Casa occupata senza titolo: come riaverla e l'indennità

In breve

Il rimedio dipende dal titolo iniziale: locazione scaduta → sfratto per finita locazione; comodato → richiesta di restituzione (art. 1810) e causa; nessun titolo → rivendica (art. 948) o reintegrazione possessoria entro un anno (art. 1168).
Dal 2025 l'occupazione del domicilio altrui con violenza, minaccia o raggiri è reato (art. 634-bis c.p., 2-7 anni) e la polizia può reintegrare subito il proprietario dell'unica abitazione (art. 321-bis c.p.p.).
Indennità di occupazione: valore locativo di mercato per il periodo, provabile per presunzioni (SU 33645/2022), più utenze e danni; prescrizione 5 anni.
Mai farsi giustizia da sé: serrature, utenze staccate, sgombero privato sono reati e spoglio.
Dopo vent'anni di possesso l'occupante può usucapire: solo la domanda giudiziale (o il recupero del possesso) interrompe, la diffida no.

Le vie civili

Art. 1810 c.c. — Comodato senza determinazione di durata

«Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede».

Chi occupa	Azione	Tempi indicativi
Inquilino con contratto scaduto o disdettato	Sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.), convalida, poi esecuzione con ufficiale giudiziario	3-6 mesi per la convalida, poi il rilascio con la forza pubblica
Parente, amico, ex partner in comodato senza termine	Richiesta scritta di restituzione (art. 1810), poi causa con rito semplificato per la condanna al rilascio; rito ordinario se contestano il titolo	6-18 mesi, secondo il tribunale
Comodato con termine o per un uso determinato	Restituzione alla scadenza o per bisogno urgente e imprevisto del comodante (art. 1809)	Come sopra
Comproprietario o erede che usa da solo	Indennità per l'uso esclusivo, regolamento dell'uso o divisione (artt. 1102, 1111)	Causa di divisione: 1-3 anni
Occupante abusivo entrato senza consenso	Reintegrazione possessoria entro un anno (art. 1168), rivendica (art. 948) senza limiti di tempo, denuncia penale (artt. 633, 634-bis)	Possessoria: settimane o pochi mesi; penale ex art. 321-bis: giorni
Ex proprietario dopo la vendita all'asta	Decreto di trasferimento come titolo per il rilascio (art. 586 c.p.c.), esecuzione dal custode	Mesi

La diffida scritta è il primo atto in tutti i casi: fissa il termine per lasciare, interrompe la prescrizione dell'indennità (non l'usucapione, che si interrompe solo con la domanda giudiziale), costituisce in mora per l'indennità e serve come prova della richiesta di restituzione nel comodato. Nel comodato a parenti la giurisprudenza distingue il precario puro, revocabile a richiesta, dal comodato dato per le esigenze abitative della famiglia del comodatario (il figlio sposato con bambini), che ha un termine implicito legato a quelle esigenze ma cede davanti al bisogno urgente e imprevisto del comodante (art. 1809); nel dubbio conviene agire e lasciare che sia il giudice a qualificare. Ottenuta la sentenza o l'ordinanza di rilascio, l'esecuzione passa dal precetto, dall'avviso di rilascio dell'ufficiale giudiziario e, se l'occupante resiste, dalla forza pubblica, con la possibilità per il giudice dell'esecuzione di modulare i tempi in presenza di soggetti vulnerabili. In parallelo si chiede la condanna all'indennità e ai danni. Per l'ex coniuge o convivente senza assegnazione della casa valgono le stesse regole, tranne che in presenza di figli, dove decide il giudice della famiglia (assegnazione).

La via penale dal 2025

Art. 634-bis, primo e terzo comma, c.p. — Occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui

«Chiunque, mediante violenza o minaccia, occupa o detiene senza titolo un immobile destinato a domicilio altrui o sue pertinenze, ovvero impedisce il rientro nel medesimo immobile del proprietario o di colui che lo detiene legittimamente, è punito con la reclusione da due a sette anni. Alla stessa pena soggiace chiunque si appropria di un immobile destinato a domicilio altrui o di sue pertinenze con artifizi o raggiri ovvero cede ad altri l'immobile occupato. […] Non è punibile l'occupante che collabori all'accertamento dei fatti e ottemperi volontariamente all'ordine di rilascio dell'immobile».

