Distacco dal riscaldamento centralizzato: condizioni e spese

In breve

Distacco libero, senza autorizzazione, se non crea squilibri o aggravi per gli altri.
Prova: una relazione tecnica che dimostri l'assenza di squilibri e aggravi.
Si continua a pagare manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma.
Non si paga il consumo, come il combustibile.
Contabilizzatori: almeno il 50% delle spese secondo i consumi effettivi.

Le condizioni del distacco

Art. 1118, c. 4, c.c.

«Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.»

Il distacco non richiede il consenso dell'assemblea, ma chi si stacca deve essere in grado di dimostrare che l'impianto continuerà a funzionare senza notevoli squilibri e senza costi maggiori per gli altri: la prova si dà di solito con una relazione di un tecnico abilitato, da consegnare all'amministratore. L'impianto resta una parte comune, sulla quale il condomino non può rinunciare al suo diritto (art. 1118, c. 2), e per questo continua a contribuire alle spese straordinarie e di messa a norma. Per i lavori della nuova caldaia servono i titoli edilizi e il rispetto delle norme tecniche e di sicurezza.

Spesa	Chi si è staccato	Norma
Consumo (combustibile, energia)	Non paga	Art. 1118, c. 4
Manutenzione straordinaria dell'impianto	Paga	Art. 1118, c. 4
Conservazione e messa a norma	Paga	Art. 1118, c. 4
Altre parti comuni dell'edificio	Paga come prima	Art. 1118, c. 3

La contabilizzazione del calore

Nei condomini con impianto centralizzato si devono installare, dove tecnicamente possibile ed efficiente, sotto-contatori o contabilizzatori che misurano il consumo di ogni unità; la spesa si divide attribuendo almeno il 50 per cento ai prelievi effettivi e il resto per millesimi, superfici, volumi o potenze installate, e nella prima stagione dopo l'installazione si può usare solo il criterio dei millesimi (art. 9, c. 5, D.Lgs. 102/2014). Con i contabilizzatori la differenza tra restare allacciati e staccarsi si riduce, e conviene fare i conti prima di decidere. Sulla ripartizione delle spese si veda la pagina sulla ripartizione delle spese condominiali; per contestare una delibera la pagina sull'assemblea.

Far valutare da un tecnico l'effetto del distacco sull'impianto.
Comunicare il distacco all'amministratore con la relazione tecnica.
Controllare il regolamento condominiale.
Eseguire i lavori con i titoli e le certificazioni necessari.
Verificare i riparti successivi e contestare quelli errati.

Domande frequenti

Serve l'autorizzazione dell'assemblea per staccarsi dal riscaldamento centralizzato?

No: il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto centralizzato se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini (art. 1118, c. 4, c.c.). Conviene comunque comunicarlo all'amministratore con una relazione tecnica che dimostri queste condizioni, perché in caso di contestazione è chi si stacca a doverle provare.

Dopo il distacco pago ancora qualcosa?

Sì: chi si stacca resta tenuto a pagare le spese di manutenzione straordinaria dell'impianto e quelle per la sua conservazione e messa a norma (art. 1118, c. 4, c.c.), perché l'impianto resta una parte comune di cui è comproprietario. Non paga invece le spese di esercizio legate al consumo, come il combustibile.

Il regolamento può vietare il distacco?

L'art. 1138 c.c. vieta ai regolamenti di derogare al secondo comma dell'art. 1118, ma non menziona il quarto comma sul distacco: la validità di eventuali clausole restrittive dipende dal tipo di regolamento e dal caso concreto. Conviene leggere con attenzione il regolamento e farlo valutare prima di procedere.

Con i contabilizzatori come si dividono le spese del riscaldamento?

Almeno il 50 per cento della spesa si ripartisce in base ai prelievi effettivi di calore rilevati da ciascuna unità; il resto può essere diviso per millesimi, metri quadri o cubi o potenze installate. Nella prima stagione dopo l'installazione si può usare solo il criterio dei millesimi (art. 9, c. 5, lett. d, D.Lgs. 102/2014).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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