Spese condominiali dell'inquilino: che cosa paga e come si contesta

In breve

A carico dell'inquilino: pulizia, ascensore, acqua, luce comune, riscaldamento, 90% della portineria.
Al proprietario: spese straordinarie e compenso dell'amministratore.
Pagamento: entro due mesi dalla richiesta, con diritto al dettaglio e ai documenti.
Riscaldamento: l'inquilino vota in assemblea al posto del proprietario.
Morosità: oltre due mensilità di canone, rischio sfratto.

Che cosa paga l'inquilino

Art. 9, c. 1-2, L. 392/1978

«Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua, dell'energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.»

Spesa	A carico di	Fonte
Pulizia, acqua, energia elettrica, riscaldamento, condizionamento	Inquilino	Art. 9 L. 392/1978
Ascensore: funzionamento e ordinaria manutenzione	Inquilino	Art. 9
Portineria	Inquilino al 90%, salvo misura inferiore concordata	Art. 9
Riparazioni straordinarie	Proprietario	Art. 1576 c.c.
Compenso dell'amministratore	Proprietario	Cass. 6216/1991
Contratti a canone concordato	Secondo la tabella allegata al DM 16 gennaio 2017	Art. 4 DM 16/1/2017

Le regole valgono, per rinvio dell'art. 41, anche per le locazioni non abitative. Le parti possono accordarsi diversamente, ma è nulla la clausola che fissa oneri forfettari non collegati alle spese effettive (Cass. 12718/1997). Le piccole riparazioni dovute all'uso sono a carico dell'inquilino (art. 1609 c.c.; si veda la pagina sulle riparazioni nell'affitto). Per i contratti a canone concordato si veda la pagina sul canone concordato.

Richiesta, contestazioni e morosità

Il proprietario chiede il pagamento, e l'inquilino ha due mesi per pagare; prima può chiedere il dettaglio delle spese con i criteri di ripartizione e vedere i documenti, ma deve farlo entro gli stessi due mesi (art. 9, c. 3-4; Cass. 4154/1995). Se un servizio comune è prestato male, può chiedere di essere esonerato dalla relativa spesa (Cass. 11388/1997). Per le spese di riscaldamento e condizionamento l'inquilino vota in assemblea al posto del proprietario, e può intervenire senza voto sulle modifiche degli altri servizi (art. 10; si veda l'assemblea di condominio). Gli oneri non pagati per più di due mensilità del canone giustificano la risoluzione e lo sfratto per morosità (art. 5; Cass. 1835/1989); per il recupero si veda la pagina sui canoni non pagati.

Leggere il contratto e le clausole sulle spese.
Chiedere il rendiconto con i criteri di riparto entro due mesi dalla richiesta.
Verificare le voci: straordinarie e compenso dell'amministratore non sono dovuti.
Contestare per iscritto le spese non dovute o i servizi inadeguati.
Pagare il non contestato per evitare la morosità.

Domande frequenti

Quali spese condominiali paga l'inquilino?

Salvo patto contrario, le spese per la pulizia, il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, l'acqua, l'energia elettrica, il riscaldamento e il condizionamento, lo spurgo e gli altri servizi comuni, e il 90% della portineria (art. 9 L. 392/1978). Restano al proprietario le riparazioni straordinarie (art. 1576 c.c.) e il compenso dell'amministratore, che non è un onere accessorio (Cass. 6216/1991). Nei contratti a canone concordato si applica la tabella degli oneri accessori allegata al DM 16 gennaio 2017.

Entro quanto devo pagare e che cosa posso chiedere?

Il pagamento va fatto entro due mesi dalla richiesta. Prima di pagare puoi ottenere l'indicazione specifica delle spese con i criteri di ripartizione e vedere i documenti giustificativi (art. 9 L. 392/1978); la richiesta va fatta entro gli stessi due mesi (Cass. 4154/1995). In causa il proprietario può provare le spese con i rendiconti approvati dall'assemblea, e tocca all'inquilino contestare le singole voci (Cass. 5485/1998).

Il proprietario può chiedermi una cifra fissa al mese per le spese?

Può chiedere acconti periodici, perché gli oneri si pagano spesso in anticipo (Cass. 5031/1991), ma devono corrispondere a spese reali ed essere conguagliati. È nulla la clausola che impone oneri accessori determinati in modo forfettario, perché viola il principio di specificità e procura al locatore vantaggi non dovuti (Cass. 12718/1997). Se un servizio è prestato male, l'inquilino può chiedere di essere esonerato dalla relativa spesa (Cass. 11388/1997).

Se non pago le spese condominiali rischio lo sfratto?

Sì: il mancato pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone è motivo di risoluzione (art. 5 L. 392/1978), e la morosità per soli oneri si può far valere con lo sfratto per morosità (Cass. 1835/1989). In udienza l'inquilino può sanare la morosità pagando quanto dovuto, con interessi e spese, entro i limiti dell'art. 55.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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