Il contratto di affitto: 4+4, 3+2, transitorio

Le tipologie di contratto

Il contratto a canone libero (4+4) è la forma ordinaria: durata minima di quattro anni, rinnovo automatico per altri quattro salvo disdetta motivata del proprietario, e alla seconda scadenza rinnovo tacito se nessuno invia la raccomandata sei mesi prima. Il contratto a canone concordato (3+2, art. 2, comma 3) ha un canone entro i limiti degli accordi territoriali tra le associazioni dei proprietari e degli inquilini, con l'attestazione di rispondenza, e in cambio agevolazioni fiscali (cedolare secca al 10%, riduzioni IMU e IRPEF): la pagina sul canone concordato spiega come funziona. I contratti transitori (da uno a diciotto mesi) e per studenti universitari (da sei a trentasei mesi) richiedono un'esigenza documentata e le forme degli accordi locali, altrimenti si convertono nel 4+4 (pagina sul transitorio). Restano fuori dalla legge 431 le locazioni turistiche e brevi (fino a trenta giorni), gli alloggi di edilizia pubblica, le case di lusso e le stanze in convivenza con il proprietario, che seguono il codice civile e le regole del 2024 sui codici identificativi.

Forma, registrazione, nullità

Il contratto deve avere forma scritta a pena di nullità (art. 1, comma 4, l. 431/1998) e va registrato presso l'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni a cura del proprietario, che entro i sessanta giorni successivi deve darne comunicazione documentata all'inquilino e all'amministratore di condominio (art. 13). È nullo ogni patto che fissi un canone superiore a quello del contratto scritto e registrato: l'inquilino può chiedere la restituzione delle somme pagate in più entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile, e le Sezioni unite (sent. 23601/2017) hanno chiarito che il contratto non registrato è nullo ma la registrazione tardiva lo sana con effetto retroattivo. La pagina sull'affitto in nero descrive le conseguenze per entrambi. Sono nulli anche i patti che riducono la durata minima e, nel canone concordato, che superano il canone massimo. L'imposta di registro è del 2% annuo divisa a metà (con la cedolare secca il proprietario paga un'imposta sostitutiva del 21%, o del 10% nel concordato, e rinuncia all'aggiornamento ISTAT).

Che cosa deve contenere

Oltre ai dati delle parti e dell'immobile: la durata e la tipologia; il canone e le modalità di pagamento (tracciabili sopra i limiti di legge); l'eventuale clausola di aggiornamento ISTAT (massimo il 75% della variazione, art. 32 l. 392/1978, a richiesta del proprietario); il deposito cauzionale (massimo tre mensilità, con interessi legali annuali, art. 11 l. 392/1978); la ripartizione degli oneri accessori (art. 9 l. 392/1978: pulizia, portiere al 90%, ascensore, acqua, luce delle parti comuni, riscaldamento, spurgo, a carico dell'inquilino; la manutenzione straordinaria al proprietario); l'attestato di prestazione energetica; la clausola di recesso dell'inquilino; lo stato dell'immobile e l'inventario, che decidono le contestazioni sul deposito alla fine. È utile prevedere per iscritto le regole su animali, sublocazione (vietata senza consenso, art. 2 l. 392/1978) e piccole riparazioni (a carico dell'inquilino, art. 1609 c.c.).

Rinnovo e disdetta

Alla prima scadenza del 4+4 e del 3+2 il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi dell'art. 3: destinare l'immobile ad abitazione o attività propria, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; la persona giuridica per le proprie finalità, offrendo un altro alloggio; l'inquilino che dispone di un altro alloggio idoneo nello stesso comune; l'edificio gravemente danneggiato da ricostruire; la ristrutturazione integrale, la demolizione o la sopraelevazione; la mancata occupazione continuativa senza motivo; la vendita a terzi, se il proprietario non ha altre abitazioni oltre quella in cui vive, con prelazione dell'inquilino. La disdetta va inviata con sei mesi di preavviso e deve indicare il motivo; se il proprietario non lo realizza entro dodici mesi, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità (art. 3, comma 3). Alla seconda scadenza ciascuna parte può disdire o proporre nuove condizioni con raccomandata sei mesi prima; l'altra risponde entro sessanta giorni; senza risposta o accordo il contratto scade, senza raccomandata si rinnova tacitamente alle stesse condizioni. L'inquilino può recedere sempre per gravi motivi con sei mesi di preavviso, o secondo il contratto. Alla scadenza senza rilascio il proprietario agisce con lo sfratto per finita locazione; per la morosità con lo sfratto per morosità. La pagina su disdetta e recesso approfondisce termini e modelli.

Le liti più frequenti

Il deposito non restituito: il proprietario può trattenerlo solo per danni provati e canoni non pagati, e deve gli interessi; senza verbale di consegna la prova dei danni è difficile (pagina sul deposito cauzionale). Le riparazioni: caldaia, impianti e strutture sono a carico del proprietario, la piccola manutenzione dell'inquilino (pagina sulle riparazioni). Gli oneri accessori vanno richiesti con il rendiconto e possono essere contestati entro due mesi. Il subentro: in caso di morte dell'inquilino succedono coniuge, eredi, parenti e conviventi; nella separazione la casa in affitto segue l'assegnazione. La vendita dell'immobile non scioglie il contratto registrato (art. 1599 c.c.). Per tutte queste controversie è obbligatoria la mediazione prima della causa, salvo i procedimenti di sfratto.