Il reato (DL 48/2025): occupare o detenere senza titolo, con violenza o minaccia, un immobile destinato a domicilio altrui (abitazione principale, seconda casa arredata e usata, pertinenze), impedirne il rientro al titolare, appropriarsene con raggiri (il finto contratto) o cederlo ad altri: 2-7 anni, a querela; d'ufficio contro persone incapaci; stesse pene per chi coopera o incassa denaro per l'occupazione. Chi lascia spontaneamente e collabora non è punibile.
La reintegrazione immediata (art. 321-bis c.p.p.): se l'immobile è l'unica abitazione effettiva del denunciante, gli ufficiali di polizia giudiziaria, ricevuta la denuncia e fatti i primi accertamenti, si recano sul posto senza ritardo, ordinano all'occupante il rilascio immediato e reintegrano il denunciante; in caso di rifiuto, resistenza o assenza, dispongono il rilascio coattivo con l'autorizzazione del pubblico ministero, che il giudice convalida. Negli altri casi la reintegrazione è disposta con decreto motivato del giudice su richiesta del PM.
L'invasione (art. 633): per terreni ed edifici non destinati a domicilio (il capannone, la casa disabitata, il terreno) resta il reato di invasione, 1-3 anni e multa, a querela entro tre mesi, d'ufficio e più grave se in più di cinque persone o armati; il sequestro preventivo dell'immobile e la restituzione all'avente diritto sono possibili anche qui.
Che cosa serve: la denuncia con i titoli di proprietà o di detenzione, la prova del domicilio (residenza, utenze, arredi), foto, testimoni; per la violenza o minaccia basta la forzatura della porta o il cambio della serratura da parte dell'occupante.

L'indennità di occupazione

Chi occupa senza titolo deve un'indennità per il tempo dell'occupazione, che copre la perdita del godimento e si misura di regola sul valore locativo di mercato dell'immobile (canoni comparabili, OMI, perizia), oltre alle utenze consumate, alle spese condominiali ordinarie e ai danni materiali. Le Sezioni Unite (sentenza 33645/2022) hanno chiuso il dibattito sul «danno in re ipsa»: il danno da occupazione non è automatico, ma il proprietario può provarlo anche per presunzioni, allegando che l'immobile era utilizzabile e che ne ha perso il godimento, e il valore locativo è il parametro naturale; il lucro cessante per un canone specifico perduto richiede la prova di una locazione concreta sfumata. Tra comproprietari l'indennità per l'uso esclusivo spetta solo dopo la richiesta di poter usare il bene o di dividerlo; tra ex conviventi decorre dalla richiesta di rilascio; verso l'ex inquilino l'indennità è pari al canone fino alla riconsegna, con i danni per il ritardo previsti dall'art. 1591 c.c. La prescrizione è di cinque anni per ciascuna frazione di periodo, interrotta dalla diffida; sulle somme decorrono interessi e rivalutazione. Il rovescio della medaglia è l'usucapione: l'occupante che possiede come proprietario per vent'anni, senza atti interruttivi, acquista l'immobile, e il comodatario che muta il titolo con atti di opposizione può iniziare a usucapire; la diffida non basta a interrompere l'usucapione, serve la domanda giudiziale o il recupero materiale del possesso. Per questo la causa di rilascio non va rinviata, e ogni forma di autotutela (serratura cambiata, utenze staccate, sgombero con amici) espone a denuncia per esercizio arbitrario o violenza privata e alla reintegrazione dell'occupante, che il giudice ordina anche contro il proprietario.

Domande frequenti

Mio figlio (o mio fratello) vive nella mia casa da anni senza contratto e non vuole andarsene: che cosa faccio?

È un comodato senza termine (precario): il comodante può chiedere la restituzione in qualsiasi momento (art. 1810 c.c.) con una lettera raccomandata o PEC che fissi un termine ragionevole; se non lascia, si agisce in tribunale con il rito semplificato per la restituzione, poi con il rilascio forzato tramite ufficiale giudiziario. Se la casa era stata data per le esigenze della famiglia del figlio con minori, la giurisprudenza riconosce un termine implicito legato a quelle esigenze, salvo bisogno urgente del proprietario (art. 1809).

