L'esecuzione dello sfratto: ufficiale giudiziario e forza pubblica

In breve

Il giudice fissa la data del rilascio entro 6 mesi (12 in casi eccezionali; per morosità max 60 giorni dal termine di grazia) (art. 56 L. 392/1978).
Scaduta, serve il precetto per rilascio (10 giorni, art. 605 c.p.c.) e l'avviso dell'ufficiale giudiziario con almeno 10 giorni (art. 608); più accessi, poi forza pubblica e fabbro; immissione in possesso e chiavi.
Mobili lasciati: intimazione ad asportarli; se il valore supera le spese, custode e trasporto, altrimenti abbandonati e smaltiti (art. 609); i documenti di attività d'impresa si conservano due anni.
Spese liquidate con decreto esecutivo contro l'inquilino (art. 611); difficoltà risolte dal giudice dell'esecuzione (art. 610).
L'inquilino per finita locazione può chiedere una volta il differimento fino a 6 mesi (18 in casi sociali, art. 6 L. 431/1998); non per morosità; opposizione tardiva in 10 giorni (art. 668).

Le norme che contano

Art. 608 c.p.c. — Modo del rilascio

«L'esecuzione inizia con la notifica dell'avviso con il quale l'ufficiale giudiziario comunica almeno dieci giorni prima alla parte, che è tenuta a rilasciare l'immobile, il giorno e l'ora in cui procederà. Nel giorno e nell'ora stabiliti, l'ufficiale giudiziario, munito del titolo esecutivo e del precetto, si reca sul luogo dell'esecuzione e, facendo uso, quando occorre, dei poteri a lui consentiti dall'articolo 513, immette la parte istante o una persona da lei designata nel possesso dell'immobile, del quale le consegna le chiavi, ingiungendo agli eventuali detentori di riconoscere il nuovo possessore».

Fase	Che cosa succede	Tempi indicativi	Norma
Termine per il rilascio	Fissato nel provvedimento di convalida o nella sentenza: fino a 6 mesi, 12 in casi eccezionali; morosità: max 60 giorni dal termine di grazia non rispettato	Da 0 a 12 mesi	Art. 56 L. 392/1978
Precetto	Intimazione a rilasciare entro 10 giorni, con descrizione dell'immobile; efficacia 90 giorni	10 giorni	Artt. 605, 480, 481 c.p.c.
Richiesta all'UNEP e avviso	L'ufficiale giudiziario notifica giorno e ora dell'accesso con almeno 10 giorni di anticipo	2-8 settimane secondo l'ufficio	Art. 608 c. 1
Primo accesso	Constatazione, invito a liberare, rinvio; verifica di occupanti e beni	—	Art. 608 c. 2
Accessi successivi	Richiesta della forza pubblica e del fabbro; assistente sociale per minori e fragili; immissione in possesso e consegna delle chiavi	Da settimane a mesi tra un accesso e l'altro	Artt. 608, 513
Mobili rimasti	Intimazione ad asportarli; stima; custode e trasporto a spese del locatore se il valore supera le spese, altrimenti abbandono	Termine assegnato dall'ufficiale	Art. 609
Spese	Liquidate dal giudice dell'esecuzione con decreto esecutivo	—	Art. 611
Rinvii dell'inquilino	Finita locazione abitativa: una istanza per fissare la data entro 6 mesi, 18 nei casi sociali; opposizione del locatore al collegio	Fino a 6-18 mesi	Art. 6 c. 4-5 L. 431/1998

Il tempo reale di uno sfratto si misura in questa fase. La convalida arriva in genere in pochi mesi; l'esecuzione dipende dalla data fissata dal giudice, dai carichi dell'ufficio notifiche e soprattutto dall'assegnazione della forza pubblica, che in alcune città è calendarizzata con mesi di attesa e con priorità per le situazioni di fragilità. Il locatore che vuole abbreviare ha tre leve: la trattativa per una data certa con buonuscita e rinuncia ai rinvii (possibile in ogni momento, art. 56 c. 3 L. 392/1978), la precisione degli atti (precetto e avviso notificati correttamente, occupanti tutti indicati) e la presenza agli accessi con un delegato munito di chiavi e, se serve, del fabbro. L'inquilino che vuole tempo ha il differimento dell'art. 6 L. 431/1998, ma solo per la finita locazione abitativa e una sola volta; nella morosità il legislatore lo esclude, e il termine di grazia è l'unico spazio. Le guide sullo sfratto per finita locazione e sull'inquilino che non se ne va coprono le fasi precedenti.

