario. Verso il condominio risponde sempre il proprietario, che poi si rivale sul conduttore entro due mesi dalla richiesta.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

CondominioL'amministratore di condominio: nomina, revoca, obblighi, compensoQuando serve (obbligatorio sopra otto condomini; nomina giudiziale su ricorso se l'assemblea non provvede), chi può farlo (art. 71-bis disp. att.: diritti civili, assenza di condanne e protesti, diploma, formazione iniziale e periodica; società; il condomino senza requisiti formativi), nomina e rinnovo (maggioranza degli intervenuti e metà del valore, art. 1136; compenso specificato analiticamente a pena di nullità; polizza RC su richiesta dell'assemblea; comunicazione dei dati e affissione dei recapiti; durata annuale con rinnovo tacito), le attribuzioni (art. 1130: esecuzione delle delibere, convocazione annuale, uso delle cose comuni, riscossione e pagamenti, atti conservativi, adempimenti fiscali, registri di anagrafe, verbali, nomina e contabilità, conservazione documenti, attestazione dei pagamenti, rendiconto entro 180 giorni), gli obblighi dell'art. 1129 (conto corrente intestato al condominio, accesso alla rendicontazione, riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, consegna della documentazione alla cessazione e atti urgenti senza compenso), il rendiconto (art. 1130-bis: registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa; revisore), la rappresentanza in giudizio (art. 1131), la revoca (assembleare in ogni tempo con la maggioranza della nomina; giudiziale per mancato rendiconto o gravi irregolarità tipizzate; divieto di rinomina; spese legali a carico del condominio con rivalsa), le dimissioni e il passaggio di consegne, le responsabilità (mandato, art. 1710; danni ai condomini e ai terzi; penale per appropriazione indebita e omesso versamento; sanzioni fiscali), come controllarlo (visione dei registri, estratti conto, revisore, assemblea su richiesta di due condomini con un sesto del valore), compenso e spese extra, l'amministratore condomino e la supercondominio.
CondominioL'assemblea di condominio: convocazione, quorum, maggioranzeConvocazione e avviso, prima e seconda convocazione, tabella dei quorum e delle maggioranze, deleghe, videoconferenza, verbale, vizi e impugnazione.
CondominioImpugnare una delibera dell'assemblea (art. 1137 c.c.)Legittimati e termine di 30 giorni (decorrenza per dissenzienti, astenuti, assenti), annullabilità e nullità dopo le Sezioni Unite, vizi di convocazione (5 giorni, ordine del giorno), quorum e maggioranze, delibere su spese e ripartizione, innovazioni, mediazione obbligatoria e sospensione del termine, sospensione della delibera (art. 1137, c. 2), procedura e costi, chi paga, effetti dell'annullamento, moroso, alternative (revoca dell'amministratore, nuova assemblea).
Casa e proprietàComprare casa: le tappe della compravendita e le trappoleLe tappe (ricerca e agenzia con provvigione dovuta alla conclusione dell'affare, proposta irrevocabile d'acquisto e sua accettazione, contratto preliminare con caparra confirmatoria e trascrizione ex art. 2645-bis, rogito notarile, trascrizione e voltura), le verifiche (visura ipotecaria ventennale: ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali; visura e planimetria catastale con conformità obbligatoria ex art. 29, c. 1-bis, L. 52/1985; titoli edilizi e stato legittimo, condono, agibilità, nullità ex art. 46 DPR 380/2001; attestato di prestazione energetica; regolamento e spese condominiali con la solidarietà per l'anno in corso e il precedente ex art. 63 disp. att.; provenienza, donazioni e successioni, diritti di prelazione, locazioni in corso, servitù; impianti e certificazioni), gli obblighi del venditore (artt. 1476-1489 c.c.: consegna, trasferimento, garanzia per evizione e vizi, oneri non dichiarati, sospensione del prezzo per pericolo di rivendica), mutuo e clausola condizionale, immobili da costruire (fideiussione e polizza decennale, D.Lgs. 122/2005), il rogito (prezzo e mezzi di pagamento, deposito del prezzo presso il notaio, menzioni urbanistiche e catastali, consegna delle chiavi), imposte e costi (registro 2% prima casa o 9%, imposte fisse, prezzo-valore, IVA 4/10/22% dal costruttore, notaio, agenzia, mutuo), prima casa (requisiti e decadenza), che cosa fare dopo (voltura utenze, comunicazione all'amministratore, garanzie per vizi entro 8 giorni e un anno).
Il processo civileLa mediazione obbligatoria: materie, procedura, costiMaterie obbligatorie (art. 5), esclusioni (decreti ingiuntivi, sfratti, cautelari, consulenza preventiva), mediazione demandata dal giudice, come si avvia e dove, primo incontro (20-40 giorni), assistenza degli avvocati, durata di 6 mesi, effetti su prescrizione e decadenza, riservatezza, proposta del mediatore e conseguenze sulle spese, accordo titolo esecutivo (con avvocati) o omologato, mancata partecipazione (argomenti di prova, doppio del contributo unificato), costi (DM 150/2023), riduzione di un quinto, patrocinio gratuito, crediti d'imposta, esenzioni fiscali.