Quanto mi deve chi ha occupato senza titolo?

L'indennità di occupazione, cioè di regola il valore locativo di mercato per il periodo dell'occupazione, oltre alle utenze e ai danni all'immobile. Le Sezioni Unite (33645/2022) hanno chiarito che il danno non è automatico ma si può provare anche per presunzioni (l'immobile era locabile e la perdita del godimento è normale conseguenza), mentre il mancato canone di una locazione specifica va provato. Si prescrive in cinque anni per ciascun periodo.

Un abusivo è entrato in casa mentre ero via: posso chiamare la polizia?

Sì. Dal 2025 l'occupazione con violenza, minaccia o raggiri di un immobile destinato a domicilio altrui è il reato dell'art. 634-bis c.p. (2-7 anni), e se l'immobile è l'unica abitazione del denunciante gli ufficiali di polizia giudiziaria, verificata l'arbitrarietà, ordinano l'immediato rilascio e reintegrano il proprietario, anche coattivamente con l'autorizzazione del PM (art. 321-bis c.p.p.); negli altri casi il giudice dispone la reintegrazione con decreto. L'occupante che lascia spontaneamente e collabora non è punibile. Per le seconde case senza violenza resta l'invasione dell'art. 633 e la via civile.

Posso cambiare la serratura o staccare luce e gas?

No: chi si fa giustizia da sé contro un occupante, anche senza titolo, commette esercizio arbitrario delle proprie ragioni o violenza privata e subisce l'azione di reintegrazione dell'occupante, che è possessore o detentore tutelato. La legge riserva lo sgombero all'ufficiale giudiziario con la forza pubblica, o alla polizia nei casi dell'art. 321-bis c.p.p.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Casa e proprietàL'usucapione: diventare proprietari con il possessoVenti anni di possesso continuo e pacifico, l'usucapione decennale, possesso e detenzione, la prova, la mediazione obbligatoria, i casi tra coeredi e vicini.
Reati contro l'amministrazione della giustiziaL'esercizio arbitrario delle proprie ragioni (artt. 392-393 c.p.)Presupposto comune (un preteso diritto azionabile davanti al giudice), violenza sulle cose (392: danneggiare, trasformare, mutare destinazione, alterare programmi informatici) e violenza o minaccia alle persone (393), aggravante delle armi, querela entro 3 mesi, pene e prescrizione, casi tipici (locatore e inquilino, creditore e debitore, beni prestati, confini e passaggi, utenze, veicoli), il criterio delle Sezioni Unite 29541/2020 per distinguerlo dall'estorsione, la rapina e il furto, la violenza privata, la non punibilità di chi reagisce (393-bis), difese (buona fede, impossibilità di ricorrere al giudice, urgenza), tenuità e rimedi civili.
Matrimonio, unioni civili e convivenzeFine della convivenza: la casa, i soldi, i figliNessun mantenimento tra ex conviventi ma alimenti in stato di bisogno per un periodo proporzionale alla convivenza (art. 1, comma 65, L. 76/2016), la casa (proprietà esclusiva: nessun diritto di restare salvo figli; comproprietà: uso e divisione, artt. 1102 e 1111; affitto: subentro nel contratto, comma 44; contratto di convivenza: preavviso di 90 giorni, comma 61), assegnazione della casa al genitore con i figli (art. 337-sexies), mutuo cointestato e regresso (art. 1298), spese e lavori nella casa dell'altro (art. 2034 obbligazione naturale, art. 2041 arricchimento, art. 936), conto cointestato e regali (artt. 782-783), impresa familiare (art. 230-ter), scioglimento della comunione del contratto di convivenza (comma 60), prescrizione sospesa tra conviventi (Corte cost. 7/2026), mantenimento e affidamento dei figli (artt. 337-bis ss., rito 473-bis).
Separazione e divorzioL'assegnazione della casa coniugaleCriterio dell'interesse dei figli, casa di proprietà dell'altro coniuge, dei suoceri o in affitto, senza figli, effetti sul mantenimento, revoca (figli autonomi, nuova convivenza, nuove nozze, trasferimento), trascrizione e vendita a terzi, mutuo, spese e condominio, IMU, cambio di residenza da comunicare in 30 giorni, coppie non sposate.