Impugnare una delibera dell'assemblea (art. 1137 c.c.)

Annullabilità e nullità

La regola è l'annullabilità: le delibere viziate producono effetti finché non vengono annullate, e vanno impugnate nei trenta giorni da chi non le ha votate. Sono annullabili le delibere prese con vizi di convocazione (avviso comunicato meno di cinque giorni prima, ordine del giorno generico, condomino non convocato: art. 66 disp. att.), senza i quorum costitutivi o deliberativi dell'art. 1136, con maggioranze insufficienti per la materia (innovazioni, lavori straordinari, nomina e revoca dell'amministratore), su argomenti non all'ordine del giorno, con criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli legali o regolamentari applicati al singolo caso, o con eccesso di potere e abuso della maggioranza. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza 9839/2021) hanno chiarito che la delibera che ripartisce una spesa in violazione dei criteri è annullabile, mentre è nulla quella che modifica in via generale i criteri di ripartizione senza l'unanimità. La nullità, che si può far valere in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse, anche da chi ha votato a favore, è riservata alle delibere con oggetto impossibile o illecito, a quelle che esorbitano dalle attribuzioni dell'assemblea (per esempio decidere sui beni di proprietà esclusiva), a quelle che ledono i diritti individuali dei condomini sulle parti comuni o sulla proprietà esclusiva e a quelle prive degli elementi essenziali. Nel dubbio conviene impugnare entro trenta giorni chiedendo in via principale la nullità e in subordine l'annullamento.

Il termine di trenta giorni

1. Verificare la propria posizione nel verbale: chi ha votato a favore non può impugnare; chi era presente per delega segue il voto del delegato; l'astenuto e il dissenziente hanno trenta giorni dalla delibera, l'assente dalla comunicazione del verbale, che l'amministratore deve inviare e di cui conta la ricezione (raccomandata, PEC, consegna a mano).
2. Presentare la domanda di mediazione prima della scadenza: la mediazione è obbligatoria per le controversie in materia di condominio (art. 5 D.Lgs. 28/2010; art. 71-quater disp. att.) e, dal momento in cui la comunicazione dell'organismo giunge alla controparte, «la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta» (art. 8, comma 2). Il termine riprende a decorrere dal deposito del verbale negativo; per sicurezza molti depositano la citazione subito dopo il primo incontro.
3. Non contare sulla sospensiva: «l'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine» (art. 1137, comma 3): l'istanza cautelare va accompagnata dall'impugnazione.
4. Notificare l'atto al condominio in persona dell'amministratore entro il termine: per la giurisprudenza il termine è rispettato con la notifica della citazione (o, nel rito semplificato, con il deposito del ricorso e la sua notifica) entro i trenta giorni, con la mediazione già svolta o pendente.

La mediazione e la causa

La mediazione si svolge davanti a un organismo accreditato, di regola nel luogo del condominio; l'amministratore è legittimato ad attivarla, aderirvi e parteciparvi, ma l'accordo o la proposta del mediatore devono essere approvati dall'assemblea con le maggioranze dell'art. 1136 entro il termine fissato, altrimenti la conciliazione si intende non conclusa (art. 5-ter). La condizione di procedibilità è soddisfatta se il primo incontro si chiude senza accordo (art. 5, comma 4); il primo incontro si tiene tra venti e quaranta giorni dalla domanda (art. 8). Fallita la mediazione, la causa si propone davanti al tribunale del luogo in cui si trova l'edificio, o al giudice di pace se il valore non supera 10.000 euro, salvo che la controversia riguardi materie di competenza esclusiva del tribunale; l'assistenza dell'avvocato è obbligatoria oltre i 1.100 euro. Con l'atto introduttivo, o dopo, si può chiedere la sospensione della delibera, che il giudice concede con i presupposti del cautelare (fumus e pericolo di danno grave) e che è l'unico modo per bloccare, per esempio, l'inizio di lavori contestati. La sentenza che annulla ha effetto per tutti i condomini; le spese seguono la soccombenza, e il condomino vittorioso non partecipa alle spese legali sostenute dal condominio (art. 1132 c.c., in analogia con il dissenso dalle liti).

I vizi più frequenti e le alternative

Prima di impugnare conviene valutare le alternative: chiedere all'amministratore, con almeno un sesto dei millesimi (due condomini), la convocazione di una nuova assemblea che revochi o sostituisca la delibera (art. 66 disp. att.); segnalare le irregolarità all'amministratore, la cui inerzia può fondare la revoca giudiziale; per le spese, contestare la singola ripartizione nel rendiconto. Le delibere viziate ma sostanzialmente corrette vengono spesso semplicemente ri-adottate in modo regolare, e l'impugnazione perde interesse: il giudizio è utile quando il vizio incide davvero sul contenuto della decisione.