Muffa, umidità e casa inabitabile: i diritti dell'inquilino

In breve

Proprietario: deve consegnare e mantenere la casa idonea all'uso.
Rimedi: riduzione del canone, risoluzione del contratto, risarcimento.
Salute: si può risolvere il contratto anche per vizi noti.
Non smettere di pagare: se si abita la casa si rischia lo sfratto.
Prova: perizia, foto datate, relazione dell'ASL.

Gli obblighi del proprietario e i vizi

Art. 1578 c.c.

«Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.»

Il locatore deve consegnare la casa in buono stato di manutenzione, mantenerla idonea all'uso e garantirne il pacifico godimento (art. 1575), eseguendo le riparazioni necessarie salvo la piccola manutenzione (art. 1576; si veda la pagina su chi paga le riparazioni). Le stesse regole valgono per i vizi comparsi durante la locazione (art. 1581). I danni subiti dall'inquilino si chiedono in base al contratto e a queste norme, non all'art. 2051 c.c., che riguarda i terzi (Cass. 4578/2024).

I rimedi e gli errori da evitare

Situazione	Rimedio	Fonte
Vizi che riducono in modo apprezzabile l'uso	Riduzione del canone o risoluzione, più i danni	Art. 1578
Serio pericolo per la salute	Risoluzione anche se i vizi erano noti; danni alla salute	Art. 1580; Cass. 19744/2014
Riparazioni oltre un sesto della durata e oltre venti giorni	Riduzione proporzionata del canone	Art. 1584
Riparazioni che rendono inabitabile la casa	Scioglimento del contratto	Art. 1584
Riparazioni urgenti	Eseguirle e chiedere il rimborso, avvisando subito	Art. 1577
Casa inutilizzabile e recesso comunicato	Il canone si interrompe dalla raccomandata di recesso	Cass. 13594/2019

L'errore più frequente è l'autoriduzione: se l'inquilino continua ad abitare la casa, sospendere il pagamento non è proporzionato e lo espone a sfratto per morosità (Cass. 17020/2022 e 8425/2006). L'eccezione di inadempimento è ammessa solo nel rispetto della buona fede e in proporzione all'inadempimento del locatore (Cass. 16917/2019). Per uscire dal contratto per gravi motivi si veda anche la pagina su disdetta e recesso.

ASL, comune e prova

Il sindaco, sentita l'autorità sanitaria, può dichiarare inabitabile una casa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero (art. 222 R.D. 1265/1934). Il sopralluogo dell'ASL o la dichiarazione del comune sono prove utili, ma decisiva è di solito la perizia sulla causa dell'umidità, perché la muffa da condensa dovuta solo a scarsa aerazione di regola non è imputabile al locatore, mentre infiltrazioni, risalita capillare e difetti di isolamento possono esserlo. Se il proprietario contesta, si può chiedere un accertamento tecnico preventivo. Se l'umidità viene da parti comuni del palazzo, il proprietario può rivalersi sul condominio (si veda la pagina sulle infiltrazioni in condominio).

Fotografare muffa e danni con data, e conservare referti medici se ci sono disturbi.
Avvisare il proprietario per iscritto con PEC o raccomandata (art. 1577).
Far fare una perizia sulla causa dell'umidità.
Continuare a pagare il canone, eventualmente con riserva scritta.
Chiedere riduzione, risoluzione o danni, dopo la mediazione obbligatoria per le locazioni.

Domande frequenti

Posso smettere di pagare l'affitto finché non tolgono la muffa?

Di regola no. Se si continua ad abitare la casa, sospendere il canone non è legittimo, perché la sospensione deve essere proporzionata all'inadempimento del proprietario (Cass. 17020/2022 e 8425/2006); chi smette di pagare rischia lo sfratto per morosità. La strada corretta è chiedere, anche in giudizio, la riduzione del canone o la risoluzione del contratto e i danni (art. 1578 c.c.).

La muffa è comparsa dopo qualche mese: vale lo stesso?

Sì. Le regole sui vizi della cosa locata si applicano anche ai vizi sopravvenuti durante la locazione (art. 1581 c.c.), e il proprietario deve eseguire le riparazioni necessarie, salvo la piccola manutenzione (art. 1576). Conta però la causa: se l'umidità dipende da difetti dell'edificio, come infiltrazioni o ponti termici, risponde il proprietario; se dipende dall'uso scorretto della casa, no. Per questo serve una perizia.

Sapevo della muffa quando ho firmato: posso lamentarmi?

In generale i vizi conosciuti o facilmente riconoscibili al momento della consegna non danno diritto alla risoluzione o alla riduzione (art. 1578 c.c.). Fa eccezione il caso in cui i vizi espongono a serio pericolo la salute dell'inquilino o dei familiari: si può chiedere la risoluzione anche se i vizi erano noti, nonostante qualunque rinuncia (art. 1580). La Cassazione ha riconosciuto il risarcimento del danno alla salute anche quando le condizioni erano note, perché la salute prevale sui patti di esclusione (Cass. 915/1999 e 19744/2014).

Chi dichiara la casa inabitabile?

Il sindaco, sentita l'autorità sanitaria, può dichiarare inabitabile una casa o parte di essa per ragioni igieniche e ordinarne lo sgombero (art. 222 R.D. 1265/1934). La relazione dell'ASL o la dichiarazione del comune sono prove forti nella causa contro il proprietario. Se i lavori di riparazione rendono inabitabile la parte di casa necessaria alla famiglia, l'inquilino può ottenere lo scioglimento del contratto (art. 1584).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Affitti e sfrattiChi paga le riparazioni nella casa in affittoArtt. 1575-1584 e 1609 c.c.: piccola manutenzione all'inquilino, il resto al proprietario; caldaia, muffa, elettrodomestici, riparazioni urgenti, riduzione del canone.
Affitti e sfrattiIl contratto di affitto: 4+4, 3+2, transitorioTipologie (4+4, 3+2, transitorio, studenti), forma scritta e registrazione, rinnovo e disdetta, canone e ISTAT, deposito, spese, cedolare secca.
Affitti e sfrattiLo sfratto per morosità: procedura, tempi, difeseMorosità dopo 20 giorni, intimazione e udienza, termine di grazia, decreto per i canoni, opposizione, esecuzione con l'ufficiale giudiziario, tempi e costi.
Affitti e sfrattiDisdetta e recesso dal contratto di affittoChiudere un affitto: disdetta del locatore alla prima scadenza solo per i motivi dell'art. 3 L. 431/1998, seconda scadenza libera, recesso del conduttore con 6 mesi.
CondominioInfiltrazioni e danni da acqua in condominio: chi pagaDanni da acqua in condominio: art. 1126 c.c. per lastrici e terrazze (un terzo e due terzi), tetto e tubazioni comuni, appartamento del vicino, prova, ATP, risarcimento.
Risarcimento del dannoL'accertamento tecnico preventivo a fini conciliativi (art. 696-bis c.p.c.)Art. 696-bis c.p.c.: la consulenza prima della causa, senza urgenza, per danni e inadempimenti; accordo con titolo esecutivo, spese, prescrizione, malasanità.
Affitti e sfrattiIl deposito cauzionale: restituzione, interessi, trattenuteMassimo tre mensilità e interessi legali ogni anno (art. 11 L. 392/1978); restituzione alla riconsegna, trattenute solo per danni provati, ingiunzione e prescrizione.
Casa e proprietàCasa comprata con difetti: umidità, crepe, impiantiDifetti scoperti dopo l'acquisto: denuncia in 8 giorni e azione in un anno (art. 1495 c.c.), vizi occulti e taciuti, «visto e piaciuto».