Canoni non pagati: decreto ingiuntivo e recupero contro l'inquilino

In breve

Morosità: bastano venti giorni di ritardo su un canone per chiedere la risoluzione.
Con lo sfratto: decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni.
Inquilino già andato via: decreto ingiuntivo ordinario.
Garante: agire contro l'inquilino entro sei mesi, salvo clausole diverse.
Prescrizione: cinque anni da ogni scadenza.

Il decreto per i canoni insieme allo sfratto

Art. 664, c. 1 e 3, c.p.c.

«Nel caso previsto nell'articolo 658, il giudice adito pronuncia separato decreto d'ingiunzione per l'ammontare dei canoni scaduti e da scadere fino all'esecuzione dello sfratto, e per le spese relative all'intimazione. [...] Il decreto è immediatamente esecutivo, ma contro di esso può essere proposta opposizione a norma del capo precedente. L'opposizione non toglie efficacia all'avvenuta risoluzione del contratto.»

Nelle locazioni abitative il mancato pagamento di un canone oltre venti giorni dalla scadenza, o di oneri accessori superiori a due mensilità, giustifica la risoluzione (art. 5 L. 392/1978). L'inquilino può sanare la morosità alla prima udienza pagando canoni, oneri, interessi e spese, per non più di tre volte in quattro anni, anche con un termine fino a novanta giorni, o centoventi se le difficoltà derivano da disoccupazione o malattia sopravvenute (art. 55). Sulla procedura si vedano le pagine sullo sfratto per morosità e sull'esecuzione dello sfratto.

Gli altri strumenti di recupero

Strumento	Quando	Norma
Decreto per i canoni	Insieme all'intimazione di sfratto per morosità	Artt. 658 e 664 c.p.c.
Decreto ingiuntivo ordinario	Inquilino già andato via o sfratto non richiesto	Art. 633 c.p.c.
Deposito cauzionale	A fine rapporto, a copertura dei debiti	Contratto di locazione
Garante	Agire contro l'inquilino entro sei mesi dalla scadenza, salvo deroga espressa	Art. 1957 c.c.
Pignoramento	Con il titolo esecutivo, su stipendio, pensione o conto	Artt. 543 ss. c.p.c.

Il decreto ingiuntivo richiede una prova scritta del credito, di regola il contratto e il conteggio dei canoni; l'inquilino può proporre opposizione entro quaranta giorni. Sulla garanzia si veda la pagina sulla fideiussione, sul deposito quella sul deposito cauzionale; per l'esecuzione le pagine sul pignoramento dello stipendio e del conto corrente. I canoni si prescrivono in cinque anni (art. 2948, n. 3, c.c.).

Inviare una diffida con il conteggio dei canoni e degli oneri non pagati.
Intimare lo sfratto chiedendo anche il decreto per i canoni.
Informare il garante e rispettare i termini della fideiussione.
Notificare il decreto e il precetto.
Pignorare stipendio, pensione o conto del debitore.

Domande frequenti

Posso chiedere i canoni arretrati insieme allo sfratto?

Sì: con l'intimazione di sfratto per morosità si può chiedere anche l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti (art. 658 c.p.c.), e il giudice emette un decreto separato per i canoni scaduti e per quelli che scadranno fino all'esecuzione dello sfratto, oltre alle spese dell'intimazione. Il decreto è immediatamente esecutivo; l'inquilino può opporsi, ma l'opposizione non cancella la risoluzione del contratto già avvenuta (art. 664).

L'inquilino se n'è andato senza pagare: come recupero?

Con un decreto ingiuntivo ordinario, allegando il contratto registrato e il conteggio dei canoni e degli oneri non pagati come prova scritta (art. 633 c.p.c.). Ottenuto il titolo, si può pignorare lo stipendio, la pensione o il conto corrente del debitore. Prima conviene verificare il deposito cauzionale e l'eventuale garanzia.

Il garante deve pagare?

Sì, se ha firmato una fideiussione, ma attenzione ai tempi: il fideiussore resta obbligato dopo la scadenza dell'obbligazione principale solo se entro sei mesi il proprietario ha agito contro l'inquilino e ha proseguito con diligenza (art. 1957 c.c.). Il termine può essere derogato solo con una clausola espressa (Cass. 9579/2025); se la garanzia prevede il pagamento a semplice richiesta scritta, per conservarla basta la richiesta scritta al garante (Cass. 835/2025).

Entro quanto si prescrivono i canoni non pagati?

In cinque anni: le pigioni e ogni altro corrispettivo di locazione rientrano nella prescrizione quinquennale (art. 2948, n. 3, c.c.), che decorre dalla scadenza di ciascun canone. Una lettera di messa in mora o l'avvio della causa interrompono la prescrizione.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

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