Deposito cauzionale nell'affitto: 3 mensilità, interessi, restituzione

In breve

Massimo 3 mensilità e interessi legali ogni anno al conduttore; norma inderogabile, clausole «infruttifero» nulle (art. 11 L. 392/1978).
Si restituisce alla riconsegna; il locatore trattiene solo per danni o crediti provati e, se contestati, chiede l'attribuzione in giudizio.
Usura normale esclusa (art. 1590 c.c.); il verbale con foto alla consegna e alla riconsegna decide.
L'inquilino non può «scalare» la cauzione dagli ultimi canoni; nel commerciale valida la rinuncia alla compensazione (Cass. 20975/2020).
Recupero: diffida, giudice di pace fino a 5.000 euro o decreto ingiuntivo; prescrizione 10 anni.

La norma

Art. 11 L. 27 luglio 1978, n. 392 — Deposito cauzionale

«Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno».

Art. 1590, primo e secondo comma, c.c. — Restituzione della cosa locata

«Il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto. In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione».

Voce	Trattenibile dalla cauzione?	Nota
Canoni e oneri accessori non pagati, utenze intestate al locatore	Sì	Con il conto documentato; nel commerciale anche con clausola di rinuncia alla compensazione a carico del conduttore
Danni oltre l'uso normale (buchi, rotture, macchie, impianti danneggiati)	Sì, se provati	Verbale iniziale con descrizione; foto; preventivi o fatture
Usura normale, vetustà, piccole imperfezioni	No	Art. 1590 c.c.: deterioramento da uso conforme escluso
Tinteggiatura	Solo se prevista dal contratto o se le pareti sono danneggiate oltre l'uso	Dipende dalla clausola e dallo stato iniziale
Indennità per ritardata riconsegna	Sì	Art. 1591 c.c.: canone fino alla riconsegna più il maggior danno
Migliorie fatte dall'inquilino	No; anzi, possibile indennità al conduttore se autorizzate	Art. 1592 c.c.
Spese di pulizia ordinaria	Di regola no	Salvo stato di abbandono documentato
Interessi legali sul deposito	Dovuti al conduttore	Ogni anno; clausola contraria nulla

La cauzione è una garanzia, non un anticipo né un extra: il locatore la detiene per conto del conduttore, ne deve gli interessi e la restituisce quando la locazione finisce e l'immobile torna nella sua disponibilità, trattenendo solo ciò che prova di dover ricevere. La giurisprudenza è ferma sulla sequenza: riconsegna, verifica, richiesta di restituzione; il locatore che contesta danni deve chiederne l'attribuzione in giudizio, non può semplicemente tenersi i soldi. Il limite delle tre mensilità e gli interessi valgono anche per le locazioni commerciali; per queste la Cassazione ammette la clausola con cui il conduttore rinuncia a compensare i canoni con il deposito, mentre per le abitazioni la protezione dell'art. 13 L. 431/1998 e dell'art. 79 L. 392/1978 rende nulle le pattuizioni che aggravano la posizione del conduttore. Sul contratto e sulle sue clausole, la guida sul contratto di affitto; per la fase di rilascio, quelle sullo sfratto per finita locazione e sull'esecuzione.

Come si evita la lite

All'ingresso: verbale di consegna con descrizione dello stato, foto datate, inventario e lettura dei contatori; cauzione versata con bonifico e causale; contratto registrato.
Durante: chiedere e annotare gli interessi annuali; segnalare per iscritto i guasti e le riparazioni a carico del locatore, per non vederseli addebitati dopo.
All'uscita: preavviso e data di riconsegna concordata; verbale in contraddittorio con foto e contatori; consegna delle chiavi documentata; richiesta scritta di restituzione con il conto degli interessi.
Se il locatore trattiene: chiedere l'elenco dei danni con le prove; contestare per iscritto; diffida con termine; poi giudice di pace fino a 5.000 euro o decreto ingiuntivo, con le spese a carico di chi ha torto.
Se l'inquilino non paga gli ultimi mesi: il locatore intima e, alla riconsegna, compensa canoni e danni provati, restituendo l'eventuale eccedenza; per la morosità in corso di rapporto, lo sfratto.

Due dettagli fiscali e pratici. La cauzione non è reddito per il locatore e non si tassa; l'imposta di registro dello 0,50% colpisce solo le garanzie prestate da terzi (per esempio la fideiussione di un genitore), non il deposito versato dal conduttore. E il diritto alla restituzione si prescrive in dieci anni dalla fine della locazione, quello agli interessi in cinque anni per ciascuna annualità: chi ha lasciato un appartamento anni fa senza riavere la cauzione può ancora chiederla. Per gli affitti non registrati, la cauzione segue le regole dell'affitto in nero, con la restituzione dovuta comunque; per i debiti in generale, i termini nella guida sulla prescrizione.

