Casa in affitto venduta o pignorata: i diritti dell'inquilino

In breve

Vendita: il contratto con data certa anteriore vale contro il compratore.
Pignoramento: vale contro l'aggiudicatario se la data certa è anteriore al pignoramento.
Limiti: oltre nove anni serve la trascrizione; niente tutela per il canone vile.
Durante l'asta i canoni si pagano al custode giudiziario.
Contratti dopo il pignoramento senza autorizzazione: non opponibili.

La vendita della casa affittata

Art. 1599, c. 1 e 3, c.c.

«Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa. [...] Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione.»

La data certa si ottiene di solito con la registrazione del contratto. Se il contratto è opponibile, il compratore subentra come locatore e l'inquilino continua a vivere nella casa alle stesse condizioni, pagando il canone al nuovo proprietario; in ogni caso l'acquirente deve rispettare la locazione se si è impegnato a farlo con il venditore (art. 1599, c. 4). Per le regole sulla durata e sul rinnovo si veda la pagina sul contratto di locazione abitativa.

Il pignoramento e l'asta

Situazione	Opponibile all'aggiudicatario?	Norma
Contratto con data certa anteriore al pignoramento	Sì	Art. 2923, c. 1
Locazione oltre nove anni non trascritta prima del pignoramento	Solo per nove anni dall'inizio	Art. 2923, c. 2
Canone inferiore di un terzo al giusto prezzo	No	Art. 2923, c. 3
Nessuna data certa, ma detenzione anteriore	Solo per la durata delle locazioni a tempo indeterminato	Art. 2923, c. 4
Contratto successivo al pignoramento senza autorizzazione	No	Art. 560 c.p.c.

Durante la procedura il custode giudiziario amministra l'immobile, riscuote i canoni e compie le azioni necessarie; il debitore e il custode non possono affittare l'immobile senza l'autorizzazione del giudice. Se l'immobile è occupato da chi non ha un titolo opponibile, il giudice dell'esecuzione ne ordina la liberazione, che il custode attua senza le formalità dello sfratto (art. 560 c.p.c.). Per partecipare all'asta si veda la pagina sulla vendita forzata, sulla procedura quella sul pignoramento immobiliare.

Verificare la data certa del contratto: registrazione o altro.
Chiedere chi è il nuovo locatore o il custode a cui pagare.
Conservare le ricevute dei canoni pagati.
Controllare l'avviso di vendita e la perizia sulla situazione di occupazione.
Opporsi all'ordine di liberazione se il contratto è opponibile.

Domande frequenti

Il proprietario ha venduto la casa: devo andarmene?

No, se il contratto ha data certa anteriore alla vendita, come la data di registrazione: in quel caso è opponibile al nuovo proprietario, che subentra come locatore (art. 1599 c.c.). Le locazioni oltre nove anni non trascritte valgono però solo per i primi nove anni dall'inizio. Da quel momento l'affitto si paga al nuovo proprietario.

La casa in cui vivo in affitto è stata pignorata: che cosa succede?

Se il contratto ha data certa anteriore al pignoramento, resta valido anche verso chi compra all'asta, salvo che il canone sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello di precedenti locazioni (art. 2923 c.c.). Durante la procedura i canoni vanno pagati al custode giudiziario, che amministra l'immobile per conto del giudice (art. 560 c.p.c.).

Il contratto è stato firmato dopo il pignoramento: è valido?

Il debitore e il custode non possono dare in locazione l'immobile pignorato senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione (art. 560 c.p.c.). Un contratto stipulato dopo il pignoramento senza autorizzazione non è opponibile alla procedura, e il giudice può ordinare la liberazione dell'immobile occupato senza un titolo opponibile.

Il contratto non era registrato: sono tutelato?

Senza data certa il contratto non è opponibile a chi compra, ma se la detenzione dell'inquilino è anteriore al pignoramento l'aggiudicatario deve rispettare la locazione per la durata prevista per quelle a tempo indeterminato (art. 2923, c. 4, c.c.). La registrazione è comunque il modo più semplice per dare data certa al contratto, oltre che un obbligo di legge.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

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