Come si conduce, passo per passo

Titolo e data: verificare la data di rilascio nel provvedimento; se l'inquilino non libera, notificare il precetto per rilascio (art. 605), con la descrizione dell'immobile, e attendere i dieci giorni.
Richiesta di esecuzione all'UNEP con titolo in copia esecutiva e precetto notificato; l'ufficiale fissa e notifica l'avviso di accesso con almeno dieci giorni (art. 608).
Accessi: al primo, invito a liberare e rinvio; ai successivi, richiesta della forza pubblica e del fabbro; il locatore o un delegato presente; verbale di immissione in possesso e consegna delle chiavi; ingiunzione ai detentori.
Mobili e animali: intimazione ad asportare con termine; stima e custodia a spese del locatore se conviene, altrimenti abbandono e smaltimento, con conservazione per due anni dei documenti d'impresa (art. 609); per gli animali, provvedimenti del giudice ex art. 610 e coinvolgimento del servizio veterinario.
Dopo: liquidazione delle spese con decreto (art. 611) e recupero con le esecuzioni ordinarie insieme ai canoni arretrati; cambio delle serrature; restituzione o trattenuta del deposito cauzionale a compensazione dei danni documentati.

Le difese dell'inquilino in questa fase sono limitate ma reali: l'opposizione tardiva alla convalida entro dieci giorni dall'esecuzione, se non ha avuto conoscenza della citazione per irregolarità della notifica o per caso fortuito (art. 668 c.p.c.); l'opposizione all'esecuzione per fatti successivi al titolo (un nuovo contratto, una rinuncia, il pagamento nel termine di grazia); l'opposizione agli atti per i vizi del precetto o dell'avviso; il differimento per la finita locazione. Occupazioni senza titolo, subaffitti e terzi presenti nell'immobile richiedono valutazioni a parte, come spiega la guida sull'occupazione senza titolo e, per il profilo penale, quella sull'invasione di edifici.

Domande frequenti

Ho la convalida con data di rilascio al 30 giugno e l'inquilino è ancora in casa: che cosa devo fare e quanto ci vuole?

Dal 1° luglio deve far notificare il precetto per rilascio (art. 605 c.p.c.), che intima di lasciare l'immobile entro dieci giorni e descrive sommariamente i locali; scaduti i dieci giorni, il suo avvocato deposita all'ufficio notifiche ed esecuzioni (UNEP) la richiesta di esecuzione e l'ufficiale giudiziario notifica all'inquilino l'avviso con il giorno e l'ora dell'accesso, almeno dieci giorni prima (art. 608). Al primo accesso, di regola, l'ufficiale constata la presenza dell'inquilino, lo invita a liberare e rinvia a una data successiva; se al secondo accesso l'inquilino non ha lasciato, chiede l'assistenza della forza pubblica e, se serve, di un fabbro, e all'accesso con la forza pubblica la immette nel possesso consegnandole le chiavi. I tempi dipendono dalla città: da poche settimane a diversi mesi tra un accesso e l'altro, perché la forza pubblica viene assegnata secondo calendari e priorità (presenza di minori, anziani, malati, per i quali interviene anche il servizio sociale). Le spese anticipate (notifiche, accessi, fabbro) sono liquidate dal giudice con decreto che vale come titolo contro l'inquilino (art. 611). Un accordo su una data certa con buonuscita è spesso più rapido ed economico.

L'inquilino se n'è andato lasciando mobili ed elettrodomestici: posso buttarli?

Non subito e non senza le forme. All'accesso l'ufficiale giudiziario intima all'inquilino, o a chi risulti proprietario dei beni, di asportarli entro un termine, dandone atto a verbale o con atto notificato a sue spese se l'inquilino è assente (art. 609 c.p.c.). Scaduto il termine senza asporto, su sua richiesta e a sue spese l'ufficiale stima il presumibile valore di realizzo e le spese di custodia e trasporto: se il valore è superiore, nomina un custode e fa trasportare i beni altrove, e se nessuno li ritira si procede alla vendita; se il valore non supera le spese, o se lei non chiede la custodia e non ne anticipa i costi, i beni si considerano abbandonati e può disfarsene. I documenti relativi ad attività imprenditoriali o professionali non asportati vanno conservati dal locatore per due anni; per gli oggetti personali e i documenti privati conviene comunque la conservazione con verbale. Disfarsi dei beni senza passare dal verbale espone a richieste di risarcimento e a contestazioni penali; conviene fotografare tutto e far verbalizzare la stima.

