Canone concordato (3+2): come funziona, sconti fiscali, attestazione

In breve

Canone: dentro le fasce dell'accordo territoriale del comune; l'eccedenza è nulla e si recupera entro 6 mesi dalla riconsegna.
Durata: almeno 3 anni + 2 di proroga di diritto; poi rinnovo o rinuncia con 6 mesi di preavviso.
Fisco oggi: cedolare al 10% nei comuni ad alta tensione abitativa; in regime ordinario reddito -30% e registro sul 70%; IMU al 75% ovunque.
Attestazione: necessaria per le agevolazioni se il contratto è firmato senza associazioni.
Dal 2027: le regole fiscali passano nel nuovo TUIR (artt. 39 e 203-205 D.Lgs. 117/2026).

Come si costruisce il contratto

Art. 2, comma 5, L. 431/1998

«I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile [...].»

Nel canone concordato canone, durata e clausole seguono gli accordi territoriali stipulati in ciascun comune dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini più rappresentative e depositati in comune, secondo i criteri generali del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. L'accordo divide il territorio in zone e fissa per ciascuna una fascia di canone al metro quadro, da adattare con elementi come superficie, piano, stato dell'immobile, arredi e dotazioni; il contratto si redige sul modello allegato al decreto. La durata minima è di tre anni, seguiti da una proroga di diritto di due anni se le parti non si accordano su un rinnovo diverso; nel triennio il proprietario può evitare la proroga solo per i motivi dell'art. 3 della legge (uso proprio o dei familiari, vendita, lavori), mentre alla fine dei cinque anni ciascuna parte può proporre nuove condizioni o rinunciare al rinnovo con raccomandata almeno sei mesi prima, e in mancanza il contratto si rinnova alle stesse condizioni. Seguono le stesse logiche, con durate proprie, i contratti transitori e quelli per studenti universitari, spiegati nella pagina sui contratti transitori e per studenti.

Il canone massimo dell'accordo è un limite inderogabile: ogni clausola che attribuisce al proprietario un canone superiore è nulla, e l'inquilino può chiedere la restituzione di quanto pagato in più con un'azione da proporre entro sei mesi dalla riconsegna (art. 13 c. 4 e 6). Vale inoltre la regola generale per cui ogni somma superiore al canone del contratto scritto e registrato è nulla (art. 13 c. 1), che rende particolarmente rischioso il «nero» aggiunto a un concordato, come spiegato nella pagina sull'affitto in nero.

Le agevolazioni e l'attestazione

Agevolazione	Dove spetta	Norma oggi	Dal 2027
Cedolare secca al 10% invece del 21%	Comuni ad alta tensione abitativa; comuni con stato di emergenza per calamità; zone rosse del sisma 2016	Art. 3 c. 2 D.Lgs. 23/2011; art. 9 DL 47/2014	Artt. 203 e 205 nuovo TUIR
Regime ordinario: reddito ridotto di un ulteriore 30%	Comuni ad alta tensione abitativa; esclusi i transitori, salvo quelli per studenti	Art. 8 c. 1 e 3 L. 431/1998	Art. 39 c. 7-8 nuovo TUIR
Imposta di registro sul 70% del canone	Come sopra (solo se non si sceglie la cedolare, che la assorbe)	Art. 8 c. 1 L. 431/1998	Art. 39 c. 7 nuovo TUIR
IMU ridotta al 75%	Tutti i comuni	Art. 1 c. 760 L. 160/2019	Invariata

Le agevolazioni presuppongono un contratto davvero conforme all'accordo territoriale. Quando il contratto è stipulato con l'assistenza delle associazioni firmatarie, la conformità risulta dalla loro sottoscrizione; quando è «non assistito», cioè firmato dalle sole parti, serve un'attestazione di rispondenza rilasciata da una delle organizzazioni che hanno sottoscritto l'accordo, e l'Agenzia delle entrate la considera un elemento necessario per riconoscere la cedolare al 10%, la riduzione del 30% e il registro ridotto (risoluzione 31/E del 20 aprile 2018). L'attestazione si chiede dopo la firma, presentando il contratto e i dati dell'immobile; conviene conservarla insieme alla ricevuta di registrazione, perché è il primo documento che viene chiesto in caso di controllo. Dal 1° gennaio 2027 il nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) riprende le stesse agevolazioni negli artt. 39 e 203-205, abrogando i commi corrispondenti dell'art. 8 della legge 431; la riduzione dell'IMU resta nella legge 160 del 2019.

Conviene?

