Infiltrazioni in condominio: chi paga (tetto, lastrico, vicino)

In breve

Parti comuni (tetto, facciata, colonne di scarico, lastrici condominiali): risponde il condominio come custode (art. 2051), salvo caso fortuito; l'amministratore deve intervenire d'urgenza.
Lastrico o terrazza di uso esclusivo: riparazioni e danni un terzo all'utente e due terzi ai condomini serviti (art. 1126; SU 9449/2016), salvo la colpa esclusiva dell'utente.
Tubi, bagni, terrazzi privati: risponde il proprietario del piano superiore (art. 2051).
Prova: segnalazione scritta, foto datate, perizia, accertamento tecnico preventivo (art. 696-bis c.p.c.); assicurazione del fabbricato.
Danni: ripristino, mobili, mancato godimento, perizia; mediazione obbligatoria; prescrizione 5 anni dalla cessazione.

Chi risponde

Art. 1126 c.c. — Lastrici solari di uso esclusivo

«Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno».

Origine dell'acqua	Chi risponde	Regola
Tetto, coperture comuni, facciata, cornicioni, pluviali e grondaie, giunti	Condominio	Parti comuni ex art. 1117; responsabilità del custode ex art. 2051, salvo caso fortuito; spese per millesimi
Lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo che copre unità altrui	Utente esclusivo per 1/3 e condomini serviti per 2/3	Art. 1126; Sezioni Unite 9449/2016: entrambi custodi, salvo che il danno dipenda dalla sola condotta dell'utente (opere, incuria) o dalla struttura
Colonne di scarico, montanti idrici e fognari fino alla diramazione verso le unità	Condominio	Art. 1117 n. 3; diramazioni interne e tratti orizzontali di pertinenza dell'unità: proprietario
Tubazioni private, bagni, lavatrici, impianti dell'appartamento superiore, terrazzi privati non di copertura	Proprietario dell'unità (o l'inquilino per la sua condotta)	Art. 2051 e 2043; il conduttore risponde per l'uso, il proprietario per la struttura
Lavori in corso (rifacimento del tetto, ristrutturazione del vicino)	Appaltatore, in solido con committente o condominio	Artt. 1667-1669 e 2043; polizza dell'impresa
Rete pubblica, fognatura comunale, acquedotto	Ente gestore	Art. 2051 con prova del nesso
Umidità di risalita, ponti termici, difetti di costruzione	Condominio verso i condomini; costruttore ex art. 1669 entro dieci anni	Gravi difetti; azione anche del singolo condomino

Il criterio è la custodia (art. 2051): chi ha il potere di controllo sulla cosa da cui proviene l'acqua ne risponde senza bisogno di provarne la colpa, e si libera solo con il caso fortuito (l'evento atmosferico davvero eccezionale, il fatto del terzo, la condotta del danneggiato). Il condominio è custode delle parti comuni dell'art. 1117 e risponde anche verso il singolo condomino danneggiato, che paga a sua volta la propria quota millesimale della riparazione ma ottiene il risarcimento del danno al proprio appartamento (con la detrazione della quota, secondo alcuni giudici); la terrazza a livello e il lastrico di uso esclusivo sono il caso più frequente e più litigioso: dopo le Sezioni Unite del 2016 la riparazione della copertura e il risarcimento dei danni alle unità sottostanti si ripartiscono con i criteri dell'art. 1126 (un terzo all'utente, due terzi ai condomini che ne traggono copertura), e l'utente risponde da solo quando la causa è la sua incuria o le sue opere (pavimentazione, vasi, mancata pulizia dei bocchettoni), mentre il condominio risponde da solo per i difetti strutturali. Per le tubature conta il punto: la colonna verticale e i tratti fino alla diramazione sono comuni, i tratti che servono un solo appartamento sono privati; l'inquilino risponde dei danni da uso (rubinetto lasciato aperto, lavatrice), il proprietario di quelli strutturali.