Sono l'inquilino, il contratto è scaduto e ho lo sfratto per finita locazione: posso ottenere più tempo?

Per la finita locazione abitativa sì, una sola volta: con istanza al giudice dell'esecuzione può chiedere che la data del rilascio sia fissata di nuovo entro sei mesi, e fino a diciotto mesi se ha compiuto 65 anni, ha cinque o più figli a carico, è disoccupato o in cassa integrazione, è assegnatario di un alloggio pubblico o di un ente previdenziale, ha prenotato o acquistato un alloggio in costruzione, o è proprietario di un alloggio per cui ha iniziato l'azione di rilascio (art. 6, c. 4-5, L. 431/1998); il locatore può opporsi al tribunale collegiale. Lo stesso beneficio non spetta per lo sfratto per morosità. Prima ancora, il giudice della convalida fissa la data dell'esecuzione tenendo conto delle condizioni delle parti e del tempo trascorso dalla disdetta, entro sei mesi o in casi eccezionali dodici (art. 56 L. 392/1978). Se non ha mai ricevuto la citazione per la convalida, ha dieci giorni dalla prima conoscenza dell'esecuzione per l'opposizione tardiva (art. 668 c.p.c.); se dopo la convalida è intervenuto un accordo o un fatto nuovo, l'opposizione all'esecuzione (art. 615). Consegnare le chiavi con un verbale e liberare i mobili evita le spese dell'accesso forzato, che le verrebbero addebitate.

In casa vivono anche persone che non erano nel contratto: lo sfratto vale contro di loro?

Il titolo esecutivo vale contro il conduttore e contro chi detiene l'immobile per suo tramite (familiari, conviventi, ospiti), ai quali l'ufficiale giudiziario ingiunge di riconoscere il nuovo possessore (art. 608 c.p.c.); non vale contro chi possiede o detiene in forza di un titolo autonomo, come un subconduttore con contratto opponibile o un comodatario diretto del proprietario, che deve essere citato a sua volta. Se all'accesso emergono terzi che affermano un diritto proprio, l'ufficiale può sospendere e ciascuna parte può chiedere al giudice dell'esecuzione i provvedimenti temporanei dell'art. 610; il terzo può proporre opposizione ex art. 615 o 619. Per prevenire il problema conviene, già nella citazione per la convalida, indicare tutti gli occupanti noti; se l'immobile è occupato da chi non ha mai avuto un titolo, la strada non è lo sfratto ma l'azione di rilascio per occupazione senza titolo, con l'eventuale profilo penale dell'invasione di edifici.

Fonti normative

I testi sono quelli vigenti su normattiva.it alla data di verifica della pagina.

