Assemblea di condominio: convocazione, quorum, maggioranze, verbale

In breve

Convocazione: avviso ricevuto almeno cinque giorni prima, con ordine del giorno, a tutti gli aventi diritto; seconda convocazione entro dieci giorni dalla prima.
Prima convocazione: costituita con 2/3 del valore e la maggioranza dei condomini; delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore (500 millesimi).
Seconda convocazione: costituita con 1/3 del valore e 1/3 dei condomini; delibera con la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore (334 millesimi).
Maggioranze speciali: sempre maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi per nomina e revoca dell'amministratore, liti, lavori straordinari di notevole entità, ripartizione di spese; maggioranza degli intervenuti e 667 millesimi per le innovazioni; unanimità per modificare le tabelle millesimali e i criteri di riparto.

La convocazione

L'assemblea ordinaria si tiene almeno una volta l'anno per approvare il rendiconto e il preventivo; quelle straordinarie quando l'amministratore lo ritiene necessario o quando lo chiedono almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore (art. 66 disp. att. c.c.), e se l'amministratore non provvede entro dieci giorni possono convocarla loro. L'avviso deve contenere l'ordine del giorno con l'indicazione specifica degli argomenti, il luogo, la data e l'ora della prima e della seconda convocazione, ed essere ricevuto almeno cinque giorni prima con raccomandata, PEC, fax o consegna a mano; la seconda convocazione non può tenersi lo stesso giorno della prima e deve cadere entro dieci giorni. L'assemblea non può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto (proprietari, usufruttuari per le spese ordinarie, conduttori per riscaldamento e condizionamento) sono stati regolarmente convocati; la delibera adottata con un convocato in meno è annullabile su sua iniziativa. Il regolamento può prevedere la partecipazione in videoconferenza, che altrimenti richiede il consenso della maggioranza dei condomini.

Quorum e maggioranze: la tabella

Art. 1136, primo, secondo e terzo comma, c.c.

«L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».

Decisione	Quorum costitutivo	Maggioranza deliberativa	Norma
Ordinaria amministrazione, rendiconto, preventivo, manutenzione ordinaria (prima convocazione)	2/3 del valore e maggioranza dei condomini	Maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi	1136, c. 1-2
Le stesse in seconda convocazione	1/3 del valore e 1/3 dei condomini	Maggioranza degli intervenuti e 334 millesimi	1136, c. 3
Nomina, conferma e revoca dell'amministratore; liti attive e passive oltre le sue attribuzioni; ricostruzione e riparazioni straordinarie di notevole entità; interventi di efficienza energetica e sicurezza (1120, c. 2), impianti di ricarica e videosorveglianza (1122-ter), fondo speciale	Come sopra	Maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi, anche in seconda convocazione	1136, c. 4
Innovazioni (1120, c. 1) e installazione di impianti di produzione di energia rinnovabile (1122-bis, c. 3)	Come sopra	Maggioranza degli intervenuti e 667 millesimi	1136, c. 5
Barriere architettoniche, risparmio energetico ex l. 10/1991	Come sopra	Maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi (o le maggioranze delle leggi speciali)	1120, c. 2; l. 13/1989
Modifica delle tabelle millesimali e dei criteri legali di riparto; innovazioni che pregiudicano il decoro o rendono inservibili parti comuni per un condomino; atti dispositivi delle parti comuni	—	Unanimità (o, per le tabelle, maggioranza dei 500 millesimi solo per errori e mutamenti oggettivi, art. 69 disp. att.)	1120, c. 4; 69 disp. att.
Regolamento assembleare e sue modifiche	Come sopra	Maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi	1138

Le maggioranze si calcolano su due basi insieme: le teste (i condomini presenti, contati per persona anche se proprietari di più unità) e i millesimi (il valore delle unità). Il condomino in conflitto di interessi può astenersi, ma il suo voto si conta se espresso, salvo che sia stato determinante e la delibera dannosa. Il moroso vota. Chi ha più unità vale una testa. Le deleghe devono essere scritte; sopra i venti condomini nessun delegato può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore; l'amministratore non può essere delegato.

Il verbale

Di ogni assemblea si redige un verbale, trascritto nel registro tenuto dall'amministratore (art. 1136, ultimo comma), che deve indicare i presenti con i millesimi, i favorevoli, i contrari e gli astenuti per ogni delibera, così da consentire la verifica delle maggioranze: un verbale che non consente il controllo rende la delibera annullabile. Il verbale è firmato dal presidente e dal segretario e comunicato agli assenti, e dalla comunicazione decorre per loro il termine per l'impugnazione. Ogni condomino può chiederne copia e consultare il registro.

Vizi e impugnazione

Le delibere annullabili (convocazione irregolare, maggioranze non raggiunte, ordine del giorno non indicato, vizi di forma) vanno impugnate davanti al tribunale entro trenta giorni, previa mediazione obbligatoria, e nel frattempo restano esecutive salvo sospensione (art. 1137). Le delibere nulle (oggetto impossibile o illecito, materie estranee all'assemblea, lesione dei diritti individuali sulle proprietà esclusive o sulle parti comuni, modifica dei criteri di riparto senza unanimità: Cass. Sez. un. 9839/2021) sono impugnabili senza limiti di tempo, anche in sede di opposizione al decreto ingiuntivo per le spese. La pagina sull'impugnazione delle delibere spiega procedura, costi e sospensione. Le delibere valide vincolano anche gli assenti e i dissenzienti; il condomino contrario a una lite decisa dall'assemblea può dissociarsi con atto notificato all'amministratore entro trenta giorni, esonerandosi dalle spese in caso di soccombenza (art. 1132 c.c.).

Domande frequenti

Quanti giorni prima deve arrivare la convocazione?

L'avviso deve essere ricevuto almeno cinque giorni prima della data della prima convocazione, con l'ordine del giorno, il luogo e l'ora, a mezzo raccomandata, PEC, fax o consegna a mano (art. 66 disp. att.). La seconda convocazione va fissata in un giorno successivo, entro dieci giorni dalla prima. L'assemblea non può deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto sono stati convocati: la mancata convocazione di anche un solo condomino rende la delibera annullabile.

Quante deleghe si possono portare?

Ogni condomino può farsi rappresentare con delega scritta; se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore. L'amministratore non può ricevere deleghe. Il regolamento può limitare ulteriormente.

Le assemblee online sono valide?

Sì, se il regolamento lo prevede o con il consenso della maggioranza dei condomini; la piattaforma è indicata nell'avviso e il verbale è redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente (art. 66 disp. att.).

Che cosa succede se la delibera è presa con una maggioranza sbagliata?

La delibera è annullabile e va impugnata entro trenta giorni (dalla delibera per chi era presente e dissenziente o astenuto, dalla comunicazione del verbale per gli assenti); trascorso il termine diventa definitiva. Sono invece nulle, e impugnabili senza termine, le delibere prive di oggetto, su materie estranee all'assemblea, che ledono i diritti individuali o che modificano i criteri di riparto senza unanimità.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.