Domande frequenti

Ho riconsegnato l'appartamento due mesi fa e il proprietario non mi restituisce le tre mensilità di cauzione dicendo che deve «vedere i danni»: che cosa posso fare?

Il deposito va restituito alla riconsegna dell'immobile, con gli interessi legali maturati anno per anno (art. 11 L. 392/1978): il locatore può trattenerlo, in tutto o in parte, solo per danni o crediti che indica e prova, e se lei non concorda deve chiederne l'attribuzione al giudice, non tenersi la somma in attesa. Due mesi senza una contestazione precisa sono già un inadempimento. Invii una diffida con la data della riconsegna (verbale o consegna delle chiavi), il conto degli interessi e un termine di dieci giorni; se non risponde, per importi fino a 5.000 euro può agire davanti al giudice di pace anche senza avvocato, oppure chiedere un decreto ingiuntivo, perché il credito risulta dal contratto e dal versamento. Se il proprietario oppone danni, tocca a lui provarli: senza un verbale di consegna iniziale con la descrizione dello stato, si presume che lei abbia ricevuto l'immobile in buono stato (art. 1590 c.c.) ma anche che l'usura normale non sia a suo carico; le foto della riconsegna sono la sua difesa.

Il contratto dice che la cauzione è «infruttifera»: è valido?

No. L'art. 11 L. 392/1978 è una norma imperativa: il deposito «è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno», e la Cassazione considera nulle le clausole che escludono gli interessi o li rinviano, perché altrimenti la cauzione diventerebbe un aumento occulto del canone; lo stesso vale per il limite delle tre mensilità. La nullità non travolge il contratto: la clausola si considera non scritta e gli interessi sono dovuti al tasso legale di ciascun anno (1,60% nel 2026), con la prescrizione quinquennale per quelli arretrati. In pratica su una cauzione di 2.400 euro si tratta di poche decine di euro l'anno, ma il locatore che li nega si espone a spese di giudizio sproporzionate. Diverso è il caso della fideiussione bancaria o assicurativa al posto del deposito: non è un deposito, non produce interessi e non ha il limite di tre mensilità.

Sono in scadenza e vorrei non pagare gli ultimi due canoni, tanto c'è la cauzione: posso?

No, salvo accordo scritto con il locatore. La cauzione garantisce le obbligazioni del conduttore ma non è un pagamento anticipato: il canone resta dovuto alle scadenze e il mancato pagamento è morosità, con il rischio dello sfratto e della segnalazione, anche se poi il proprietario trattiene la cauzione a compensazione. Nelle locazioni abitative il locatore può comunque compensare alla fine i canoni non pagati con il deposito; nelle locazioni commerciali è valida anche la clausola con cui il conduttore rinuncia a eccepire la compensazione, e quindi deve pagare tutto e poi chiedere la restituzione (Cass. 20975/2020). La soluzione corretta è concordare per iscritto che gli ultimi canoni siano compensati con il deposito previa verifica dello stato dell'immobile, in modo da tutelare entrambi.

Come locatore, che cosa devo fare per poter trattenere qualcosa?

