Amministratore di condominio: nomina, revoca, obblighi, compenso

In breve

Obbligatorio con più di otto condomini; se l'assemblea non nomina, provvede il tribunale su ricorso (art. 1129).
Nomina e revoca: maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi (art. 1136); durata un anno con rinnovo; compenso specificato analiticamente a pena di nullità; requisiti dell'art. 71-bis disp. att.
Obblighi chiave: conto corrente intestato al condominio, rendiconto entro 180 giorni, registri e anagrafe, riscossione forzosa entro sei mesi, polizza se richiesta, consegna delle carte alla cessazione.
Revoca giudiziale per mancato rendiconto o gravi irregolarità (elenco dell'art. 1129, c. 12): ricorso di ciascun condomino, divieto di rinomina.
Responsabilità: da mandato verso il condominio, verso i terzi per le parti comuni, penale per appropriazione indebita.

Nomina, requisiti, compenso

Art. 1129, primo e secondo comma, c.c. — Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore

«Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata».

L'assemblea nomina l'amministratore con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, in prima e in seconda convocazione (art. 1136); sotto i nove condomini è facoltativo e i condomini possono gestire da sé, sopra è obbligatorio e in caso di inerzia il tribunale lo nomina su ricorso di un condomino. Può essere nominato un condomino, un professionista o una società: i requisiti (art. 71-bis disp. att.) sono il godimento dei diritti civili, l'assenza di condanne per delitti contro la PA, la giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e di misure di prevenzione, l'assenza di protesti, il diploma di scuola superiore, il corso di formazione iniziale e l'aggiornamento annuale; diploma e formazione non servono al condomino dello stabile. La perdita dei requisiti fa cessare l'incarico. L'incarico dura un anno e si intende rinnovato per la stessa durata; a ogni accettazione e rinnovo l'amministratore deve indicare analiticamente il compenso, a pena di nullità della nomina (c. 14): il forfait annuale e le voci accessorie (assemblee straordinarie, lavori, solleciti, pratiche fiscali), oltre le quali nulla è dovuto. L'assemblea può subordinare la nomina a una polizza di responsabilità civile, da adeguare ai lavori straordinari deliberati; i recapiti dell'amministratore vanno affissi all'ingresso.

Che cosa deve fare

Eseguire le delibere e far osservare il regolamento, convocare l'assemblea almeno una volta l'anno e ogni volta che lo chiedano due condomini con un sesto del valore (art. 66 disp. att.), disciplinare l'uso delle cose comuni (art. 1130, nn. 1-2).
Gestire i soldi solo sul conto corrente intestato al condominio (c. 7): riscuotere i contributi, pagare le spese ordinarie, tenere il registro di contabilità con i movimenti annotati entro trenta giorni; ogni condomino può vedere ed estrarre copia della rendicontazione periodica e degli estratti conto.
Rendere il conto: il rendiconto annuale (art. 1130-bis: registro di contabilità, riepilogo finanziario, nota esplicativa con rapporti in corso e questioni pendenti) va presentato all'assemblea entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio; l'assemblea può nominare un revisore a spese di tutti.
Riscuotere i crediti: entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio deve agire per la riscossione forzosa contro i morosi (decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo ex art. 63 disp. att.), salvo dispensa dell'assemblea, e può sospendere il moroso da sei mesi dai servizi separabili; comunica ai creditori i nomi dei morosi.
Tenere i registri: anagrafe condominiale (proprietari, titolari di diritti, dati catastali, sicurezza), verbali, nomina e revoca, contabilità; conservare la documentazione tecnica e amministrativa; rilasciare ai condomini l'attestazione sullo stato dei pagamenti e delle liti (necessaria per vendere).
Atti conservativi e fiscali: interventi urgenti sulle parti comuni, adempimenti come sostituto d'imposta (ritenute, certificazioni, quadro AC), comunicazioni per i bonus; rappresentare il condominio in giudizio nei limiti delle attribuzioni (art. 1131) e informare l'assemblea delle citazioni che le eccedono.
Alla cessazione: consegnare tutta la documentazione e compiere gli atti urgenti senza ulteriore compenso (c. 8); il passaggio di consegne va verbalizzato.