Da leggere insieme

Affitti e sfrattiLo sfratto per morosità: procedura, tempi, difeseMorosità dopo 20 giorni, intimazione e udienza, termine di grazia, decreto per i canoni, opposizione, esecuzione con l'ufficiale giudiziario, tempi e costi.
Affitti e sfrattiLo sfratto per finita locazionePrima dello sfratto: la disdetta (abitazioni, L. 431/1998: contratti 4+4 e 3+2 rinnovati tacitamente; alla prima scadenza il locatore nega il rinnovo con preavviso di 6 mesi solo per i motivi dell'art. 3: uso proprio o di coniuge, genitori, figli, parenti entro il secondo grado, anche commerciale o professionale; enti con finalità pubbliche con offerta di altro immobile; conduttore con alloggio libero nello stesso comune; edificio gravemente danneggiato o integrale ristrutturazione, demolizione, sopraelevazione con titolo edilizio come condizione di procedibilità; mancata occupazione continuativa; vendita a terzi senza altri immobili abitativi, con prelazione del conduttore; motivo indicato a pena di nullità; c. 3: se il locatore riacquista l'alloggio con disdetta illegittima, risarcimento non inferiore a 36 mensilità; c. 5: se non lo adibisce all'uso dichiarato entro 12 mesi, ripristino del contratto o 36 mensilità; alla seconda scadenza, art. 2 c. 1: disdetta libera con raccomandata almeno 6 mesi prima, o proposta di rinnovo a nuove condizioni con risposta in 60 giorni; contratti transitori e per studenti alla scadenza; locazioni commerciali, L. 392/1978: durata 6+6, 9+9 per alberghi e teatri; rinnovo tacito salvo disdetta con raccomandata almeno 12 o 18 mesi prima; alla prima scadenza diniego solo per i motivi dell'art. 29, uso abitativo o attività propria o di coniuge e parenti entro il secondo grado in linea retta, demolizione, ristrutturazione integrale, restauro, con comunicazione 12 o 18 mesi prima e motivo a pena di nullità; art. 31: se entro 6 mesi dalla consegna non attua il motivo, ripristino o risarcimento fino a 48 mensilità più indennità; art. 34: indennità di avviamento di 18 mensilità, 21 per gli alberghi, raddoppiata se nell'immobile si insedia entro un anno un'attività affine, dovuta salvo inadempimento o disdetta del conduttore, e l'esecuzione del rilascio è condizionata al pagamento; art. 40: prelazione se rilocato), il procedimento (art. 657 c.p.c.: licenza per finita locazione intimata prima della scadenza, sfratto dopo, con contestuale citazione per la convalida davanti al tribunale del luogo dell'immobile; art. 660: notifica a mezzo ufficiale giudiziario, non al domicilio eletto, avvertimento che in mancanza di comparizione o opposizione il giudice convalida, termini a comparire di 20 giorni; art. 663: se l'intimato non compare o non si oppone, ordinanza di convalida esecutiva, con rinnovazione della citazione se non ne ha avuto conoscenza; art. 665: se si oppone con eccezioni non fondate su prova scritta, ordinanza non impugnabile di rilascio con riserva, immediatamente esecutiva, eventuale cauzione; art. 667: mutamento del rito e prosecuzione con il rito del lavoro ex art. 447-bis; art. 668: opposizione dopo la convalida in assenza per irregolarità della notifica o forza maggiore, non oltre 10 giorni dall'esecuzione; per le locazioni commerciali, art. 30 L. 392: giudizio con rito locatizio, ordinanza di rilascio se non c'è opposizione, tentativo di conciliazione, ordinanza in ogni stato; competenza del tribunale, contributo unificato sul canone annuo; mediazione non obbligatoria per la convalida ma per il giudizio di merito), le difese dell'inquilino (disdetta nulla per mancanza del motivo o del preavviso, tardiva, inviata da chi non è locatore; rinnovo tacito per mancata disdetta; motivo falso o pretestuoso; mancato titolo edilizio; contratto non registrato con nullità e durata legale; canone accettato dopo la scadenza come rinnovo tacito solo se univoco; indennità di avviamento non offerta; prelazione violata; termine di grazia non applicabile alla finita locazione; differimento dell'esecuzione per le abitazioni nei casi e nei limiti dell'art. 6 L. 431/1998), l'esecuzione (ordinanza = titolo esecutivo; precetto, preavviso di rilascio con l'ufficiale giudiziario, accessi, forza pubblica; tempi: da 3 a 6 mesi per la convalida, da 6 a 12 per l'esecuzione secondo il tribunale; spese), tabella dei preavvisi e delle sanzioni.
