Disdetta e recesso dal contratto di affitto

Le scadenze del contratto abitativo

Il contratto a canone libero dura quattro anni e si rinnova automaticamente per altri quattro: alla prima scadenza il locatore è vincolato e può sottrarsi al rinnovo solo con la disdetta motivata dell'art. 3; alla seconda scadenza (dopo otto anni) ciascuna parte può comunicare con raccomandata, almeno sei mesi prima, la rinuncia al rinnovo o la proposta di nuove condizioni; l'altra parte deve rispondere entro sessanta giorni, e in mancanza di accordo il contratto cessa alla scadenza. Se nessuno scrive, il contratto è rinnovato tacitamente alle stesse condizioni per altri quattro anni, e così via a ogni scadenza. Nel contratto a canone concordato (3+2) alla prima scadenza, se le parti non si accordano sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per due anni, salva la disdetta del locatore per i motivi dell'art. 3; alla scadenza del biennio si applica la stessa procedura della raccomandata con sei mesi, e in mancanza il rinnovo tacito (art. 2, comma 5). I contratti transitori e per studenti cessano alla scadenza pattuita, ma il transitorio si trasforma in 4+4 se manca la causa di transitorietà o il locatore non la conferma. In tutti i casi il conduttore che resta nell'immobile dopo la scadenza senza opposizione del locatore ottiene la rinnovazione tacita (art. 1597 c.c.), motivo per cui la disdetta va sempre fatta seguire, se il conduttore non lascia, dall'intimazione di sfratto per finita locazione.

La disdetta del locatore alla prima scadenza

Alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo, con preavviso di almeno sei mesi, soltanto per i motivi elencati dall'art. 3, comma 1: (a) destinare l'immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; (b) per le persone giuridiche e gli enti, destinarlo alle proprie attività istituzionali offrendo al conduttore un altro immobile idoneo; (c) il conduttore ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune; (d) l'immobile è in un edificio gravemente danneggiato da ricostruire o mettere in sicurezza, e la permanenza del conduttore ostacola i lavori; (e) è prevista l'integrale ristrutturazione, la demolizione o la radicale trasformazione dello stabile, o la sopraelevazione se l'immobile è all'ultimo piano; (f) il conduttore non occupa continuativamente l'immobile senza giustificato motivo; (g) il locatore intende vendere a terzi e non possiede altri immobili abitativi oltre alla propria casa, con diritto di prelazione del conduttore. La comunicazione deve indicare il motivo a pena di nullità (comma 2) e per i lavori delle lettere d) ed e) il titolo edilizio è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. La legge punisce l'abuso: se il locatore riacquista l'alloggio con una disdetta illegittima deve un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone (comma 3); se, riavuto l'immobile, non lo destina entro dodici mesi all'uso dichiarato, il conduttore può chiedere il ripristino del contratto alle stesse condizioni o lo stesso risarcimento (comma 5). Per la procedura di diniego si applica l'art. 30 L. 392/1978: il conduttore che non condivide il motivo può restare e far accertare in giudizio la legittimità della disdetta.

Il recesso del conduttore

Il conduttore ha due vie. Se il contratto contiene la clausola di recesso (frequente: «il conduttore potrà recedere in qualsiasi momento con preavviso di sei mesi», talvolta ridotto a tre), basta la raccomandata e il rapporto cessa allo scadere del preavviso, con il canone dovuto fino a quel giorno. Senza clausola, il recesso è possibile solo per gravi motivi: fatti sopravvenuti, imprevedibili al momento della stipula ed estranei alla volontà del conduttore, che rendono la prosecuzione eccessivamente gravosa (trasferimento della sede di lavoro, perdita del posto, malattia grave, allargamento della famiglia che rende la casa inadeguata). Il motivo va indicato nella raccomandata e il locatore può contestarlo; il preavviso resta di sei mesi. Chi se ne va senza clausola e senza gravi motivi resta obbligato al canone fino alla scadenza naturale, salvo che il locatore accetti la riconsegna o riesca a rilocare, e il locatore può trattenere il deposito e agire per la differenza. Il recesso di un solo coinquilino cointestatario non libera dal contratto, che continua con gli altri; il coniuge separato o il convivente assegnatario della casa subentra nel contratto per legge.

Negozi, uffici e attività: 6+6 e 9+9

Le locazioni non abitative durano almeno sei anni (nove per alberghi e teatri) e si rinnovano tacitamente di sei in sei (nove in nove) salvo disdetta con raccomandata almeno dodici mesi prima della scadenza (diciotto per alberghi e teatri): art. 28 L. 392/1978. Anche qui alla prima scadenza il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi dell'art. 29: abitazione propria o dei parenti in linea retta entro il secondo grado, esercizio in proprio di un'attività, demolizione e ricostruzione o ristrutturazione integrale, adeguamento dei locali di vendita; la dichiarazione va fatta a pena di decadenza nei termini di preavviso e il titolo edilizio è condizione dell'azione di rilascio. Il conduttore commerciale può recedere per gravi motivi con sei mesi di preavviso o secondo la clausola contrattuale (art. 27, ultimi commi), e alla cessazione non dovuta a sua colpa ha diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento (diciotto mensilità, ventuno per gli alberghi), che non spetta se è lui a recedere.

Come si scrive e che cosa succede dopo

1. Forma: lettera raccomandata con avviso di ricevimento; la PEC vale se il contratto la prevede o se la controparte non contesta la ricezione. Contano la data di ricezione e il rispetto dei sei mesi (dodici o diciotto per le locazioni commerciali): la disdetta tardiva vale per la scadenza successiva.
2. Contenuto: gli estremi del contratto, la data di cessazione, per il locatore alla prima scadenza il motivo tassativo, per il conduttore la clausola invocata o i gravi motivi.
3. Riconsegna: verbale con lo stato dei locali e le letture dei contatori; restituzione del deposito cauzionale con gli interessi legali entro un termine ragionevole, detratti i danni provati oltre la normale usura e i canoni scoperti.
4. Se il conduttore non lascia: il locatore intima lo sfratto per finita locazione, che può essere notificato anche prima della scadenza con effetto dalla scadenza; le controversie in materia di locazione richiedono la mediazione quando non si tratta di sfratto.
5. Adempimenti fiscali: la risoluzione anticipata va comunicata all'Agenzia delle entrate entro trenta giorni (imposta di 67 euro, salvo cedolare secca).