Sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.): disdetta, convalida

In breve

Prima lo sfratto serve una disdetta valida: casa 4+4 e 3+2, alla prima scadenza solo per i motivi dell'art. 3 L. 431/1998 con 6 mesi di preavviso (36 mensilità se il motivo è falso), alla seconda libera con 6 mesi; negozi 6+6, disdetta 12 mesi prima (18 alberghi), motivi tassativi alla prima scadenza e 18 mensilità di avviamento.
Licenza prima della scadenza o sfratto dopo, con citazione per la convalida (art. 657 c.p.c.), notifica dell'ufficiale giudiziario, 20 giorni.
Inquilino assente o senza opposizione: convalida con ordinanza esecutiva (art. 663); eccezioni senza prova scritta: ordinanza di rilascio con riserva (art. 665); poi rito locatizio.
Opposizione tardiva solo per notifica irregolare o forza maggiore, entro 10 giorni dall'esecuzione (art. 668).
Esecuzione: precetto, preavviso di rilascio, ufficiale giudiziario, forza pubblica.

La disdetta: il presupposto di tutto

Art. 657 c.p.c. — Intimazione di licenza e di sfratto per finita locazione

«Il locatore o il concedente può intimare al conduttore, al comodatario di beni immobili, all'affittuario di azienda, all'affittuario coltivatore diretto, al mezzadro o al colono licenza per finita locazione, prima della scadenza del contratto, con la contestuale citazione per la convalida, rispettando i termini prescritti dal contratto, dalla legge o dagli usi locali. Può altresì intimare lo sfratto, con la contestuale citazione per la convalida, dopo la scadenza del contratto, se, in virtù del contratto stesso o per effetto di atti o intimazioni precedenti, è esclusa la tacita riconduzione».

Contratto	Preavviso	Motivi	Se il locatore sbaglia
Abitazione 4+4 o 3+2, prima scadenza	6 mesi, raccomandata o PEC	Solo art. 3 L. 431/1998: uso proprio o di familiari, ente con altro immobile, inquilino con alloggio libero nel comune, ristrutturazione o demolizione con titolo edilizio, mancata occupazione, vendita senza altri immobili (prelazione)	Disdetta nulla senza motivo; 36 mensilità se il motivo è illegittimo o non attuato entro 12 mesi, o ripristino del contratto
Abitazione, seconda scadenza	6 mesi, raccomandata	Nessuno; oppure proposta di nuove condizioni con risposta entro 60 giorni (art. 2 c. 1)	Senza disdetta, rinnovo tacito di 4 anni (3+2 per i concordati)
Transitorio, studenti	Alla scadenza; per il transitorio esigenza da confermare	—	Transitorio senza esigenza reale = contratto 4+4
Commerciale 6+6 (art. 27 L. 392/1978), prima scadenza	12 mesi, raccomandata	Solo art. 29: abitazione o attività propria o di coniuge e parenti in linea retta entro il 2° grado, demolizione, ristrutturazione integrale, restauro (titolo edilizio come condizione)	Disdetta nulla; se non attua il motivo entro 6 mesi: ripristino o fino a 48 mensilità più indennità (art. 31)
Commerciale, scadenze successive	12 mesi (18 alberghi e teatri)	Nessuno	Senza disdetta, rinnovo di 6 (o 9) anni; indennità di avviamento 18 mensilità (21 alberghi), raddoppiata per attività affine entro un anno; rilascio condizionato al pagamento (art. 34)
Comodato, affitto d'azienda, fondi rustici	Secondo contratto, legge o usi	—	Stesso procedimento di convalida (art. 657)

Lo sfratto per finita locazione presuppone che la tacita riconduzione sia esclusa: per le abitazioni e per le locazioni commerciali ciò avviene solo con una disdetta tempestiva e, alla prima scadenza, motivata; senza, il contratto si rinnova per legge e l'intimazione è destinata al rigetto. Il locatore che ottiene la casa per un motivo che poi non realizza risponde con il ripristino del contratto o un risarcimento minimo di 36 mensilità (art. 3, c. 3 e 5, L. 431/1998); nei negozi il conduttore uscente ha diritto all'indennità di avviamento, che blocca l'esecuzione finché non è pagata. Le regole della disdetta e del recesso vanno verificate prima di ogni atto: date di scadenza, forma, destinatario, motivo, prova della ricezione.

