L'IMU nei casi controversi: coniugi, comodato, inagibilità, terreni

L'abitazione principale e i coniugi con due case

L'IMU non si paga sull'abitazione principale e sulle sue pertinenze, una sola per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7 (cantina, box, tettoia); restano tassate le case di lusso (A/1, A/8, A/9), con aliquota di base dello 0,5% e una detrazione di 200 euro. Fino al 2022 la legge pretendeva che nella casa dimorasse e risiedesse l'intero nucleo familiare, e se i coniugi avevano due residenze l'esenzione spettava a una sola casa, o a nessuna se i comuni erano diversi. La Corte costituzionale (sent. 209/2022) ha dichiarato illegittima questa regola, e oggi conta solo il possessore: ciascun coniuge o unito civilmente ha l'esenzione sulla casa in cui risiede anagraficamente e dimora abitualmente, anche se l'altro vive altrove, nello stesso comune o in un comune diverso. La Cassazione ha applicato la nuova regola ai giudizi pendenti fin dal 2023 (Cass. 1828/2023) e la conferma costantemente (Cass. 9620/2025 e 9799/2025). Il punto su cui si litiga ora è la dimora effettiva: la residenza anagrafica è necessaria ma non sufficiente, e i comuni la contestano con i consumi di luce, acqua e gas o con i controlli della polizia locale. Sono equiparate all'abitazione principale, tra l'altro, la casa familiare assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli, che diventa soggetto passivo al posto del proprietario (c. 741 lett. c n. 4 e c. 743), e, se il comune lo decide, la casa dell'anziano o del disabile ricoverato stabilmente in istituto, purché non locata (n. 6).

La casa data in comodato ai figli

Non esiste un'esenzione per la casa data ai figli, ma una riduzione del 50% della base imponibile (c. 747 lett. c) con condizioni che si verificano una per una: il comodato deve essere a favore di un parente in linea retta di primo grado (figlio o genitore) che vi abita come abitazione principale; il contratto deve essere registrato; il comodante deve possedere una sola abitazione in Italia oppure, oltre a quella data in comodato, soltanto la propria abitazione principale nello stesso comune; deve risiedere anagraficamente e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova la casa concessa; nessuna delle due case può essere di lusso. Il beneficio passa al coniuge del comodatario defunto, se ci sono figli minori. Basta la quota di un'altra abitazione, anche ereditata, in un altro comune per perdere la riduzione, ed è l'errore che si ritrova più spesso negli accertamenti. La registrazione ha un costo contenuto, ma senza di essa la riduzione non spetta; il contratto di comodato e i suoi rischi sono spiegati nella pagina sul comodato.

Fabbricati inagibili, cantieri, aree e terreni

Il caso più conteso è l'area edificabile: le Sezioni Unite (sent. 25506/2006), con la conferma del legislatore (art. 36 c. 2 DL 223/2006), hanno stabilito che un terreno è fabbricabile per il fisco quando lo strumento urbanistico generale è adottato dal comune, anche se non ancora approvato e senza piani attuativi. Il proprietario che ritiene eccessivo il valore attribuito dal comune deve portare elementi concreti, come vincoli, dimensioni, accessibilità e vendite comparabili, e gli eventuali valori di riferimento deliberati dal comune restano un parametro, non un valore di legge.

La dichiarazione, le sanzioni e i termini dopo il D.Lgs. 147/2026

Il decreto legislativo 7 agosto 2026, n. 147, sui tributi regionali e locali, in vigore dal 12 agosto 2026, ha riscritto la dichiarazione IMU: il nuovo comma 768-bis la vuole esclusivamente in via telematica, entro il 30 giugno dell'anno successivo all'inizio del possesso o alla variazione, e la rende il solo modo per attestare alcuni benefici, come gli alloggi sociali, gli immobili del personale delle forze armate e di polizia e i beni merce delle imprese costruttrici; per gli immobili occupati abusivamente la comunicazione si fa ora con lo stesso modello. Il decreto ha anche ridotto le sanzioni, ma solo per le violazioni commesse dal 1° gennaio 2027 (art. 12): l'omessa dichiarazione passa dal 100-200% al 100% dell'imposta non versata, l'infedele dal 50-100% al 40%, con un minimo di 50 euro. L'accertamento va notificato entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui la dichiarazione o il versamento avrebbero dovuto essere fatti (art. 1 c. 161 L. 296/2006); se però il contribuente ha impugnato la rendita catastale rettificata dall'Agenzia delle entrate, il comune può recuperare la differenza entro il quinto anno dal giudicato sulla lite catastale, con i soli interessi legali (art. 32 D.Lgs. 147/2026). Il rimborso di quanto versato e non dovuto si chiede entro cinque anni dal pagamento (c. 164).

1. Verificare i presupposti dell'agevolazione anno per anno: residenza e dimora, comodato registrato, altre abitazioni possedute anche in quota, perizie di inagibilità.
2. Dichiarare entro il 30 giugno dell'anno successivo le variazioni e i benefici che la legge vuole attestati in dichiarazione.
3. Conservare le prove della dimora: utenze, contratti, spese, certificati; nelle liti sull'esenzione dei coniugi sono decisive.
4. Davanti a un accertamento, controllare i termini e la motivazione, chiedere l'autotutela se l'errore è evidente e valutare il ricorso entro 60 giorni.

La procedura dell'accertamento comunale, i suoi termini, la riscossione e il ricorso sono spiegati nella pagina sull'accertamento IMU e TARI; le agevolazioni sull'acquisto della prima casa, che seguono regole diverse, nella pagina sull'agevolazione prima casa; il contratto a canone agevolato nella pagina sul canone concordato.