Che cosa fare, in ordine

Documentare: foto e video datati della macchia, dell'estensione nel tempo, dei beni danneggiati; misurazioni dell'umidità; testimoni; conservare mobili e materiali danneggiati o fotografarli prima di buttarli.
Segnalare per iscritto (PEC o raccomandata) all'amministratore e, se sospettato, al vicino, chiedendo l'intervento e la ricerca del guasto; la segnalazione costituisce in mora, evita il concorso di colpa per ritardo e obbliga l'amministratore agli atti conservativi (art. 1130 n. 4) e ai lavori urgenti (art. 1135).
Assicurazione: denuncia alla polizza globale fabbricati tramite l'amministratore (danni da acqua condotta, ricerca guasti) e alla propria polizza casa per il contenuto; il perito assicurativo è spesso il primo a individuare la causa.
Perizia e ATP: se la causa è contestata o l'inerzia continua, la perizia di parte e poi il ricorso per accertamento tecnico preventivo (art. 696-bis c.p.c.), in cui il consulente del giudice accerta origine, responsabilità e costi e tenta la conciliazione: chiude la maggior parte delle liti condominiali sull'acqua in pochi mesi; in caso di pericolo o di danni che si aggravano, il ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c. per ordinare i lavori.
Causa: dopo la mediazione obbligatoria (materia condominiale), davanti al giudice di pace fino a 10.000 euro o al tribunale, per la condanna a eseguire i lavori e a risarcire; contro il condominio la domanda si notifica all'amministratore.

Danni, tempi, dettagli

Il risarcimento copre il ripristino dei locali (intonaci, pitture, pavimenti, impianti, sanificazione), i beni danneggiati al valore di sostituzione o riparazione, le spese di perizia e ricerca del guasto, il mancato godimento dei locali inutilizzabili (parametrato al valore locativo) e i canoni perduti, le spese di trasloco temporaneo, e il danno alla salute da muffe e umidità se documentato; le somme vanno chieste al responsabile e non compensate con le quote condominiali, che restano dovute. L'obbligo di riparare la causa non si prescrive finché l'infiltrazione continua, perché il danno è permanente e ogni giorno ne fa decorrere uno nuovo; il diritto al risarcimento delle singole conseguenze si prescrive in cinque anni (art. 2947), interrotti dalla diffida. L'amministratore che, avvisato, non interviene risponde in proprio dei danni aggravati dal ritardo (art. 1130 n. 4 e art. 1710 c.c.) e l'inerzia è motivo di revoca; il condomino che ha eseguito lavori sulla sua unità causando infiltrazioni risponde ex art. 1122, e il condominio può chiedere il ripristino. Per gli immobili nuovi le infiltrazioni diffuse sono gravi difetti costruttivi (art. 1669) di cui risponde il costruttore per dieci anni, con azione anche del singolo condomino e del condominio per le parti comuni. Il compratore che scopre infiltrazioni dopo l'acquisto ha i termini brevi dei vizi verso il venditore, ma verso il condominio e il vicino le regole della custodia valgono dal momento in cui è diventato proprietario.

Domande frequenti

L'acqua viene dal terrazzo del vicino di sopra: paga lui o il condominio?

Se il terrazzo è un lastrico solare o una terrazza a livello di uso esclusivo che fa da copertura all'edificio, la riparazione e i danni si ripartiscono per un terzo a chi ne ha l'uso e per due terzi ai condomini serviti, secondo l'art. 1126 c.c., come hanno stabilito le Sezioni Unite (9449/2016) applicando la responsabilità da custodia a entrambi; l'utente esclusivo risponde per intero solo dei danni causati dalla sua condotta (piante, pavimentazione non autorizzata, mancata pulizia degli scarichi). Se invece l'acqua viene dai tubi o dal bagno del vicino, risponde solo lui.

L'amministratore non fa niente: che cosa faccio?

Diffida scritta all'amministratore, che deve compiere gli atti conservativi sulle parti comuni (art. 1130 n. 4) e ordinare i lavori urgenti riferendone all'assemblea (art. 1135); poi richiesta di convocazione dell'assemblea e, se l'inerzia continua, ricorso al giudice per l'accertamento tecnico preventivo (art. 696-bis c.p.c.), che fissa la causa dell'infiltrazione e spesso porta all'accordo, oppure il ricorso d'urgenza ex art. 700 per i lavori indifferibili. L'amministratore inerte risponde in proprio dei danni aggravati dal ritardo e può essere revocato.

