Chi paga le riparazioni nella casa in affitto

La regola: piccola manutenzione all'inquilino, il resto al proprietario

Il criterio decisivo è la causa del guasto: se deriva dall'uso quotidiano, è piccola manutenzione a carico dell'inquilino; se deriva dall'invecchiamento, da un difetto o da un evento accidentale, la riparazione spetta al proprietario, che deve consegnare e mantenere la casa in buono stato (art. 1575). In mancanza di patto, i dettagli sono fissati dagli usi locali (art. 1609, c. 2). La Cassazione considera straordinarie le opere non prevedibili nella normale durata del rapporto o dal costo sproporzionato rispetto al canone (Cass. 27540/2013), e l'obbligo del locatore riguarda anche le parti comuni dell'edificio (Cass. 15372/2010). Le parti possono però derogare: è valida la clausola che mette a carico dell'inquilino anche spese straordinarie, se il canone ne tiene conto (Cass. 25082/2025).

Per gli oneri accessori l'inquilino deve pagare entro due mesi dalla richiesta, ma prima ha diritto di conoscere il dettaglio delle spese, i criteri di ripartizione e di vedere i giustificativi (art. 9 L. 392/1978).

Riparazioni urgenti, lavori lunghi e vizi

Quando serve una riparazione a carico del proprietario, l'inquilino deve avvisarlo; se è urgente, può eseguirla direttamente e chiederne il rimborso, purché ne dia contemporaneo avviso (art. 1577). Conviene farlo per iscritto, con fotografie e preventivi. Le riparazioni che non possono aspettare la fine del contratto vanno tollerate anche se tolgono l'uso di una parte della casa (art. 1583); ma se durano più di un sesto della durata della locazione e comunque più di venti giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata, e se rendono inabitabile la parte necessaria all'alloggio può chiedere lo scioglimento del contratto (art. 1584).

Se la casa aveva già alla consegna vizi che ne riducono in modo apprezzabile l'uso, l'inquilino può chiedere la riduzione del canone o la risoluzione, salvo che li conoscesse o fossero facilmente riconoscibili, e il proprietario risponde dei danni se non prova di averli ignorati senza colpa (art. 1578); se i vizi mettono seriamente a rischio la salute, la risoluzione si può ottenere anche se erano noti (art. 1580). Quando la causa di un danno è controversa, per esempio nelle infiltrazioni, un accertamento tecnico preventivo può chiarire chi deve pagare.

Perché non conviene smettere di pagare

La tentazione di trattenere l'affitto finché il proprietario non ripara è forte, ma rischiosa: la Cassazione ha chiarito che il conduttore che continua a godere dell'immobile, pur con dei vizi, non può sospendere il pagamento del canone, perché la sua reazione non è proporzionata all'inadempimento del locatore (Cass. 17020/2022). Chi smette di pagare si espone allo sfratto per morosità. Le strade corrette sono la diffida, le riparazioni urgenti con rimborso e, se serve, la causa per la riduzione del canone o la risoluzione.

Alla fine del contratto l'inquilino restituisce la casa nello stato in cui l'ha ricevuta, salvo il normale deterioramento d'uso, e non risponde dei danni da vetustà (art. 1590); il proprietario che trattiene il deposito cauzionale per riparazioni deve provare l'uso scorretto (Cass. 1320/2015).

1. Documentare lo stato della casa all'ingresso, con verbale e fotografie.
2. Avvisare subito per iscritto il proprietario di ogni guasto.
3. Per le urgenze, intervenire, avvisare contemporaneamente e conservare le fatture.
4. Chiedere il dettaglio degli oneri accessori prima di pagarli.
5. Non trattenere il canone: in caso di lite, agire per la riduzione.