Lo sfratto per morosità: procedura, tempi, difese

Quando l'inquilino è moroso

Per le locazioni abitative la legge fissa una soglia oggettiva: una sola mensilità in ritardo di oltre venti giorni è già un inadempimento grave che giustifica la risoluzione. Per le locazioni commerciali non c'è una soglia di legge e il giudice valuta la gravità dell'inadempimento secondo l'art. 1455 c.c., anche se la giurisprudenza applica per analogia gli stessi parametri. Prima dell'intimazione non è obbligatoria una diffida, ma una lettera di messa in mora (raccomandata o PEC) è prudente: interrompe la prescrizione dei canoni, documenta la morosità e spesso risolve il problema senza processo.

L'intimazione e l'udienza di convalida

Lo sfratto per morosità si chiede con un atto di intimazione (art. 658 c.p.c.) che contiene la citazione dell'inquilino a comparire davanti al tribunale del luogo in cui si trova l'immobile per la convalida. L'atto va notificato tramite ufficiale giudiziario (non è ammessa la notifica al domicilio eletto) e tra la notifica e l'udienza devono passare almeno venti giorni liberi, riducibili alla metà nei casi urgenti (art. 660 c.p.c.). Nello stesso atto il proprietario chiede il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti e per quelli che scadranno fino al rilascio (art. 664 c.p.c.). L'inquilino può comparire personalmente, senza avvocato, per opporsi o per chiedere il termine di grazia; l'atto deve avvertirlo che se non compare o non si oppone lo sfratto sarà convalidato e che può chiedere il patrocinio a spese dello Stato.

All'udienza si aprono tre strade. Se l'inquilino non compare o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza immediatamente esecutiva (art. 663), dopo che il proprietario o il suo avvocato hanno attestato che la morosità persiste; il giudice fissa la data del rilascio e può ordinare una cauzione. Se l'inquilino compare e si oppone con eccezioni non fondate su prova scritta, il giudice, su richiesta del proprietario e in assenza di gravi motivi contrari, pronuncia comunque l'ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni (art. 665), esecutiva e non impugnabile, e la causa prosegue con il rito delle locazioni (art. 667). Se l'opposizione è fondata su prova scritta (per esempio le ricevute dei pagamenti), non c'è convalida e si procede con il giudizio ordinario, sempre nelle forme del rito speciale.

Il termine di grazia: la difesa dell'inquilino nelle abitative

Nelle locazioni abitative l'art. 55 l. 392/1978 consente all'inquilino di sanare la morosità in udienza, pagando tutti i canoni scaduti, gli oneri accessori, gli interessi legali e le spese liquidate dal giudice. Se non può pagare in udienza e dimostra condizioni di difficoltà, può chiedere un termine di grazia non superiore a novanta giorni, con rinvio dell'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza; il termine sale a centoventi giorni se l'inadempienza, durata non oltre due mesi, dipende da disoccupazione, malattia o altre gravi difficoltà sopravvenute. Il pagamento nel termine esclude la risoluzione del contratto, che quindi prosegue. La sanatoria è ammessa per non più di tre volte in un quadriennio (quattro nell'ipotesi di difficoltà). Se l'inquilino non paga alla scadenza del termine, lo sfratto viene convalidato all'udienza di rinvio. Per le locazioni commerciali il termine di grazia non è previsto.

L'opposizione e le eccezioni tipiche

L'inquilino può opporsi contestando la morosità (pagamenti effettuati, compensazione con crediti certi verso il proprietario) o il contratto. Le eccezioni più frequenti riguardano la mancata registrazione del contratto, che lo rende nullo (art. 13 l. 431/1998) e impedisce lo sfratto per morosità, pur non impedendo l'azione di rilascio per occupazione senza titolo; i vizi dell'immobile che ne riducono il godimento (art. 1578 e 1584 c.c.), che però non autorizzano a sospendere per intero il pagamento; la contestazione degli oneri accessori, che possono essere rifiutati se il proprietario non ha fornito il rendiconto (art. 9 l. 392/1978). Se la convalida è avvenuta in assenza, l'inquilino che prova di non aver avuto tempestiva conoscenza dell'intimazione per irregolarità della notifica o forza maggiore può proporre opposizione tardiva entro dieci giorni dall'esecuzione (art. 668).

Il decreto per i canoni

Insieme alla convalida il giudice emette un decreto ingiuntivo separato per i canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione e per le spese dell'intimazione (art. 664). Il decreto è immediatamente esecutivo e può essere opposto nei quaranta giorni, ma l'opposizione non tocca la risoluzione del contratto. Con il decreto il proprietario può pignorare stipendio, conto o beni dell'inquilino e agire contro l'eventuale garante; può inoltre trattenere il deposito cauzionale a compensazione dei canoni e dei danni.

L'esecuzione: precetto, ufficiale giudiziario, forza pubblica

L'ordinanza di convalida è un titolo esecutivo. Se l'inquilino non lascia l'immobile alla data fissata, il proprietario notifica l'atto di precetto (dieci giorni per adempiere) e poi l'ufficiale giudiziario notifica il preavviso di rilascio con la data del primo accesso (art. 608 c.p.c.). Al primo accesso, se l'inquilino è ancora in casa, l'ufficiale giudiziario di regola rinvia e chiede l'assistenza della forza pubblica; gli accessi successivi dipendono dalla disponibilità delle forze dell'ordine e, in molte città, sono la vera causa della lentezza. Al rilascio l'ufficiale giudiziario redige verbale, immette il proprietario nel possesso e provvede sui beni lasciati dall'inquilino. Il proprietario non può mai cambiare la serratura, staccare le utenze o rimuovere i beni da sé: commetterebbe il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni e risponderebbe dei danni. La pagina sull'esecuzione dello sfratto approfondisce accessi, rinvii e casi di inquilini fragili.

Tempi e costi

Dalla notifica dell'intimazione alla convalida passano di norma uno o due mesi, più il termine di grazia; dalla convalida al rilascio effettivo, quattro mesi nei tribunali più rapidi e oltre un anno in quelli con maggiore carico. Il contributo unificato per la convalida è ridotto (la metà di quello ordinario, in base al valore del canone annuo), a cui si aggiungono le spese di notifica, quelle dell'ufficiale giudiziario e il compenso dell'avvocato secondo i parametri forensi; l'inquilino con reddito sotto la soglia ha diritto al gratuito patrocinio. Il proprietario può dedurre dal reddito i canoni non percepiti dal momento della convalida (art. 26 TUIR) e, dal 2020, già dall'intimazione, se il mancato pagamento è provato dall'intimazione stessa o dall'ingiunzione.

Che cosa fare

1. Proprietario. Messa in mora scritta, poi intimazione senza attendere troppo: ogni mese di ritardo è un canone in più da recuperare. Verificare che il contratto sia registrato e che gli oneri richiesti siano documentati, per non offrire eccezioni.
2. Inquilino. Comparire all'udienza, anche senza avvocato, per chiedere il termine di grazia se si può pagare entro tre mesi; raccogliere le prove dei pagamenti e dei vizi; chiedere il gratuito patrocinio se si ha diritto; rivolgersi ai servizi sociali del Comune, che in molti casi gestiscono fondi per la morosità incolpevole.
3. Entrambi. Un accordo sul rilascio a data certa, con rinuncia parziale ai canoni arretrati, è spesso più conveniente di un'esecuzione lunga: può essere verbalizzato davanti al giudice o concluso con negoziazione assistita.