Per il proprietario il canone concordato conviene quando la differenza di canone rispetto al mercato libero è compensata dai risparmi fiscali: la cedolare al 10% invece che al 21%, lo sconto sull'IMU e una durata iniziale più breve pesano soprattutto nelle città dove le fasce degli accordi sono vicine ai prezzi reali. Per l'inquilino offre un canone più basso e una durata garantita di almeno cinque anni, salvo i motivi di disdetta previsti dalla legge. In entrambi i casi il calcolo va fatto sul singolo immobile, partendo dall'accordo territoriale del comune, che si trova presso il comune stesso o le associazioni firmatarie.

Procurarsi l'accordo territoriale vigente nel comune e individuare la zona e la fascia dell'immobile.
Calcolare il canone con gli elementi previsti dall'accordo e confrontarlo con il mercato e con il risparmio fiscale.
Redigere il contratto sul modello ministeriale, con l'assistenza delle associazioni o chiedendo poi l'attestazione.
Registrare entro 30 giorni, scegliendo la cedolare se conviene, e comunicare la registrazione all'inquilino e all'amministratore.
Segnare le scadenze: fine del triennio, fine della proroga, preavviso di sei mesi per il rinnovo o la rinuncia.

Il confronto con gli altri contratti è nella pagina sul contratto di affitto; la disdetta e il recesso nella pagina su disdetta e recesso; l'IMU sugli immobili locati nella pagina sull'IMU nei casi controversi.

Domande frequenti

Posso fare un canone concordato in qualsiasi comune?

Il contratto si può stipulare dove esiste un accordo territoriale depositato in comune, perché sono le fasce di canone dell'accordo a determinarne il contenuto. Le agevolazioni però non sono le stesse ovunque: la cedolare al 10%, la riduzione del 30% del reddito e il registro al 70% spettano nei comuni ad alta tensione abitativa e, per la cedolare, anche in quelli colpiti da calamità per cui è stato dichiarato lo stato di emergenza; la riduzione dell'IMU al 75% vale invece in tutti i comuni.

Ho firmato il contratto da solo, senza associazioni: perdo gli sconti?

Non li perde, ma per ottenerli serve l'attestazione di rispondenza rilasciata da una delle organizzazioni che hanno firmato l'accordo territoriale, che certifica che canone e clausole rispettano l'accordo: per l'Agenzia delle entrate è un elemento necessario per le agevolazioni sui contratti non assistiti (risoluzione 31/E del 2018). La si chiede dopo la firma, di solito a pagamento, e va conservata per eventuali controlli.

Alla scadenza dei tre anni il proprietario può mandarmi via?

Solo per i motivi dell'art. 3 della legge 431 (per esempio uso proprio o dei familiari, vendita, ristrutturazione), comunicati con la disdetta. Altrimenti, se le parti non si accordano sul rinnovo, il contratto è prorogato di diritto per due anni. Alla fine dei due anni ciascuna parte può chiedere il rinnovo a nuove condizioni o rinunciarvi con raccomandata almeno sei mesi prima; se nessuno scrive, il contratto si rinnova alle stesse condizioni.

Il canone pattuito supera il massimo dell'accordo: che cosa succede?

La parte eccedente è nulla: per i contratti concordati è nulla ogni clausola che attribuisce al proprietario un canone superiore al massimo fissato dagli accordi locali per immobili simili (art. 13 c. 4 L. 431/1998), e l'inquilino può chiedere la restituzione delle somme versate in più con un'azione da proporre entro sei mesi dalla riconsegna dell'immobile. Il proprietario rischia inoltre di perdere le agevolazioni fiscali.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Affitti e sfrattiIl contratto di affitto: 4+4, 3+2, transitorioTipologie (4+4, 3+2, transitorio, studenti), forma scritta e registrazione, rinnovo e disdetta, canone e ISTAT, deposito, spese, cedolare secca.
Affitti e sfrattiContratto transitorio e contratto per studenti universitariTransitorio fino a 18 mesi con esigenza dichiarata e documentata, contratto per studenti da 6 mesi a 3 anni, canone degli accordi, conversione in 4+4, fisco.
Affitti e sfrattiL'affitto in nero: conseguenze per proprietario e inquilinoContratto non registrato o canone in nero: nullità, registrazione tardiva che sana (SU 23601/2017), patto occulto mai sanabile, restituzione in 6 mesi.
Affitti e sfrattiDisdetta e recesso dal contratto di affittoChiudere un affitto: disdetta del locatore alla prima scadenza solo per i motivi dell'art. 3 L. 431/1998, seconda scadenza libera, recesso del conduttore con 6 mesi.
Imposte e situazioni particolariL'IMU nei casi controversi: coniugi, comodato, inagibilità, terreniI casi IMU che finiscono in lite: coniugi in case diverse dopo Corte cost. 209/2022, comodato ai figli al 50%, inagibilità, aree edificabili, pensionati esteri.