Condomino moroso: decreto ingiuntivo, sospensione servizi, recupero

In breve

Decreto ingiuntivo: l'amministratore lo chiede senza delibera ed è subito esecutivo.
Obbligo di agire: entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, salvo dispensa dell'assemblea.
Servizi comuni: dopo sei mesi di mora si può sospendere il moroso da quelli godibili separatamente.
Vendita: l'acquirente risponde dell'anno in corso e del precedente.
Prescrizione: cinque anni dall'approvazione del rendiconto e del riparto.

Gli strumenti dell'amministratore

Art. 63, c. 1, disp. att. c.c.

«Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.»

Il titolo è lo stato di ripartizione approvato: con quello l'amministratore chiede il decreto ingiuntivo, che si può eseguire subito anche se il condomino si oppone, fino al pignoramento. Salvo dispensa dell'assemblea deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio (art. 1129, c. 9, c.c.), e non curare con diligenza l'azione e l'esecuzione è una grave irregolarità che giustifica la revoca (c. 12, n. 6; si veda la pagina sull'amministratore). Se la mora dura da un semestre, l'amministratore può sospendere il moroso dai servizi comuni che si possono godere separatamente (art. 63, c. 3). Il credito per le quote si prescrive in cinque anni dalla delibera che approva rendiconto e riparto (art. 2948, n. 4, c.c.; Cass. 4489/2014).

Difese, vendite e creditori

Situazione	Regola	Fonte
Opposizione per nullità della delibera	Il giudice la esamina, anche d'ufficio	Cass. 9035/2025
Opposizione per annullabilità della delibera	Solo con domanda riconvenzionale entro i trenta giorni dell'art. 1137	Cass. 16635/2024; 27247/2025
Vizi della delibera fatti valere contro il precetto	Non ammessi	Cass. 2460/2025
Acquisto dell'appartamento	Acquirente solidale per anno in corso e precedente	Art. 63, c. 4, disp. att.
Vendita dell'appartamento	Venditore solidale fino all'invio all'amministratore della copia autentica dell'atto	Art. 63, c. 5, disp. att.
Fornitore non pagato	Contro i condomini in regola solo dopo l'escussione dei morosi	Art. 63, c. 2, disp. att.

Il condomino che ritiene sbagliata la ripartizione deve quindi impugnare la delibera nei termini (si veda l'impugnazione della delibera), perché nell'opposizione al decreto i vizi di semplice annullabilità non si possono far valere come eccezione. Sui criteri di riparto si veda la pagina sulla ripartizione delle spese, sulla mediazione quella sulla mediazione in condominio.

Verificare che il rendiconto e il riparto siano stati approvati dall'assemblea.
Inviare un sollecito con il prospetto delle quote dovute.
Chiedere il decreto ingiuntivo entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.
Valutare la sospensione dei servizi dopo sei mesi di mora.
Eseguire il decreto e aggiornare i creditori che chiedono i dati dei morosi.

Domande frequenti

L'amministratore può chiedere il decreto ingiuntivo senza l'assemblea?

Sì: per riscuotere i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere senza autorizzazione un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante l'opposizione (art. 63, c. 1, disp. att. c.c.). Anzi, salvo dispensa dell'assemblea, deve agire entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio in cui il credito è compreso (art. 1129, c. 9, c.c.), e trascurare l'azione o l'esecuzione è una grave irregolarità che può portare alla revoca (c. 12, n. 6).

Posso oppormi al decreto contestando la delibera?

Nell'opposizione il giudice può esaminare la nullità della delibera su cui si fonda il decreto, anche d'ufficio; i vizi che la rendono solo annullabile, invece, vanno fatti valere con una domanda riconvenzionale di annullamento proposta nel termine di trenta giorni dell'art. 1137, c. 2, c.c. Se la delibera non è stata impugnata in tempo, la sua validità non si può più discutere (Cass. 16635/2024, 20534/2025 e 27247/2025).

Ho comprato un appartamento: devo pagare i debiti del venditore?

Chi subentra nei diritti di un condomino risponde in solido con lui dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente (art. 63, c. 4, disp. att. c.c.), salvo poi rivalersi sul venditore. Il venditore, a sua volta, resta obbligato in solido per i contributi maturati fino a quando all'amministratore non viene trasmessa copia autentica dell'atto di vendita (c. 5): conviene mandarla subito.

Un fornitore del condominio non pagato può chiedere i soldi a me che sono in regola?

Solo dopo aver tentato inutilmente di farsi pagare dai condomini morosi: i creditori non possono agire contro chi è in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri (art. 63, c. 2, disp. att. c.c.). Per questo l'amministratore deve comunicare ai creditori non soddisfatti che lo chiedono i dati dei condomini morosi (c. 1).

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

CondominioL'amministratore di condominio: nomina, revoca, obblighi, compensoL'amministratore di condominio (art. 1129 c.c.): obbligatorio sopra otto condomini, nomina con 500 millesimi, compenso a pena di nullità, conto corrente, rendiconto.
CondominioLa ripartizione delle spese condominialiCome si dividono le spese condominiali: millesimi (art. 1123 c.c.), scale e ascensore per altezza (1124), solai (1125), lastrici di uso esclusivo (1126).
CondominioL'assemblea di condominio: convocazione, quorum, maggioranzeConvocazione e avviso, prima e seconda convocazione, tabella dei quorum e delle maggioranze, deleghe, videoconferenza, verbale, vizi e impugnazione.
CondominioImpugnare una delibera dell'assemblea (art. 1137 c.c.)Impugnare la delibera di condominio (art. 1137 c.c.): assenti, dissenzienti e astenuti, 30 giorni perentori, annullabilità e nullità, mediazione che sospende il termine.
Debiti, crediti e pignoramentiIl decreto ingiuntivo: come si ottiene e come ci si difendeProva scritta, decreto in 30 giorni, provvisoria esecuzione, notifica in 60 giorni, opposizione in 40, esecutività, sospensione, costi.
Debiti, crediti e pignoramentiL'opposizione a decreto ingiuntivoQuaranta giorni e atto di citazione, oneri della prova, sospensione e provvisoria esecuzione, eccezioni tipiche, mediazione, costi, rischi, opposizione tardiva.
CondominioLa mediazione obbligatoria nelle liti condominialiArt. 5 D.Lgs. 28/2010 e 71-quater disp. att.: quali liti, amministratore e assemblea che approva, primo incontro, costi, i 30 giorni della delibera, sanzioni.
Debiti, crediti e pignoramentiIl pignoramento della casa: dalla notifica alla vendita all'astaIl pignoramento della casa: trascrizione, istanza di vendita in 45 giorni, perizia, aste con ribassi, decreto di trasferimento; conversione, opposizioni.