Il procedimento di convalida e l'esecuzione

Intimazione: licenza (prima della scadenza) o sfratto (dopo), con citazione per la convalida davanti al tribunale del luogo dell'immobile, notificata dall'ufficiale giudiziario, non al domicilio eletto, con l'avvertimento che in mancanza di comparizione o opposizione il giudice convalida (art. 660); almeno 20 giorni liberi prima dell'udienza.
Udienza: intimato assente o non opponente, convalida con ordinanza esecutiva e data del rilascio (art. 663), con rinnovazione della citazione se risulta che non ne ha avuto conoscenza; opposizione con eccezioni senza prova scritta, ordinanza di rilascio con riserva, non impugnabile, immediatamente esecutiva, eventualmente con cauzione (art. 665); opposizione documentata, niente ordinanza e prosecuzione del giudizio.
Giudizio di merito: mutamento del rito e prosecuzione con il rito locatizio (art. 667; art. 447-bis c.p.c.), con la mediazione obbligatoria per la fase di merito; per i locali commerciali il rito dell'art. 30 L. 392/1978, con tentativo di conciliazione e ordinanza di rilascio in ogni stato.
Opposizione tardiva (art. 668): l'intimato convalidato in assenza può opporsi provando di non aver avuto tempestiva conoscenza per irregolarità della notifica, caso fortuito o forza maggiore; non oltre dieci giorni dall'esecuzione.
Esecuzione: l'ordinanza è titolo esecutivo; precetto, preavviso di rilascio dell'ufficiale giudiziario, accessi e forza pubblica (guida); per le abitazioni il giudice può differire l'esecuzione nei casi previsti dalla legge; per i negozi l'esecuzione è condizionata al pagamento dell'indennità di avviamento.

Le difese dell'inquilino ruotano intorno alla disdetta (nulla per assenza del motivo, tardiva, inviata da un non legittimato, non ricevuta), al rinnovo tacito, al contratto non registrato con le sue conseguenze sulla durata, alla mancanza del titolo edilizio per i motivi di ristrutturazione, alla prelazione violata nella vendita e, nei negozi, all'indennità non offerta; l'incasso dei canoni dopo la scadenza non vale rinnovo se la volontà del locatore non è univoca. Il deposito cauzionale si restituisce alla riconsegna, salvo danni provati, e il canone dovuto fino al rilascio effettivo si chiede come indennità di occupazione. Per la morosità la strada è diversa e più rapida (sfratto per morosità), con il termine di grazia e il decreto ingiuntivo per i canoni.

Domande frequenti

Il contratto 4+4 è alla prima scadenza e voglio riavere la casa per mio figlio: che cosa devo fare?

Inviare la disdetta con raccomandata (o PEC) almeno sei mesi prima della scadenza dei primi quattro anni, indicando a pena di nullità il motivo tra quelli dell'art. 3 L. 431/1998: la destinazione dell'immobile ad abitazione del figlio rientra nella lettera a). Se alla scadenza l'inquilino non rilascia, si intima lo sfratto per finita locazione (o, prima della scadenza, la licenza) con citazione per la convalida (art. 657 c.p.c.): se non compare o non si oppone, il giudice convalida con ordinanza esecutiva; se si oppone senza prova scritta, ordinanza di rilascio con riserva. Attenzione alle conseguenze: se il figlio non va ad abitarvi entro dodici mesi dalla riconsegna, l'inquilino può chiedere il ripristino del contratto o un risarcimento non inferiore a 36 mensilità (art. 3, c. 5); alla seconda scadenza (dopo otto anni) la disdetta è invece libera, con sei mesi di preavviso.

Ho un negozio in affitto da 6 anni e il proprietario mi ha mandato la disdetta 8 mesi prima della scadenza: è valida?

No. Per le locazioni commerciali dell'art. 27 L. 392/1978 la disdetta che impedisce il rinnovo tacito di sei anni in sei anni va comunicata con raccomandata almeno dodici mesi prima della scadenza (diciotto per alberghi e teatri, art. 28); alla prima scadenza, inoltre, il locatore può negare il rinnovo solo per i motivi tassativi dell'art. 29 (abitazione o attività propria o di coniuge e parenti in linea retta entro il secondo grado, demolizione, ristrutturazione integrale, restauro), indicati a pena di nullità. Una disdetta tardiva o senza motivo è inefficace e il contratto si rinnova per altri sei anni. Se invece la disdetta è valida, alla cessazione ha diritto all'indennità di avviamento di 18 mensilità dell'ultimo canone (21 per gli alberghi), raddoppiata se entro un anno nei locali si insedia un'attività affine, e il rilascio non può essere eseguito finché l'indennità non è pagata (art. 34); se il locatore non attua il motivo entro sei mesi, può chiedere il ripristino o un risarcimento fino a 48 mensilità (art. 31).

Come si svolge l'udienza di convalida e quanto ci vuole?