Debiti, crediti e pignoramentiL'atto di precetto: gli ultimi 10 giorniChe cos'è (art. 480 c.p.c.: intimazione ad adempiere l'obbligo risultante dal titolo esecutivo entro un termine non inferiore a 10 giorni, con l'avvertimento che in mancanza si procederà a esecuzione forzata; contenuto a pena di nullità: parti, data di notifica del titolo o sua trascrizione integrale per cambiali, assegni e scritture private autenticate, avvertimento sulla possibilità di rimediare al sovraindebitamento con un organismo di composizione della crisi, indicazione del giudice competente per l'esecuzione, residenza o domicilio o PEC dell'istante; sottoscrizione ex art. 125 e notifica alla parte personalmente; art. 479: preceduto o accompagnato dalla notifica del titolo in copia attestata conforme; titoli esecutivi ex art. 474: sentenze e provvedimenti esecutivi, decreto ingiuntivo esecutivo, ordinanze, verbali di conciliazione, scritture private autenticate per somme di denaro, cambiali e assegni, atti notarili; per il rilascio di immobili solo sentenze e atti pubblici), i tempi (art. 482: nessuna esecuzione prima del termine e comunque prima di 10 giorni dalla notifica, salvo autorizzazione del presidente del tribunale per pericolo nel ritardo con o senza cauzione; art. 481: il precetto diventa inefficace se l'esecuzione non inizia entro 90 giorni dalla notifica, con termine sospeso dall'opposizione; il creditore può rinnovarlo; precetto in rinnovazione), le somme (capitale del titolo, interessi legali o convenzionali maturati, spese della sentenza o del decreto, spese di notifica del titolo e del precetto, compenso dell'avvocato per il precetto secondo i parametri forensi; errori frequenti: interessi anatocistici, doppie spese, importi già pagati; il precetto per somma maggiore è opponibile per la parte eccedente), come si contesta (art. 615 c. 1: opposizione all'esecuzione con citazione davanti al giudice competente per materia, valore e territorio quando si contesta il diritto di procedere, per pagamento, prescrizione, compensazione, transazione, nullità o inefficacia del titolo, impignorabilità; sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo per gravi motivi su istanza; art. 617: opposizione agli atti esecutivi per i vizi formali del titolo o del precetto entro 20 giorni perentori dalla notifica, davanti al giudice indicato nel precetto; dopo l'inizio dell'esecuzione, ricorso al giudice dell'esecuzione; opposizione e sovraindebitamento), che cosa fare nei 10 giorni (verificare il titolo e la notifica, ricalcolare gli importi, chiedere copia degli atti, proporre un piano di rientro scritto con rinuncia al pignoramento, pagare con quietanza liberatoria, valutare l'opposizione con sospensiva, attivare la procedura di sovraindebitamento con le misure protettive), che cosa segue (pignoramento presso terzi di conto e stipendio, mobiliare, immobiliare con trascrizione; spese che crescono; conversione del pignoramento).
Debiti, crediti e pignoramentiOpposizione all'esecuzione e agli atti esecutiviL'opposizione all'esecuzione (art. 615 c.p.c.: contesta il diritto della parte istante a procedere; c. 1: prima dell'inizio dell'esecuzione, opposizione al precetto con citazione davanti al giudice competente per materia, valore e territorio, con sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo per gravi motivi, anche parziale; c. 2: dopo l'inizio, ricorso al giudice dell'esecuzione, anche per l'impignorabilità dei beni; nell'espropriazione inammissibile dopo l'ordinanza di vendita o assegnazione salvo fatti sopravvenuti o impossibilità incolpevole, D.L. 59/2016; motivi: inesistenza o nullità del titolo, pagamento, compensazione, transazione, prescrizione, difetto di legittimazione, condizioni non avverate, beni impignorabili ex artt. 514-515 e 545, per il titolo giudiziale solo fatti successivi alla formazione del titolo; ammessa contro il pignoramento fiscale entro i limiti dell'art. 57 D.P.R. 602/1973), l'opposizione agli atti esecutivi (art. 617: regolarità formale del titolo e del precetto, con citazione davanti al giudice indicato nel precetto entro 20 giorni perentori dalla notifica; dopo l'inizio dell'esecuzione, ricorso al giudice dell'esecuzione entro 20 giorni dal primo atto se riguarda titolo o precetto, o dall'atto compiuto: notifica, pignoramento, ordinanza di vendita, aggiudicazione, decreto di trasferimento, distribuzione; c. 2: vizi non deducibili prima; art. 512: controversie in sede di distribuzione decise con ordinanza impugnabile ex art. 617; art. 628: l'opposizione agli atti sospende il termine di efficacia del pignoramento), l'opposizione