Documentare. Alla consegna iniziale, un verbale con descrizione dello stato, foto datate, inventario degli arredi e lettura dei contatori, firmato da entrambi: senza descrizione si presume che l'immobile fosse in buono stato ma non può addebitare l'usura normale, i guasti da vetustà o le migliorie (art. 1590 c.c.). Alla riconsegna, un verbale in contraddittorio con le contestazioni specifiche, poi preventivi o fatture di ripristino; il conto dei canoni, degli oneri accessori e delle utenze non pagati, dell'eventuale indennità di occupazione per il ritardo nella riconsegna (art. 1591). Con questi elementi comunichi per iscritto l'importo trattenuto e restituisca il resto con gli interessi; se il conduttore contesta, la controversia va al giudice, e in caso di trattenuta senza prova sarà condannato alla restituzione con interessi e spese. Se l'immobile viene venduto, l'obbligo di restituzione passa all'acquirente insieme al contratto; se il locatore fallisce, il credito del conduttore per la cauzione è prededucibile quando il curatore subentra nel contratto (Cass. 4635/2025).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Affitti e sfrattiIl contratto di affitto: 4+4, 3+2, transitorioTipologie (4+4, 3+2, transitorio, studenti), forma scritta e registrazione, rinnovo e disdetta, canone e ISTAT, deposito, spese, cedolare secca.
Affitti e sfrattiL'esecuzione dello sfratto: ufficiale giudiziario e forza pubblicaIl titolo (ordinanza di convalida, ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., sentenza, verbale di conciliazione, contratto con termine di rilascio autenticato per i contratti transitori; art. 56 L. 392/1978: il giudice fissa la data dell'esecuzione entro 6 mesi, in casi eccezionali 12, motivando sulle condizioni delle parti e sul tempo trascorso dalla disdetta; per la morosità non oltre 60 giorni dalla scadenza del termine di grazia), il precetto (art. 605 c.p.c.: precetto per rilascio con descrizione sommaria dell'immobile e riferimento alla data fissata; notifica; 10 giorni; efficacia 90 giorni), l'ufficiale giudiziario (art. 608: l'esecuzione inizia con la notifica dell'avviso che comunica almeno 10 giorni prima il giorno e l'ora dell'accesso; nel giorno fissato l'ufficiale, con titolo e precetto, si reca sul posto e, con i poteri dell'art. 513, immette il locatore nel possesso consegnando le chiavi e ingiungendo ai detentori di riconoscere il nuovo possessore; primo accesso di regola con rinvio e invito a liberare; accessi successivi con richiesta della forza pubblica alla questura o ai carabinieri e del fabbro; assistente sociale se ci sono minori, anziani o persone fragili; verbale; tempi tra un accesso e l'altro secondo l'organizzazione dell'UNEP e la disponibilità della forza pubblica, da settimane a mesi), i mobili (art. 609: se nell'immobile ci sono beni mobili non dovuti in consegna, l'ufficiale intima a chi deve rilasciare, o al proprietario dei beni, di asportarli entro un termine; se non lo fa, su richiesta e a spese del locatore l'ufficiale stima il valore e le spese di custodia e asporto; se il valore supera le spese, nomina un custode e li fa trasportare, e se nessuno li ritira sono venduti o assegnati; se il valore è inferiore alle spese, o manca l'istanza con l'anticipo dei costi, i beni si considerano abbandonati e l'ufficiale ne dispone lo smaltimento; i documenti di attività imprenditoriale o professionale vanno conservati due anni dal locatore; verbale con foto), le difficoltà (art. 610: provvedimenti temporanei del giudice dell'esecuzione anche a richiesta verbale, per esempio sull'accesso a locali chiusi, sugli animali, sui terzi occupanti; art. 607 se i beni sono pignorati), le spese (art. 611: l'ufficiale specifica le spese anticipate, il giudice le liquida con decreto che è titolo esecutivo contro l'inquilino: precetto, notifiche, accessi, fabbro, trasporto e custodia; recupero spesso difficile), i rinvii dell'inquilino (art. 6 c. 4 L. 431/1998 per la finita locazione abitativa: una sola istanza al giudice per fissare di nuovo la data entro 6 mesi, fino a 18 per gli over 65, con 5 o più figli a carico, disoccupati o in integrazione salariale, assegnatari di alloggi pubblici in attesa, acquirenti di alloggi in costruzione; opposizione delle parti al tribunale collegiale; per la morosità nessun differimento; sospensioni straordinarie per legge in casi eccezionali; opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c. entro 10 giorni dall'esecuzione se la citazione non è stata conosciuta; opposizione all'esecuzione ex art. 615 per fatti successivi al titolo, per esempio un nuovo accordo), come si accelera e come si evita (accordo sulla data con rinuncia all'opposizione, art. 56 c. 3; buonuscita e rilascio spontaneo; verifica dell'esistenza di terzi occupanti da citare; presenza del locatore o di un delegato agli accessi; per l'inquilino: chiedere il differimento nei termini, liberare i mobili, consegnare le chiavi con verbale).