L'atto di intimazione con citazione va notificato dall'ufficiale giudiziario (non al domicilio eletto) almeno venti giorni prima dell'udienza (art. 660). All'udienza, se l'intimato non compare o compare senza opporsi, il giudice convalida lo sfratto con ordinanza esecutiva, fissando la data del rilascio (art. 663); se compare e si oppone con eccezioni prive di prova scritta, su istanza del locatore emette l'ordinanza di rilascio con riserva, immediatamente esecutiva, salvo gravi motivi (art. 665), e la causa prosegue con il rito locatizio (art. 667); se le eccezioni sono documentate (disdetta nulla, rinnovo tacito, contratto non registrato), niente convalida e si va al giudizio ordinario. Dalla notifica alla convalida passano di regola da uno a tre mesi; l'esecuzione con l'ufficiale giudiziario e la forza pubblica richiede altri mesi, variabili da tribunale a tribunale, con possibili differimenti nei casi previsti dalla legge per le abitazioni.

Ho continuato a pagare l'affitto dopo la scadenza e il proprietario lo ha incassato: il contratto si è rinnovato?

Non automaticamente. Il rinnovo tacito richiede una volontà univoca del locatore di proseguire il rapporto: l'incasso dei canoni dopo la scadenza, quando c'è stata una disdetta valida, è considerato dalla giurisprudenza come indennità di occupazione e non come rinnovo, salvo comportamenti inequivoci (nuovi accordi, lunga tolleranza senza sfratto, rinuncia espressa). Se invece la disdetta non c'è stata o è nulla, il contratto si è rinnovato per legge (4 anni per le abitazioni, 6 per i negozi) e lo sfratto per finita locazione va rigettato. La prova scritta della disdetta e della sua ricezione è quindi il documento centrale dell'udienza; l'inquilino che riceve un'intimazione deve verificare date, preavviso, motivo e legittimazione di chi l'ha inviata prima dell'udienza.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Affitti e sfrattiLo sfratto per morosità: procedura, tempi, difeseMorosità dopo 20 giorni, intimazione e udienza, termine di grazia, decreto per i canoni, opposizione, esecuzione con l'ufficiale giudiziario, tempi e costi.
Affitti e sfrattiL'esecuzione dello sfratto: ufficiale giudiziario e forza pubblicaIl titolo (ordinanza di convalida, ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., sentenza, verbale di conciliazione, contratto con termine di rilascio autenticato per i contratti transitori; art. 56 L. 392/1978: il giudice fissa la data dell'esecuzione entro 6 mesi, in casi eccezionali 12, motivando sulle condizioni delle parti e sul tempo trascorso dalla disdetta; per la morosità non oltre 60 giorni dalla scadenza del termine di grazia), il precetto (art. 605 c.p.c.: precetto per rilascio con descrizione sommaria dell'immobile e riferimento alla data fissata; notifica; 10 giorni; efficacia 90 giorni), l'ufficiale giudiziario (art. 608: l'esecuzione inizia con la notifica dell'avviso che comunica almeno 10 giorni prima il giorno e l'ora dell'accesso; nel giorno fissato l'ufficiale, con titolo e precetto, si reca sul posto e, con i poteri dell'art. 513, immette il locatore nel possesso consegnando le chiavi e ingiungendo ai detentori di riconoscere il nuovo possessore; primo accesso di regola con rinvio e invito a liberare; accessi successivi con richiesta della forza pubblica alla questura o ai carabinieri e del fabbro; assistente sociale se ci sono minori, anziani o persone fragili; verbale; tempi tra un accesso e l'altro secondo l'organizzazione dell'UNEP e la disponibilità della forza pubblica, da settimane a mesi), i mobili (art. 609: se nell'immobile ci sono beni mobili non dovuti in consegna, l'ufficiale intima a chi deve rilasciare, o al proprietario dei beni, di asportarli entro un termine; se non lo fa, su richiesta e a spese del locatore l'ufficiale stima il valore e le spese di custodia e asporto; se il valore supera le spese, nomina un custode e li fa trasportare, e se nessuno li ritira sono venduti o assegnati; se il valore è inferiore alle spese, o manca l'istanza con l'anticipo dei costi, i beni si considerano abbandonati e l'ufficiale ne dispone lo smaltimento; i documenti di attività imprenditoriale o professionale vanno conservati due anni dal locatore; verbale con foto), le difficoltà (art. 610: provvedimenti temporanei del giudice dell'esecuzione anche a richiesta verbale, per esempio sull'accesso a locali chiusi, sugli animali, sui terzi occupanti; art. 607 se i beni sono pignorati), le spese (art. 611: l'ufficiale specifica le spese anticipate, il giudice le liquida con decreto che è titolo esecutivo contro