di terzo (art. 619: il terzo che pretende la proprietà o altro diritto reale sui beni pignorati, con ricorso al GE prima della vendita o assegnazione; accordo in udienza o giudizio di merito; limiti alla prova testimoniale per i mobili nella casa o nell'azienda del debitore, art. 621; art. 620: se il GE non sospende la vendita o l'opposizione è proposta dopo, i diritti del terzo si fanno valere sulla somma ricavata; coniuge, familiari, comodatario, fornitore con riserva di proprietà), la procedura (art. 616 e 618: il GE fissa con decreto l'udienza e il termine per la notifica del ricorso, dà i provvedimenti urgenti; all'udienza provvede con ordinanza sui provvedimenti indilazionabili o sospende; fissa un termine perentorio per l'introduzione del giudizio di merito, con iscrizione a ruolo e termini a comparire dimezzati, o rimette al giudice competente; la causa di merito sull'opposizione all'esecuzione si decide con sentenza appellabile; quella sugli atti con sentenza non impugnabile, ricorribile solo in cassazione ex art. 111 Cost.; rito del lavoro per le materie di lavoro, art. 618-bis; art. 624: sospensione del processo esecutivo per gravi motivi su istanza, con o senza cauzione, ordinanza reclamabile al collegio ex art. 669-terdecies; se la sospensione non è reclamata o è confermata e il merito non è introdotto nel termine, il GE dichiara l'estinzione e cancella la trascrizione del pignoramento; art. 623: la sospensione solo dal GE o dal giudice dell'impugnazione del titolo; art. 625: decreto urgente inaudita altera parte; art. 627: riassunzione del processo esecutivo entro il termine fissato e comunque entro 6 mesi dal giudicato di primo grado o dalla comunicazione della sentenza d'appello che rigetta; art. 624-bis: sospensione concordata fino a 24 mesi su istanza di tutti i creditori con titolo), errori tipici (opposizione agli atti oltre i 20 giorni; motivi di merito contro un titolo giudiziale già passato in giudicato, che andavano fatti valere nel giudizio; mancata introduzione del merito nel termine; opposizione all'esecuzione dopo la vendita; confusione tra i due rimedi, che si possono cumulare in via subordinata), costi (contributo unificato secondo il valore, ridotto per gli atti; spese a carico del soccombente; nessuna sospensione automatica), rapporti con il sovraindebitamento, la conversione e la riduzione del pignoramento.
Debiti, crediti e pignoramentiIl pignoramento mobiliare in casa e in aziendaPrima (titolo esecutivo e precetto, art. 480; decorsi 10 giorni l'ufficiale giudiziario può procedere; ricerca telematica dei beni ex art. 492-bis con autorizzazione del presidente; pignoramento mobiliare scelto quando mancano stipendio, conto e immobili aggredibili o per pressione), l'accesso (art. 513: ricerca in casa e nei luoghi appartenenti al debitore, anche sulla persona con le cautele del decoro; apertura di porte, ripostigli e recipienti e forza pubblica; per beni in luoghi di terzi, decreto del giudice; cose del debitore presso terzi che consentono l'esibizione; art. 519: non nei festivi né fuori dalle 7-21 salvo autorizzazione; art. 492: ingiunzione, invito a dichiarare residenza o PEC, avvertimento sulla conversione; art. 492 c. 4: se i beni sono insufficienti, invito al debitore a indicarne altri e dichiarazione sui beni, con sanzione ex art. 388 c.p. per la falsità), che cosa si può prendere (art. 517: cose di più facile e pronta liquidazione, nel limite di un presumibile valore di realizzo pari al credito precettato più la metà, preferendo denaro contante, preziosi, titoli di credito e beni di sicura realizzazione; art. 514 impignorabili: cose sacre, anello nuziale, vestiti, biancheria, letti, tavoli da pranzo con sedie, armadi, cassettoni, frigorifero, stufe e fornelli, lavatrice, utensili di casa e cucina con un mobile per contenerli, in quanto indispensabili, esclusi i mobili di rilevante valore o d'antiquariato tranne i letti; commestibili e combustibili per un mese; armi e oggetti per il pubblico servizio; decorazioni, lettere e scritti di famiglia; animali da compagnia e da assistenza, n. 6-bis e 6-ter; art. 515: beni agricoli solo in mancanza di altri; strumenti, oggetti e libri indispensabili per la professione, l'arte o il mestiere pignorabili nel limite di un quinto solo se gli altri beni non bastano, limite che non vale per le società e per le attività a prevalenza di capitale; il televisore, il computer non professionale, l'auto, i gioielli, i