Revoca, dimissioni, responsabilità

Art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c. — Revoca giudiziale e gravi irregolarità

«La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. […] Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: 1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge; 2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea; 3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma; 4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini […]».

La revoca assembleare è libera: la stessa maggioranza della nomina, in ogni tempo, senza obbligo di motivare, con la nomina contestuale del successore; senza giusta causa l'amministratore può pretendere il compenso residuo dell'anno, con giusta causa (irregolarità, inadempimenti) nulla. La revoca giudiziale si chiede al tribunale con ricorso in camera di consiglio, da parte anche di un solo condomino, per il mancato rendiconto, per la mancata comunicazione all'assemblea di una citazione che eccede le attribuzioni (art. 1131, c. 4) e per le gravi irregolarità, elencate in modo non tassativo: conto corrente non aperto o non usato, confusione dei patrimoni, mancata esecuzione di delibere e sentenze, inerzia nel recupero dei crediti, omessa tenuta dei registri, dati non comunicati, irregolarità fiscali (per queste ultime prima si chiede all'assemblea di revocare, poi si va in tribunale, con le spese legali a carico del condominio che si rivale sull'amministratore). Il revocato dal giudice non può essere rinominato. Le dimissioni sono sempre possibili ma l'amministratore resta in carica per gli atti urgenti fino alla sostituzione. Sul piano delle responsabilità, l'amministratore risponde verso il condominio con la diligenza del mandatario (art. 1710 c.c.) per i danni da negligenza (lavori non eseguiti, sanzioni fiscali, prescrizioni maturate, polizze non pagate), verso i singoli condomini per le omissioni sulle parti comuni (infiltrazioni non riparate), verso i terzi come custode delle parti comuni insieme al condominio; l'uso dei fondi per sé è appropriazione indebita aggravata e i contributi non versati dal sostituto d'imposta hanno le loro sanzioni. Per controllarlo bastano gli strumenti della legge: la visione dei registri e degli estratti conto, la richiesta di assemblea, il revisore, l'impugnazione delle delibere che approvano rendiconti opachi entro trenta giorni; la mediazione è obbligatoria per le liti condominiali, compresa quella sul compenso, non per il ricorso di revoca.

Domande frequenti

Con quale maggioranza si nomina e si revoca l'amministratore?

Sempre con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi), anche in seconda convocazione (art. 1136, secondo e quarto comma). La revoca può essere deliberata in ogni tempo con la stessa maggioranza, senza bisogno di giusta causa; se manca la giusta causa l'amministratore può chiedere il compenso fino alla scadenza annuale. La stessa assemblea che revoca deve nominare il successore.

L'amministratore non presenta il rendiconto: che cosa posso fare?

Chiedere per iscritto la convocazione dell'assemblea per l'approvazione e la revoca; se l'assemblea non provvede, ogni condomino può ricorrere al tribunale (procedimento in camera di consiglio) per la revoca giudiziale: l'omessa convocazione dell'assemblea per il rendiconto è tra le gravi irregolarità tipizzate dall'art. 1129, come la mancata apertura del conto corrente condominiale, la confusione tra patrimoni e l'inerzia nel recupero dei crediti. Se il tribunale revoca, l'assemblea non può rinominarlo e le spese legali sono a carico del condominio, che si rivale sull'amministratore.

Quanto costa e che cosa comprende il compenso?

Il compenso è libero ma va specificato analiticamente all'accettazione della nomina e a ogni rinnovo, a pena di nullità della nomina (art. 1129, comma 14): l'amministratore che chiede a fine anno voci extra non indicate (assemblee straordinarie, gestione lavori, solleciti) non ha diritto a nulla di più. Per i lavori straordinari la percentuale va deliberata prima; le spese vive documentate si rimborsano.

L'amministratore uscente non consegna i documenti: come si fa?

