La mediazione obbligatoria nelle liti condominiali

Quali liti e chi partecipa

Le controversie in materia di condominio sono quelle che derivano dalla violazione o dall'errata applicazione delle norme del codice civile sul condominio (artt. 1117-1139) e degli artt. 61-72 delle disposizioni di attuazione (art. 71-quater): l'impugnazione delle delibere, la ripartizione delle spese e le tabelle millesimali, l'uso e la modifica delle parti comuni, le innovazioni, le sopraelevazioni, il regolamento e le sue violazioni, i rapporti tra condomini per distanze, immissioni e manutenzione delle parti comuni, la responsabilità del condominio per danni da cose comuni, i rapporti con l'amministratore per il rendiconto. Per tutte queste liti la mediazione è condizione di procedibilità: chi fa causa senza averla tentata si vede eccepire l'improcedibilità dal convenuto, o rilevare dal giudice, entro la prima udienza, con un rinvio per consentirla e, se ancora manca, la dichiarazione di improcedibilità (art. 5 c. 2). Restano fuori, per l'art. 5 c. 6, i decreti ingiuntivi per le quote condominiali, fino alla decisione sulla provvisoria esecuzione nell'opposizione, i procedimenti cautelari e quelli possessori fino ai provvedimenti, le opposizioni esecutive, i procedimenti in camera di consiglio come la revoca giudiziale dell'amministratore e la nomina di quello mancante, l'azione civile nel processo penale. Prima della riforma Cartabia l'amministratore doveva farsi autorizzare dall'assemblea per partecipare e i termini si allungavano; oggi è legittimato per legge ad attivare la mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi, e l'assemblea interviene alla fine, approvando il verbale con l'accordo o la proposta del mediatore entro il termine fissato, con le maggioranze dell'art. 1136, pena la non conclusione della conciliazione (art. 5-ter). Le parti partecipano personalmente, o con un delegato che conosca i fatti e abbia i poteri di transigere, con delega scritta e documento (art. 8 c. 4 e 4-bis), e nelle mediazioni obbligatorie sono assistite dall'avvocato (c. 5): il condomino non può mandare il solo avvocato senza giustificato motivo, e l'amministratore rappresenta il condominio con la sua persona o un delegato.

Come si svolge, quanto dura, quanto costa

Il coordinamento con l'impugnazione delle delibere è il punto pratico più importante: il condomino assente, dissenziente o astenuto ha trenta giorni perentori (art. 1137 c.c.) e non può aspettare la fine della mediazione; deposita quindi la domanda di mediazione e la comunica al condominio entro i trenta giorni, così la decadenza è impedita per una sola volta, e quando il verbale negativo è depositato il termine riprende a decorrere per il deposito della causa; se ha bisogno di fermare subito l'esecuzione della delibera chiede al giudice la sospensione, che non richiede la mediazione (art. 5 c. 5). Il costo della mediazione è modesto rispetto a una causa: le spese di avvio e quelle del primo incontro sono dovute da ciascuna parte, con la riduzione di un quinto nelle materie obbligatorie, e se il primo incontro finisce senza accordo non si paga altro; la parte del condominio è una spesa comune che l'amministratore anticipa e ripartisce, salvo che l'assemblea o il regolamento la pongano a carico dei condomini in lite, e i condomini dissenzienti rispetto a una lite possono dissociarsi ex art. 1132 c.c. Le sanzioni per l'assenza sono state inasprite dalla riforma: chi non si presenta al primo incontro senza giustificato motivo, condominio compreso, paga allo Stato il doppio del contributo unificato e rischia una somma ulteriore a favore del vincitore, oltre agli argomenti di prova. Molte liti condominiali si chiudono in mediazione perché il mediatore può nominare un tecnico che verifica millesimi, ripartizioni e lavori, e perché l'accordo approvato dall'assemblea diventa un titolo esecutivo e vale per tutti i condomini.

Come si procede

1. Verificare la materia (art. 71-quater) e le esclusioni; per le quote non pagate, decreto ingiuntivo senza mediazione.
2. Depositare la domanda all'organismo del luogo del tribunale e comunicarla alla controparte entro i termini di decadenza (30 giorni per le delibere).
3. Preparare il primo incontro: documenti (verbale, regolamento, tabelle, preventivi), delega scritta per chi non può partecipare, avvocato.
4. Per l'amministratore: informare l'assemblea, chiedere un mandato sui margini di transazione, fissare nel verbale un termine adeguato per la ratifica ex art. 5-ter.
5. Dopo: verbale di accordo con ratifica assembleare e titolo esecutivo; oppure verbale negativo e causa entro il termine residuo, allegandolo all'atto introduttivo.

La mediazione condominiale è un passaggio obbligato ma utile: costa poco, ferma i termini, coinvolge un tecnico e produce un accordo che vincola tutti. I termini e i vizi delle delibere sono nella pagina sull'impugnazione della delibera; i poteri e la revoca dell'amministratore nella pagina sull'amministratore di condominio; le regole generali della mediazione nella pagina sulla mediazione obbligatoria.