mobili di pregio, la merce in magazzino, i macchinari delle società sono pignorabili), il verbale (art. 518: descrizione con foto o video, stima approssimativa anche con esperto, eventuale primo verbale e individuazione definitiva entro 30 giorni; art. 520-521: contanti, titoli e preziosi consegnati in cancelleria, gli altri beni lasciati in custodia al debitore o trasportati; il custode non può usare i beni; con l'istanza di vendita l'IVG sostituisce il custode e ritira i beni entro 30 giorni, anche con la forza pubblica; sottrazione dei beni pignorati = reato ex art. 388 c.p.), auto e moto (art. 521-bis: pignoramento con notifica e trascrizione al PRA, intimazione a consegnare il veicolo e i documenti all'IVG entro 10 giorni; il debitore custode senza compenso; dopo, ritiro della carta di circolazione da parte della polizia che lo rinviene), la vendita (art. 497: istanza di vendita entro 45 giorni dal pignoramento pena inefficacia, non prima di 10 giorni, art. 501; art. 529-530: udienza, opposizioni agli atti a pena di decadenza, ordinanza; art. 532: vendita senza incanto tramite IVG o altro commissionario, prezzo minimo con stimatore, massimo tre esperimenti con ribassi, termine finale di sei mesi, poi chiusura anticipata se nessuno chiede l'assegnazione; art. 534-538 incanto con ribasso di un quinto; assegnazione al creditore per titoli quotati; distribuzione del ricavato e ipotesi frequente di ricavato inferiore alle spese), le difese (conversione ex art. 495 con deposito di un sesto e fino a 48 rate; opposizione all'esecuzione ex art. 615 per contestare il diritto o l'impignorabilità; opposizione agli atti ex art. 617 in 20 giorni per i vizi del verbale, del precetto, della stima; opposizione di terzo ex art. 619 per chi afferma la proprietà dei beni, prima della vendita, con il limite dell'art. 621: niente prova per testimoni sui beni trovati in casa o in azienda del debitore, salvo che il diritto sia reso verosimile dalla professione o dal commercio del terzo o del debitore, quindi documenti di data certa; riduzione del pignoramento ex art. 496; estinzione per inattività), la competenza (tribunale del luogo in cui si trovano i beni, art. 26; il passaggio al giudice di pace previsto dal D.Lgs. 116/2017 è rinviato al 31 ottobre 2027 dal D.L. 100/2026), i costi e la convenienza (spese del pignoramento, dell'IVG e della vendita anticipate dal creditore e spesso superiori al ricavato; funzione di pressione; in azienda il rischio di blocco dell'attività e di pignoramento della merce).
Affitti e sfrattiIl contratto di affitto: 4+4, 3+2, transitorioTipologie (4+4, 3+2, transitorio, studenti), forma scritta e registrazione, rinnovo e disdetta, canone e ISTAT, deposito, spese, cedolare secca.
Casa e proprietàLa casa occupata: come riaverla e l'indennità di occupazioneLe situazioni (contratto di locazione scaduto o cessato, comodato a parenti o amici senza termine, ex convivente o coniuge senza assegnazione, erede o comproprietario che occupa da solo, occupante abusivo entrato con effrazione, acquirente all'asta con l'ex proprietario in casa), le vie civili (art. 1810: restituzione a richiesta nel comodato precario; art. 1809: comodato con termine o bisogno urgente; sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c.; azione di rivendica ex art. 948 con prova della proprietà; azione di restituzione contrattuale con rito semplificato; azione di reintegrazione ex art. 1168 entro un anno dallo spoglio; provvedimento d'urgenza; esecuzione per rilascio con ufficiale giudiziario e forza pubblica), la via penale (art. 633: invasione di terreni o edifici, 1-3 anni a querela, d'ufficio se in più di cinque o armati; art. 634-bis dal 2025: occupazione arbitraria di immobile destinato a domicilio altrui con violenza, minaccia o raggiri, 2-7 anni, a querela, non punibile chi lascia spontaneamente; art. 321-bis c.p.p.: rilascio immediato ordinato dalla polizia giudiziaria per l'unica abitazione del denunciante, decreto del giudice), l'indennità di occupazione (Sezioni Unite 33645/2022: il danno non è in re ipsa ma si prova anche per presunzioni con il valore locativo di mercato; lucro cessante se si prova la volontà di locare; prescrizione quinquennale; interessi), utenze e spese, comproprietari e quote (indennità per l'uso esclusivo), rischio di usucapione dopo vent'anni e interruzione, che cosa non fare (serrature, utenze, sgombero privato = esercizio arbitrario o violenza privata), costi e tempi.