Che cosa posso farmi risarcire?

Il ripristino dell'appartamento (intonaci, tinteggiature, pavimenti, impianti), i mobili e i beni danneggiati, le spese di perizia e di ricerca del guasto, il mancato godimento dei locali inutilizzabili e i canoni perduti se l'immobile era locato, i danni alla salute da muffe se documentati; il tutto provato con foto, fatture, preventivi e la relazione del consulente. Chi non segnala tempestivamente il danno ne risponde in parte per concorso (art. 1227 c.c.).

Interviene l'assicurazione del condominio?

Spesso sì: la polizza globale fabbricati copre di regola i danni da acqua condotta (rottura di tubazioni) e la ricerca del guasto, con franchigie e limiti, ma non l'usura, la mancata manutenzione o le infiltrazioni da coperture non riparate; la denuncia va fatta subito tramite l'amministratore. La propria polizza casa può coprire i danni al contenuto e la responsabilità verso i vicini. Il risarcimento dell'assicurazione non esclude l'obbligo del condominio di riparare la causa.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

CondominioLa ripartizione delle spese condominialiLa regola generale (art. 1123: proporzione al valore, salvo diversa convenzione; uso diverso: proporzione all'uso; parti che servono solo alcuni: gruppo che ne trae utilità), i criteri speciali (art. 1124: scale e ascensori metà per valore e metà per altezza dal suolo, anche per la sostituzione; art. 1125: soffitti, volte e solai a metà tra i due piani con pavimento al superiore e intonaco all'inferiore; art. 1126: lastrici solari e terrazze a livello di uso esclusivo un terzo all'utente e due terzi ai condomini serviti; art. 1117-bis e supercondominio; parcheggi, cortili, portineria), riscaldamento centralizzato e contabilizzazione (art. 1118: distacco consentito senza squilibri, con le sole spese di manutenzione straordinaria e conservazione; quota fissa e consumi, UNI 10200), innovazioni (art. 1120 maggioranza rafforzata; art. 1121 esonero per le gravose o voluttuarie a uso separabile), deroghe (regolamento contrattuale e convenzioni unanimi; nullità della delibera a maggioranza che cambia i criteri), tabelle millesimali (artt. 68-69 disp. att.: approvazione, revisione per errore o alterazione di oltre un quinto, spese di chi ha causato la variazione), proprietario e inquilino (L. 392/1978 art. 9: oneri accessori a carico del conduttore, portiere 90%, ascensore, riscaldamento; verso il condominio paga il proprietario), spese straordinarie e fondo obbligatorio (art. 1135), delibera e preventivo, il nuovo proprietario e i morosi (art. 63 disp. att.: solidarietà per l'anno in corso e il precedente; escussione dei morosi prima dei condomini in regola), professionisti e locali commerciali, come contestare (impugnazione della delibera in 30 giorni, nullità per criteri illegittimi, mediazione obbligatoria).
CondominioL'amministratore di condominio: nomina, revoca, obblighi, compensoQuando serve (obbligatorio sopra otto condomini; nomina giudiziale su ricorso se l'assemblea non provvede), chi può farlo (art. 71-bis disp. att.: diritti civili, assenza di condanne e protesti, diploma, formazione iniziale e periodica; società; il condomino senza requisiti formativi), nomina e rinnovo (maggioranza degli intervenuti e metà del valore, art. 1136; compenso specificato analiticamente a pena di nullità; polizza RC su richiesta dell'assemblea; comunicazione dei dati e affissione dei recapiti; durata annuale con rinnovo tacito), le attribuzioni (art. 1130: esecuzione delle delibere, convocazione annuale, uso delle cose comuni, riscossione e pagamenti, atti conservativi, adempimenti fiscali, registri di anagrafe, verbali, nomina e contabilità, conservazione documenti, attestazione dei pagamenti, rendiconto entro 180 giorni), gli obblighi dell'art. 1129 (conto corrente intestato al condominio, accesso alla rendicontazione, riscossione forzosa entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, consegna della documentazione alla cessazione e atti urgenti senza compenso), il rendiconto (art. 1130-bis: registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa; revisore), la rappresentanza in giudizio (art. 1131), la revoca (assembleare in ogni tempo con la maggioranza della nomina; giudiziale per mancato rendiconto o gravi irregolarità tipizzate; divieto di rinomina; spese legali a carico del condominio con rivalsa), le dimissioni e il passaggio di consegne, le responsabilità (mandato, art. 1710; danni ai condomini e ai terzi; penale per appropriazione indebita e omesso versamento; sanzioni fiscali), come controllarlo (visione dei registri, estratti conto, revisore, assemblea su richiesta di due condomini con un sesto del valore), compenso e spese extra, l'amministratore condomino e la supercondominio.
Il processo civileLa mediazione obbligatoria: materie, procedura, costiMaterie obbligatorie (art. 5), esclusioni (decreti ingiuntivi, sfratti, cautelari, consulenza preventiva), mediazione demandata dal giudice, come si avvia e dove, primo incontro (20-40 giorni), assistenza degli avvocati, durata di 6 mesi, effetti su prescrizione e decadenza, riservatezza, proposta del mediatore e conseguenze sulle spese, accordo titolo esecutivo (con avvocati) o omologato, mancata partecipazione (argomenti di prova, doppio del contributo unificato), costi (DM 150/2023), riduzione di un quinto, patrocinio gratuito, crediti d'imposta, esenzioni fiscali.
Casa e proprietàCasa comprata con difetti: umidità, crepe, impiantiLa garanzia per vizi (art. 1490: vizi che rendono la cosa inidonea all'uso o ne diminuiscono apprezzabilmente il valore; esclusione per vizi conosciuti o facilmente riconoscibili salvo dichiarazione contraria, art. 1491), i termini (art. 1495: denuncia entro 8 giorni dalla scoperta, salvo diverso termine; azione entro un anno dalla consegna; denuncia non necessaria se il venditore ha riconosciuto o occultato il vizio), la mancanza di qualità (1497), l'aliud pro alio (immobile radicalmente diverso: inabitabile, abusivo non sanabile, senza agibilità ottenibile; prescrizione decennale), i rimedi (art. 1492: riduzione del prezzo o risoluzione, scelta irrevocabile; art. 1494: risarcimento salvo prova dell'ignoranza incolpevole; nessun diritto alla riparazione secondo le Sezioni Unite), la clausola «visto e piaciuto» e i suoi limiti (mala fede, art. 1490, c. 2; vizi occulti), il dolo del venditore (annullamento, 5 anni), la responsabilità del costruttore-venditore per gravi difetti (art. 1669: 10 anni dal compimento, denuncia entro un anno dalla scoperta, azione entro un anno; anche contro l'impresa appaltatrice e verso gli aventi causa), la polizza decennale postuma (D.Lgs. 122/2005), i casi tipici (umidità di risalita e infiltrazioni, crepe e cedimenti, tetto, impianti senza dichiarazione di conformità, caldaia, amianto, difformità edilizie e catastali, agibilità mancante, difetti del condominio), la prova (perizia di parte, accertamento tecnico preventivo ex art. 696-bis c.p.c., foto, testimoni), responsabilità dell'agente immobiliare e del tecnico, negoziazione assistita e causa, prescrizione.
Il processo civileIl giudice di pace: competenze, come si fa causa, senza avvocatoCompetenza per valore (10.000 e 25.000 euro) e per materia (termini e siepi, servizi condominiali, immissioni, interessi previdenziali), opposizioni a sanzioni amministrative e multe, giudice di pace penale, competenza territoriale, procedimento semplificato (ricorso, decreto, costituzione del convenuto, udienza, conciliazione, istruttoria, sentenza in 15 giorni), difesa personale fino a 1.100 euro e rappresentanza con mandato, decisione secondo equità fino a 1.100 euro (2.500 dal 2027), contributo unificato (43, 98, 237 euro) e spese, conciliazione non contenziosa, decreto ingiuntivo, appello al tribunale, riforma del 2027 (30.000/50.000 euro, nuove materie).