Alla cessazione deve consegnare tutta la documentazione del condominio e dei singoli condomini e compiere gli atti urgenti senza compenso (art. 1129, comma 8). Il nuovo amministratore lo diffida e, se non ottiene le carte, chiede al tribunale un ordine di consegna, anche in via d'urgenza; la ritenzione per compensi non pagati non è ammessa. Se emergono ammanchi, il condominio agisce per il rendiconto e i danni e può presentare denuncia per appropriazione indebita.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

CondominioL'assemblea di condominio: convocazione, quorum, maggioranzeConvocazione e avviso, prima e seconda convocazione, tabella dei quorum e delle maggioranze, deleghe, videoconferenza, verbale, vizi e impugnazione.
CondominioImpugnare una delibera dell'assemblea (art. 1137 c.c.)Legittimati e termine di 30 giorni (decorrenza per dissenzienti, astenuti, assenti), annullabilità e nullità dopo le Sezioni Unite, vizi di convocazione (5 giorni, ordine del giorno), quorum e maggioranze, delibere su spese e ripartizione, innovazioni, mediazione obbligatoria e sospensione del termine, sospensione della delibera (art. 1137, c. 2), procedura e costi, chi paga, effetti dell'annullamento, moroso, alternative (revoca dell'amministratore, nuova assemblea).
CondominioLa ripartizione delle spese condominialiLa regola generale (art. 1123: proporzione al valore, salvo diversa convenzione; uso diverso: proporzione all'uso; parti che servono solo alcuni: gruppo che ne trae utilità), i criteri speciali (art. 1124: scale e ascensori metà per valore e metà per altezza dal suolo, anche per la sostituzione; art. 1125: soffitti, volte e solai a metà tra i due piani con pavimento al superiore e intonaco all'inferiore; art. 1126: lastrici solari e terrazze a livello di uso esclusivo un terzo all'utente e due terzi ai condomini serviti; art. 1117-bis e supercondominio; parcheggi, cortili, portineria), riscaldamento centralizzato e contabilizzazione (art. 1118: distacco consentito senza squilibri, con le sole spese di manutenzione straordinaria e conservazione; quota fissa e consumi, UNI 10200), innovazioni (art. 1120 maggioranza rafforzata; art. 1121 esonero per le gravose o voluttuarie a uso separabile), deroghe (regolamento contrattuale e convenzioni unanimi; nullità della delibera a maggioranza che cambia i criteri), tabelle millesimali (artt. 68-69 disp. att.: approvazione, revisione per errore o alterazione di oltre un quinto, spese di chi ha causato la variazione), proprietario e inquilino (L. 392/1978 art. 9: oneri accessori a carico del conduttore, portiere 90%, ascensore, riscaldamento; verso il condominio paga il proprietario), spese straordinarie e fondo obbligatorio (art. 1135), delibera e preventivo, il nuovo proprietario e i morosi (art. 63 disp. att.: solidarietà per l'anno in corso e il precedente; escussione dei morosi prima dei condomini in regola), professionisti e locali commerciali, come contestare (impugnazione della delibera in 30 giorni, nullità per criteri illegittimi, mediazione obbligatoria).
Reati contro il patrimonioL'appropriazione indebita (art. 646 c.p.)Possesso legittimo e interversione, pena fino a 5 anni, querela in 3 mesi, i casi tipici, differenze con furto e truffa, prescrizione, riti e risarcimento.
Il processo civileLa mediazione obbligatoria: materie, procedura, costiMaterie obbligatorie (art. 5), esclusioni (decreti ingiuntivi, sfratti, cautelari, consulenza preventiva), mediazione demandata dal giudice, come si avvia e dove, primo incontro (20-40 giorni), assistenza degli avvocati, durata di 6 mesi, effetti su prescrizione e decadenza, riservatezza, proposta del mediatore e conseguenze sulle spese, accordo titolo esecutivo (con avvocati) o omologato, mancata partecipazione (argomenti di prova, doppio del contributo unificato), costi (DM 150/2023), riduzione di un quinto, patrocinio gratuito, crediti d'imposta, esenzioni fiscali.