Affitti e sfrattiLo sfratto per morosità: procedura, tempi, difeseMorosità dopo 20 giorni, intimazione e udienza, termine di grazia, decreto per i canoni, opposizione, esecuzione con l'ufficiale giudiziario, tempi e costi.
Affitti e sfrattiLo sfratto per finita locazionePrima dello sfratto: la disdetta (abitazioni, L. 431/1998: contratti 4+4 e 3+2 rinnovati tacitamente; alla prima scadenza il locatore nega il rinnovo con preavviso di 6 mesi solo per i motivi dell'art. 3: uso proprio o di coniuge, genitori, figli, parenti entro il secondo grado, anche commerciale o professionale; enti con finalità pubbliche con offerta di altro immobile; conduttore con alloggio libero nello stesso comune; edificio gravemente danneggiato o integrale ristrutturazione, demolizione, sopraelevazione con titolo edilizio come condizione di procedibilità; mancata occupazione continuativa; vendita a terzi senza altri immobili abitativi, con prelazione del conduttore; motivo indicato a pena di nullità; c. 3: se il locatore riacquista l'alloggio con disdetta illegittima, risarcimento non inferiore a 36 mensilità; c. 5: se non lo adibisce all'uso dichiarato entro 12 mesi, ripristino del contratto o 36 mensilità; alla seconda scadenza, art. 2 c. 1: disdetta libera con raccomandata almeno 6 mesi prima, o proposta di rinnovo a nuove condizioni con risposta in 60 giorni; contratti transitori e per studenti alla scadenza; locazioni commerciali, L. 392/1978: durata 6+6, 9+9 per alberghi e teatri; rinnovo tacito salvo disdetta con raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima; alla prima scadenza diniego solo per i motivi dell'art. 29, uso abitativo o attività propria o di coniuge e parenti entro il secondo grado in linea retta, demolizione, ristrutturazione integrale, restauro, con comunicazione 12 o 18 mesi prima e motivo a pena di nullità; art. 31: se entro 6 mesi dalla consegna non attua il motivo, ripristino o risarcimento fino a 48 mensilità più indennità; art. 34: indennità di avviamento di 18 mensilità, 21 per gli alberghi, raddoppiata se nell'immobile si insedia entro un anno un'attività affine, dovuta salvo inadempimento o disdetta del conduttore, e l'esecuzione del rilascio è condizionata al pagamento; art. 40: prelazione se rilocato), il procedimento (art. 657 c.p.c.: licenza per finita locazione intimata prima della scadenza, sfratto dopo, con contestuale citazione per la convalida davanti al tribunale del luogo dell'immobile; art. 660: notifica a mezzo ufficiale giudiziario, non al domicilio eletto, avvertimento che in mancanza di comparizione o opposizione il giudice convalida, termini a comparire di 20 giorni; art. 663: se l'intimato non compare o non si oppone, ordinanza di convalida esecutiva, con rinnovazione della citazione se non ne ha avuto conoscenza; art. 665: se si oppone con eccezioni non fondate su prova scritta, ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva, immediatamente esecutiva, eventuale cauzione; art. 667: mutamento del rito e prosecuzione con il rito del lavoro ex art. 447-bis; art. 668: opposizione dopo la convalida in assenza per irregolarità della notifica o forza maggiore, non oltre 10 giorni dall'esecuzione; per le locazioni commerciali, art. 30 L. 392: giudizio con rito locatizio, ordinanza di rilascio se non c'è opposizione, tentativo di conciliazione, ordinanza in ogni stato; competenza del tribunale, contributo unificato sul canone annuo; mediazione non obbligatoria per la convalida ma per il giudizio di merito), le difese dell'inquilino (disdetta nulla per mancanza del motivo o del preavviso, tardiva, inviata da chi non è locatore; rinnovo tacito per mancata disdetta; motivo falso o pretestuoso; mancato titolo edilizio; contratto non registrato con nullità e durata legale; canone accettato dopo la scadenza come rinnovo tacito solo se univoco; indennità di avviamento non offerta; prelazione violata; termine di grazia non applicabile alla finita locazione; differimento dell'esecuzione per le abitazioni nei casi e nei limiti dell'art. 6 L. 431/1998), l'esecuzione (ordinanza = titolo esecutivo; precetto, preavviso di rilascio con l'ufficiale giudiziario, accessi, forza pubblica; tempi: da 3 a 6 mesi per la convalida, da 6 a 12 per l'esecuzione secondo il tribunale; spese), tabella dei preavvisi e delle sanzioni.