l'inquilino: precetto, notifiche, accessi, fabbro, trasporto e custodia; recupero spesso difficile), i rinvii dell'inquilino (art. 6 c. 4 L. 431/1998 per la finita locazione abitativa: una sola istanza al giudice per fissare di nuovo la data entro 6 mesi, fino a 18 per gli over 65, con 5 o più figli a carico, disoccupati o in integrazione salariale, assegnatari di alloggi pubblici in attesa, acquirenti di alloggi in costruzione; opposizione delle parti al tribunale collegiale; per la morosità nessun differimento; sospensioni straordinarie per legge in casi eccezionali; opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c. entro 10 giorni dall'esecuzione se la citazione non è stata conosciuta; opposizione all'esecuzione ex art. 615 per fatti successivi al titolo, per esempio un nuovo accordo), come si accelera e come si evita (accordo sulla data con rinuncia all'opposizione, art. 56 c. 3; buonuscita e rilascio spontaneo; verifica dell'esistenza di terzi occupanti da citare; presenza del locatore o di un delegato agli accessi; per l'inquilino: chiedere il differimento nei termini, liberare i mobili, consegnare le chiavi con verbale).
Affitti e sfrattiDisdetta e recesso dal contratto di affittoDurata e rinnovi del 4+4 e del 3+2, disdetta del locatore alla prima scadenza (motivi tassativi, 6 mesi, sanzione di 36 mensilità), seconda scadenza e rinnovo tacito, recesso del conduttore (clausola o gravi motivi, 6 mesi), transitori, locazioni commerciali (12/18 mesi, motivi dell'art. 29), forma delle comunicazioni, che cosa succede dopo.
Affitti e sfrattiIl contratto di affitto: 4+4, 3+2, transitorioTipologie (4+4, 3+2, transitorio, studenti), forma scritta e registrazione, rinnovo e disdetta, canone e ISTAT, deposito, spese, cedolare secca.
Affitti e sfrattiL'affitto di negozi e uffici (locazione commerciale)Ambito (immobili urbani per attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche, di lavoro autonomo: art. 27; alberghi e teatri; esclusi i contratti transitori per natura e le locazioni stagionali con obbligo di rinnovo), durata (6 anni, 9 per alberghi e teatri; durate inferiori nulle e sostituite; rinnovo tacito di 6 in 6 anni salvo disdetta con 12 mesi di preavviso, 18 per alberghi: art. 28), diniego di rinnovo alla prima scadenza (art. 29: uso abitativo proprio o di parenti, esercizio in proprio di attività, demolizione o ristrutturazione integrale con titolo edilizio, adeguamento delle superfici di vendita; comunicazione con i motivi e sanzioni se non attuati entro 6 mesi: ripristino o risarcimento fino a 48 mensilità), recesso del conduttore (art. 27: se pattuito con 6 mesi di preavviso; sempre per gravi motivi con 6 mesi; la crisi economica come grave motivo secondo la Cassazione), canone (libero; aggiornamento ISTAT annuale non oltre il 75% per i contratti di durata legale, art. 32; canoni a scaletta; deposito cauzionale massimo 3 mensilità con interessi, art. 11), indennità di avviamento (art. 34: 18 mensilità, 21 per alberghi, dell'ultimo canone; doppia se entro un anno l'immobile ospita la stessa attività o affine; condizione dell'esecuzione del rilascio; esclusa per recesso, disdetta o inadempimento del conduttore e per le attività senza contatto con il pubblico, professionisti, transitori, immobili in stazioni e aeroporti: art. 35), prelazione e riscatto (art. 38: notifica a mezzo ufficiale giudiziario, 60 giorni per esercitarla, pagamento entro 30 giorni; art. 39: riscatto entro 6 mesi dalla trascrizione; art. 40: prelazione in caso di nuova locazione), sublocazione e cessione con l'azienda (art. 36), patti nulli e ripetizione entro 6 mesi dalla riconsegna (art. 79), grandi locazioni sopra 250.000 euro annui in deroga, morosità e sfratto (gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., senza la soglia dell'abitativo), riparazioni e migliorie, registrazione e cedolare secca (solo negozi C/1 nel 2019), COVID e rinegoziazione, esecuzione del rilascio.
Il processo civileLa mediazione obbligatoria: materie, procedura, costiMaterie obbligatorie (art. 5), esclusioni (decreti ingiuntivi, sfratti, cautelari, consulenza preventiva), mediazione demandata dal giudice, come si avvia e dove, primo incontro (20-40 giorni), assistenza degli avvocati, durata di 6 mesi, effetti su prescrizione e decadenza, riservatezza, proposta del mediatore e conseguenze sulle spese, accordo titolo esecutivo (con avvocati) o omologato, mancata partecipazione (argomenti di prova, doppio del contributo unificato), costi (DM 150/2023), riduzione di un quinto, patrocinio gratuito, crediti d'imposta, esenzioni fiscali.