Affitti e sfrattiL'affitto in nero: conseguenze per proprietario e inquilinoForma scritta (art. 1 c. 4 L. 431/1998) e registrazione in 30 giorni (art. 17 DPR 131/1986), nullità del contratto non registrato (art. 1 c. 346 L. 311/2004) e del patto di canone maggiorato (art. 13 L. 431/1998), sanatoria con registrazione tardiva (SU 23601/2017), patto occulto non sanabile (SU 18213/2015), azione di restituzione in 6 mesi dalla riconsegna, riconduzione a canone di legge (art. 13 c. 6), Corte cost. 50/2014 sul canone a tre volte la rendita, sanzioni fiscali e ravvedimento, denuncia dell'inquilino, sfratto impossibile e azione di rilascio, cedolare secca.
Affitti e sfrattiL'affitto di negozi e uffici (locazione commerciale)Ambito (immobili urbani per attività industriali, commerciali, artigianali, turistiche, di lavoro autonomo: art. 27; alberghi e teatri; esclusi i contratti transitori per natura e le locazioni stagionali con obbligo di rinnovo), durata (6 anni, 9 per alberghi e teatri; durate inferiori nulle e sostituite; rinnovo tacito di 6 in 6 anni salvo disdetta con 12 mesi di preavviso, 18 per alberghi: art. 28), diniego di rinnovo alla prima scadenza (art. 29: uso abitativo proprio o di parenti, esercizio in proprio di attività, demolizione o ristrutturazione integrale con titolo edilizio, adeguamento delle superfici di vendita; comunicazione con i motivi e sanzioni se non attuati entro 6 mesi: ripristino o risarcimento fino a 48 mensilità), recesso del conduttore (art. 27: se pattuito con 6 mesi di preavviso; sempre per gravi motivi con 6 mesi; la crisi economica come grave motivo secondo la Cassazione), canone (libero; aggiornamento ISTAT annuale non oltre il 75% per i contratti di durata legale, art. 32; canoni a scaletta; deposito cauzionale massimo 3 mensilità con interessi, art. 11), indennità di avviamento (art. 34: 18 mensilità, 21 per alberghi, dell'ultimo canone; doppia se entro un anno l'immobile ospita la stessa attività o affine; condizione dell'esecuzione del rilascio; esclusa per recesso, disdetta o inadempimento del conduttore e per le attività senza contatto con il pubblico, professionisti, transitori, immobili in stazioni e aeroporti: art. 35), prelazione e riscatto (art. 38: notifica a mezzo ufficiale giudiziario, 60 giorni per esercitarla, pagamento entro 30 giorni; art. 39: riscatto entro 6 mesi dalla trascrizione; art. 40: prelazione in caso di nuova locazione), sublocazione e cessione con l'azienda (art. 36), patti nulli e ripetizione entro 6 mesi dalla riconsegna (art. 79), grandi locazioni sopra 250.000 euro annui in deroga, morosità e sfratto (gravità dell'inadempimento ex art. 1455 c.c., senza la soglia dell'abitativo), riparazioni e migliorie, registrazione e cedolare secca (solo negozi C/1 nel 2019), COVID e rinegoziazione, esecuzione del rilascio.
Debiti, crediti e pignoramentiL'opposizione a decreto ingiuntivoQuaranta giorni e atto di citazione, oneri della prova, sospensione e provvisoria esecuzione, eccezioni tipiche, mediazione, costi, rischi, opposizione tardiva.
Il processo civileIl giudice di pace: competenze, come si fa causa, senza avvocatoCompetenza per valore (10.000 e 25.000 euro) e per materia (termini e siepi, servizi condominiali, immissioni, interessi previdenziali), opposizioni a sanzioni amministrative e multe, giudice di pace penale, competenza territoriale, procedimento semplificato (ricorso, decreto, costituzione del convenuto, udienza, conciliazione, istruttoria, sentenza in 15 giorni), difesa personale fino a 1.100 euro e rappresentanza con mandato, decisione secondo equità fino a 1.100 euro (2.500 dal 2027), contributo unificato (43, 98, 237 euro) e spese, conciliazione non contenziosa, decreto ingiuntivo, appello al tribunale, riforma del 2027 (30.000/50.000 euro, nuove materie).
Il processo civileLa mediazione obbligatoria: materie, procedura, costiMaterie obbligatorie (art. 5), esclusioni (decreti ingiuntivi, sfratti, cautelari, consulenza preventiva), mediazione demandata dal giudice, come si avvia e dove, primo incontro (20-40 giorni), assistenza degli avvocati, durata di 6 mesi, effetti su prescrizione e decadenza, riservatezza, proposta del mediatore e conseguenze sulle spese, accordo titolo esecutivo (con avvocati) o omologato, mancata partecipazione (argomenti di prova, doppio del contributo unificato), costi (DM 150/2023), riduzione di un quinto, patrocinio gratuito, crediti d'imposta, esenzioni fiscali.
Debiti, crediti e pignoramentiQuando un debito si prescriveDieci, cinque, tre, due anni: la tabella; interruzione con raccomandata o PEC; dieci anni dopo sentenza o decreto; cartelle e contributi; l'eccezione va sollevata.